TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

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NAC: 5AA

N° RG 25/01766 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEWZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

S.C.I. A & CIE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

C/

[X] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à M^e AVENAS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. A & CIE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er mars 2022, la SCI A&CIE a donné à bail à M. [X] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec jardin privatif, pour un loyer mensuel de 620 € et 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI A&CIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 janvier 2025 pour un montant en principal de 10.167,24 € et aux fins de justifier d’une assurance locative.

La SCI A&CIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 janvier 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 02 avril 2025 et avenir d’audience du 25 avril 2025, la SCI A&CIE a ensuite fait assigner M. [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [X] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— de réduire le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à 15 jours compte tenu du comportement adopté par le locataire et du mutisme observé depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 11.334,33 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2025, date de résiliation du bail;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels soit 670 €;

outre une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 avril 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, la SCI A&CIE, représentés par son conseil, reprend les termes de son assignation et maintient l’ensemble de ses demandes.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 02 avril 2025 et avenir d’audience du 25 avril 2025, M. [X] [Y] n’est ni présent ni représenté.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SCI A&CIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 avril 2025 et avenir d’audience du 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 23 janvier 2025 pour la somme en principal de 10.167,24€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la SCI A&CIE indiquant dans son assignation qu’aucun règlement n’a été réalisé au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2025.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [X] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de réduire le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [X] [Y] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Par ailleurs, le recours à la force publique et à un serrurier étant ordonné, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte. La SCI A&CIE sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SCI A&CIE produit dans le corps de son assignation un décompte démontrant que M. [X] [Y] reste devoir la somme de 11.217,09 € à la date du 23 mars 2025, incluant le mois de mars 2025 au prorata de 23 jours soit 497,09€, après déduction des charges d’ordures ménagères pour un montant de 117,24 euros, lesquelles ne sont pas justifiées par pièces.

M. [X] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 11.217,09 €.

Par ailleurs, M. [X] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit à la somme de 670€.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [X] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que M. [X] [Y] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI A&CIE, M. [X] [Y] sera condamné à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2022 entre la SCI A&CIE et M. [X] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [X] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SCI A&CIE de sa demande de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour M. [X] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI A&CIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la SCI A&CIE de sa demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNONS M. [X] [Y] à payer à la SCI A&CIE à titre provisionnel la somme de 11.217,09 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 23 mars 2025, comprenant les loyers, charges jusqu’à l’échéance de mars 2025 au prorata) ;

CONDAMNONS M. [X] [Y] à payer à la SCI A&CIE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 670 €;

CONDAMNONS M. [X] [Y] à payer à la SCI A&CIE une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [X] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Vice-Présidente