N° RG 25/02801 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T7EV

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/02801 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T7EV

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Marine BERGUA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice l’AGENCE VIA – VENTE IMMOBILIERE ACHAT, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marine BERGUA, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.C.I. SEDY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SEDY est propriétaire des lots n° 2, 3 et 21 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à TOULOUSE (31400).

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic l’AGENCE VIA – VENTE IMMOBILIERE ACHAT, a assigné la SCI SEDY devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 01 juillet 2025.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic l’AGENCE VIA – VENTE IMMOBILIERE ACHAT, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10, 10-1, et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner la SCI SEDY au paiement, entre les mains du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de la somme de 8.212,55 euros, assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 21 octobre 2024, avec capitalisation annuelle des intérêts ;

— assortir la condamnation au paiement des charges d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI SEDY au paiement, entre les mains du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de son inertie ;

— dire et juger qu’il sera fait application à son encontre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner la SCI SEDY au paiement d’une indemnité de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’exécution ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

De son côté, la SCI SEDY, bien que régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que la SCI SEDY est propriétaire des lots n°2, 3 et 21 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à TOULOUSE (31400). A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte joint à l’assignation arrêté le 01 avril 2025 (appel de fonds du 4e trimestre de l’exercice 2024-2025 inclus) que la SCI SEDY redevable de la somme de 6.938,99 euros d’arriérés de charges de copropriété échues.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de la SCI SEDY. Il pèse désormais sur elle la preuve d’avoir à démontrer qu’elle s’est bien acquittée du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que la SCI SEDY est donc redevable de la somme de 6.938,99 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 avril 2025 (appel de fonds du 4e trimestre de l’exercice 2024-2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Il n’y a pas lieu, en revanche, d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Il n’y a pas davantage lieu à fixation d’une astreinte, dans la mesure où l’exécution ne peut être mise en échec, celle-ci étant complètement aux mains de la partie demanderesse conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de constater que le reste des sommes réclamées porte sur des charges non encore échues.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudencede la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater qu’aucun des courriers de mises en demeure adressés à la partie défenderesse n’indique que conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de réglement des sommes réclamées dans un délai de 30 jours après l’envoi, les provisions non encore échues deviendront immédiatement exigibles.

Il convient donc de débouter de syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

* Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice subi

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, au regard des pièces produites, l’existence d’un préjudice distinct de celui que les condamnations prononcées au titre des intérêts de retard et des frais irrépétibles ont vocation à compenser.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, la SCI SEDY sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu, en revanche, d’inclure dès à présent dans les dépens les frais relatifs à l’exécution du jugement dès lors qu’il n’est pas démontré en l’état qu’ils seraient nécessaires et justifiés.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la SCI SEDY à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic l’AGENCE VIA – VENTE IMMOBILIERE ACHAT.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort dans les conditions prévues à l’article 481-1 du code de procédure civile :

CONDAMNE la SCI SEDY à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic l’AGENCE VIA – VENTE IMMOBILIERE ACHAT, la somme de 6.938,99 euros (SIX MILLE NEUF CENT TRENTE HUIT EUROS et QUATRE VINGT DIX NEUF CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues, arrêtée au 01 avril 2025 (appel de fonds du 4e trimestre de l’exercice 2024-2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic l’AGENCE VIA – VENTE IMMOBILIERE ACHAT, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI SEDY à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic l’AGENCE VIA – VENTE IMMOBILIERE ACHAT une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE la SCI SEDY aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu d’inclure dès à présent dans les dépens les frais relatifs à l’exécution du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 29 août 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.