TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01879 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMQ4

Section 1

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [H] [Q]

né le 13 Mai 1965 à [Localité 2] (PAS-DE-[Localité 3])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

— représenté par M^e Magali LOOS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire :

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [N] [R]

née le 15 Juin 1984 à [Localité 4] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

— comparante en personne

Monsieur [O] [M], domicilié : chez [Adresse 6], [Adresse 7]

— non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 9 septembre 2022, Monsieur [H] [Q] a donné à bail à Monsieur [O] [M] un logement sis [Adresse 8] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 295,66 euros provision sur charges comprise, le loyer étant payable à terme échu.

Madame [N] [R] s’est portée caution solidaire selon acte sous seing privé conclu le 9 septembre 2022.

La locataire a quitté le logement au cours du mois de mars 2025 .

Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 juillet 2025, Monsieur [H] [Q] a fait citer Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir :

• condamner solidairement Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 865,50 au titre de l’arriéré de loyers et de charges ;

• condamner solidairement Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 1 480,10 euros au titre des dommages et intérêts pour les dégradations, après déduction du dépôt de garantie ;

• condamner solidairement Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 432 euros TTC au titre du constat de commissaire de justice;

• condamner solidairement Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

• rappeler l’exécution provisoire du jugement .

Monsieur [H] [Q] invoque l’existence d’un reliquat de charges locatives pour la période du 1er octobre 2024 au 5 mars 2025, outre 5 jours de loyer en 2025. Relativement aux dégradations, il invoque l’état des lieux de sortie qui met en évidence des désordres dans la salle de bain.

L’affaire a été appelée pour la première fois et retenue à l’audience du 6 février 2026. Monsieur [H] [Q], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice des conclusions d’assignation auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions.

Monsieur [O] [M] ne comparaît pas mais Madame [N] [R] se présente. Elle soutient ne pas contester et ne pas avoir le choix de payer.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge faisant droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [O] [M] a quitté le logement le 1er mars 2025 et que des reliquats de charges sont dus. Monsieur [H] [Q] a communiqué les différents justificatifs afférents de sorte que Monsieur [O] [M] est redevable de la somme de 865,50 euros.

L’article 2288 du Code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’occurrence, il résulte des pièces versées aux débats que, selon l’ engagement de caution figurant dans le bail et produits en pièces annexes, Madame [N] [R] s’est portée caution solidaire pour le paiement du loyer, des charges et des dégradations locatives. A l’audience, Madame [N] [R] ne conteste pas la validité de son engagement.

En conséquence, il convient de la condamner à payer, solidairement avec le débiteur principal, les sommes dues en vertu du contrat de bail susvisé dans la limite de son engagement.

Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] sont ainsi condamnés solidairement à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 865,50 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges.

Sur les dégradations locatives

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

A défaut, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, en application des dispositions de l’article 1731 du code civil.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. A ce titre, il prévoit notamment que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

A cet égard, l’usure normale des peintures, papiers peints et sols est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n’a été faite depuis de nombreuses années.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En vertu des dispositions de l’article R.142-3 code de la construction et de l’habitation, si l’installation initiale du détecteur de fumée incombe au propriétaire-bailleur, pour autant l’entretien et le renouvellement du détecteur de fumée (DAAF) incombe à l’occupant que ce soit en raison d’un dysfonctionnement du détecteur de fumée ou de sa vétusté.

L’annexe du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives impute au locataire la charge de l’entretien courant du jardin, du remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement des canalisations de gaz ainsi que le remplacement des ampoules.

En l’espèce, le bailleur sollicite la prise en charge de diverses réparations qu’il impute au locataire.

Pour fonder sa demande, Monsieur [H] [Q] se fonde sur l’état des lieux de sortie. Or, il ne l’a pas communiqué au tribunal. Dans ces conditions, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier la réalité des dégradations commises par Monsieur [O] [M]. En conséquence la demande de Monsieur [H] [Q] ne peut prospérer.

S’agissant des frais de l’état des lieux de sortie

En vertu des dispositions de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, si l’état des lieux ne peut être établi par les parties, contradictoirement et amiablement, il l’est, sur l’initiative de la partie de la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, le bailleur n’a pas produit l’état des lieux de sortie réalisé par le commissaire de justice. Il convient de rappeler que l’état des lieux de sortie est à la charge du bailleur. S’il y a un désaccord aussi le locataire ou le bailleur refuse d’effectuer l’état des lieux, il est possible de recourir à un huissier. Dans ce cas les frais seront partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. Or, il ne résulte pas du dossier de la nécessité de recourir à un huissier de justice.

La demande formée à ce titre par Monsieur [H] [Q] à l’encontre des défendeurs doit donc être rejetée.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant partiellement, Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] sont condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la solution apportée au litige et des frais exposés par le demandeur, Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] sont condamnés in solidum à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [H] [Q] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] à payer à Monsieur [H] [Q] une somme de 865,50 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges;

DÉBOUTE Monsieur [H] [Q] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour dégradation ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [Q] de sa demande en paiement de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] aux entiers dépens;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [M] et Madame [N] [R] à payer à Monsieur [H] [Q] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 30 mars 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,