TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 FÉVRIER 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/01032 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DNXG

Plaidoirie le 02 Décembre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SELARL ESTELLE SANTONI

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 avenue Pierre Mendes France

75013 PARIS

représentée par la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Noëlle GILLE, avocat au barreau de VIENNE

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [O]

53 Boulevard Saint Michel

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 10 Février 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 26 septembre 2007, consenti par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [N] [O] et Madame [Y] [O] [V] ont pris en location un logement situé 53 Boulevard Saint Michel, appartement 2, 1er étage 38300 BOURGOIN-JALLIEU en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 416,21 €.

Par contrat de bail daté du 30 juin 2010, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail un garage situé Boulevard Saint-Michel, box 113, 38300 BOURGOIN-JALLIEU à Monsieur [N] [O] et Madame [Y] [V] [O] en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 41,00 €.

Suite au divorce des époux, Madame [Y] [V] [O] a conservé les baux afférents au logement et au box.

Le 03 août 2024, Madame [Y] [V] [O] est décédée. Monsieur [D] [O] sollicite un transfert du bail.

La requérante estime que Monsieur [D] [O] ne répond pas aux critères permettant un tel transfert.

En date du 25 juillet 2025, une sommation d’avoir a quitté les lieux et a restitué les clés était notifié à Monsieur [D] [O].

Monsieur [D] [O] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice à l’étude le 07 août 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [O], ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les formes de droit ;Dire qu’en raison des conditions de son introduction dans les lieux et par suite des délais dont il a bénéficié jusqu’à ce jour pour les remettre, le commandement de quitter les lieux à lui signifier sera exempté du délai légal de deux mois par application de l’article 1412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [D] [O] à payer à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation d’un montant de 680,90 € par mois outre charges, et accessoire depuis le 03 août 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

En tout état de cause,

Autoriser CDC HABITAT SOCIAL à procéder à l’expulsion des défendeurs (cf assignation) et de tous occupants de leurs chefs au besoin avec le concours de la force publique, dès la signification du jugement à intervenir,Autoriser CDC HABITAT SOCIAL à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits locaux dans le garde-meubles de son choix, aux frais risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 478,56 € en application de l’article 700 du CPCCondamner enfin le même aux entiers dépens comprenant le celui de la présente assignation et tous les frais d’exécution du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 décembre 2025, en présence de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 680,90 € suivant décompte arrêté au 03 août 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [D] [O], qui a comparu en personne, sollicite le transfert du bail à son nom, des délais de paiement et la suspension de la procédure d’expulsion.

Monsieur [D] [O] a été autorisé par note en délibéré à transmettre les éléments utiles à sa situation jusqu’au 16 décembre 2025 inclus au greffe.

Le conseil de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a été autorisé à répondre à cette note en délibéré avant le 30 décembre 2025, sa réponse a été reçue au greffe le 30 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la note en délibéré

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président.

Or, lors des débats le 09 décembre 2025, Madame la Présidente a autorisée la production de pièces pendant le cours du délibéré, afin de permettre à Monsieur [D] [O], d’apporter la preuve de ses allégations.

Monsieur [D] [O] sollicite le transfert du bail à son nom. Par courriel adressé au greffe, Monsieur [D] [O] a communiqué plusieurs pièces, parmi lesquelles figure notamment un extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés établi en septembre 2019, produit aux fins d’établir la continuité de sa résidence au logement situé 53 Boulevard Saint Michel, appartement 2, 1er étage 38300 BOURGOIN-JALLIEU.

La CDC HABITAT SOCIAL maintient sa position nonobstant les éléments transmis par Monsieur [D] [O].

Les deux parties ont régulièrement déposé leur note en délibéré dans le délai qui leur avait été imparti

En conséquence, la note en délibérée est régulièrement recevable.

Sur la résiliation du bail initial et l’occupation sans droit ni titre

Selon les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Les conjoints, ascendants et descendants du locataire décédé peuvent avoir droit au transfert du bail à condition de remplir les critères cumulatifs prévus par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 :

«  lors du décès du locataire, le contrat est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut pas se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an, à la date du décès. "

En l’espèce, il ressort de la note autorisée et versée au débat en cours de délibéré que Monsieur [D] [O] a transmis son extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés établi en septembre 2019. Cet extrait désigne le logement litigieux situé 53 Boulevard Saint Michel, appartement 2, 1er étage 38300 BOURGOIN-JALLIEU.

En l’espèce, Monsieur [D] [O] produit plusieurs pièces, notamment un extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés établi en septembre 2019, ainsi que divers documents concordants, attestant de sa présence au domicile litigieux plus d’un an avant le décès de la locataire. Ces éléments, qui ne sont pas utilement contredits, établissent suffisamment la réalité d’une communauté de vie au sein du logement concerné durant la période exigée par la loi.

