TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04526 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TSWJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[P] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [P] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 29 juin 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [P] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec une place de stationnement et un jardin, pour un loyer mensuel de 571,50 euros et 52,92 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 08 juillet 2024 pour un montant en principal de 1.812,82 euros.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, par un acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin,

— de constater sa mauvaise foi et supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— d’autoriser la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du Code des procédures civiles d’exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants,

— et de le condamner :

* au paiement de la somme de 1.728,66 euros arrêtée au 12 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels,

outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 1.728,66 euros.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié selon procès verbal de recherches infructueuses le 26 septembre 2024, Monsieur [P] [Z] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 1er juillet 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Monsieur [P] [Z], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 29 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 6.2) et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité a été signifié le 08 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.812,82 euros.

Un versement de 84,16 euros, réalisé le 07 juillet 2024 par Monsieur [P] [Z], n’a pas été pris en compte (selon le décompte annexé au commandement de payer et daté du 1er juillet 2024) et doit être déduit des sommes réclamées à Monsieur [P] [Z], comme ayant déjà été réglée avant le commandement.

Aussi, il convient de vérifier si Monsieur [P] [Z] s’est acquitté de la somme de 1.728,66 euros dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 septembre 2024.

En outre, si le décompte locatif démontre que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le quittancement de juillet 2024, le juge n’a pas été saisi par Monsieur [P] [Z] aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. De même, la bailleresse n’a pas formé de demande en ce sens. Or le juge ne peut ordonner d’office cette suspension. Par ailleurs, l’absence d’éléments sur sa situation personnelle, au vu de la dette, laisse le juge dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne permet pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal.

Dans ces conditions, il ne peut être fait application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’expulsion de Monsieur [P] [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [P] [Z] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [Z] reste devoir la somme de 1.728,66 euros à la date du 10 février 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025.

Monsieur [P] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.728,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 26 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Par ailleurs, Monsieur [P] [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 09 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées à la bailleresse le cas échéant, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 janvier 2025 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [P] [Z] sera condamné à lui payer une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2021 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [P] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec une place de stationnement et un jardin, sont réunies à la date du 09 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1.728,66 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 10 février 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 26 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 09 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 janvier 2025 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable selon stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,