TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00466

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZFF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social.

C/

[C] [K] [S]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social,

dont le siège social est sis “[Adresse 12]”

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par Mme [V] [L] (Chargée de Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [K] [S],

[Adresse 13]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 15 février 2024 prenant effet au 23 février 2024, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [C] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 467,06 euros, 13 euros de loyers accessoires et une provision sur charges mensuelle de 78,69 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [C] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 10 septembre 2024 pour un montant de 2.235 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la S.A PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin;

— et la condamner au paiement :

* de la somme provisionnelle de 4.466 euros, représentant les charges et loyers impayés échus au 11 décembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la S.A PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.393,86 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise en précisant qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à son domicile le 16 décembre 2024, Madame [C] [S] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 février 2024 prenant effet au 23 février 2024 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable. Ce délai est favorable à la locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection de la locataire et plus favorable à cette dernière, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.235 euros a été signifié le 10 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [C] [S] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

Madame [C] [S] est depuis occupante sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [C] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A PROMOLOGIS produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Madame [C] [S] reste devoir la somme de 7.229,43 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (164,43 euros).

Madame [C] [S], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.229,43 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 4.466 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Madame [C] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 11 novembre 2024 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PROMOLOGIS, Madame [C] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2024 prenant effet au 23 février 2024 entre la S.A PROMOLOGIS et Madame [C] [S] concernant un appartement à usage d’habitation (n°3625) situé [Adresse 6] à [Localité 10] sont réunies à la date du 11 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [C] [S] à verser à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 7.229,43 euros (décompte arrêté au 13 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 4.466 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [C] [S] à payer à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [C] [S] à verser à la S.A PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,