Dès lors, Monsieur [D] [O] justifie remplir la condition de cohabitation d’au moins un an prévue par les articles 14 et 40 précités, ouvrant droit au transfert du bail à son profit.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner le transfert du bail au profit de Monsieur [D] [O] à compter du 03 août 2024.

Sur l’expulsion

Aux termes des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, le transfert du bail au profit des descendants du locataire décédé est de droit dès lors que ceux-ci justifient avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, il a été établi que Monsieur [D] [O] remplissait cette condition de cohabitation continue, de sorte que le bail se trouve légalement transféré à son profit à compter du décès de la locataire.

Dès lors que le transfert du bail est acquis, la demande d’expulsion présentée par le bailleur ne peut qu’être rejetée, celui-ci ne pouvant solliciter l’éviction d’un occupant devenu titulaire du bail par l’effet de la loi. La demande tendant à voir constater l’absence de transfert du bail se trouve, par voie de conséquence, également dépourvue de fondement.

Il s’ensuit que les prétentions du bailleur relatives à l’expulsion et au refus de transfert du bail doivent être écartées.

Sur la qualification de l’occupation et l’indemnité d’occupation

Du fait de ce transfert légal, Monsieur [D] [O] ne peut être regardé comme un occupant sans droit ni titre postérieurement au décès. Le régime de l’indemnité d’occupation, applicable uniquement aux personnes dépourvues de titre, ne trouve donc pas à s’appliquer. Les demandes formées par le bailleur au titre d’une indemnité d’occupation doivent, en conséquence, être rejetées.

Sur les loyers impayés

Le transfert du bail emporte substitution de Monsieur [D] [O] dans l’ensemble des droits et obligations nés du contrat à compter du 03 août 2024. À ce titre, il est tenu au paiement des loyers et charges locatives exigibles depuis cette date, conformément aux stipulations contractuelles. La dette locative doit ainsi être appréciée exclusivement sur la base des loyers et charges dus depuis le décès, à l’exclusion de toute indemnité d’occupation.

Compte tenu des justificatifs produits, les loyers impayés s’établissent à compter du 03 août 2024 à la somme de 680,90 € par mois au paiement de laquelle Monsieur [D] [O] sera condamné, outre intérêts au taux légal à commandement de quitter les lieux.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période du décès de Madame [Y] [V] [O] doivent être qualifiées de loyers impayés.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement des loyers du fait du transfert de bail au profit de Monsieur [D] [O] postérieurement au décès de la locataire, Madame [Y] [V] [O].

Monsieur [D] [O] sera donc condamné au paiement de ces loyers impayés à compter du décès de la locataire Madame [Y] [O] [V] intervenue le 03 août 2024.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder au locataire des délais pour s’acquitter de sa dette locative, lorsque sa situation le justifie et qu’il apparaît en mesure d’en assurer l’apurement dans un délai raisonnable.

En l’espèce, il a été précédemment constaté que Monsieur [D] [O] est devenu titulaire du bail à compter du 03 août 2024 par l’effet du transfert légal prévu à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. À ce titre, il est redevable des seuls loyers et charges dus depuis cette date, à l’exclusion de toute indemnité d’occupation.

Il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [D] [O] reconnaît sa dette locative et manifeste la volonté de la régler. Sa situation personnelle et financière, telle qu’exposée, révèle des difficultés temporaires mais ne fait pas obstacle à un apurement progressif de la dette. Le bailleur ne démontre pas que l’octroi de délais compromettrait gravement ses intérêts.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions précitées et d’accorder à Monsieur [D] [O] des délais de paiement, afin de lui permettre de s’acquitter de sa dette locative dans des conditions compatibles avec ses ressources, tout en garantissant les droits du bailleur.

Sur les demandes accessoires

La CDC HABITAT SOCIAL, succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des entiers dépens.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que Monsieur [D] [O] remplit les conditions prévues à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

DIT que le bail d’habitation s’est trouvé transféré à son profit à compter du 03 août 2024, date du décès de la locataire ;

REJETTE en conséquence la demande d’expulsion formée par le bailleur ;

DIT que Monsieur [D] [O] n’est pas occupant sans droit ni titre et REJETTE les demandes formées au titre d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme mensuelle de 680,90 € au titre des loyers et outre charges et accessoires dûs à compter du 03 août 2024 ;

ACCORDE, sauf meilleur accord des parties, à Monsieur [D] [O], en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de pouvoir se libéré de sa dette par des versements mensuels de 100 € pendant 36 mois en plus du loyer et des charges et accessoires courants, la dernière échéance devant soldée la dette ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DÉBOUTE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le DIX FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION