TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/06372 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVIP

Minute : 25/00882

Association FREHA

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [I] [J]

Représentant : M^e Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB200

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e CHAUMANET

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e DINLER – ARMAND

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association FREHA, siège social [Adresse 4]

Representée par M^e CHAUMANET – avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C 93008 2025 00 1549 du 05/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant assisté de M^e DINLER-ARMAND – avocat au barreau de Seine Saint DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2021, l’ASSOCIATION FREHA a donné à bail à Monsieur [I] [J] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 234,50 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, l’ASSOCIATION FREHA a fait signifier à Monsieur [I] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1862,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 31 mai 2023 reçue le 8 juin 2023 l’ASSOCIATION FREHA a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, l’ASSOCIATION FREHA a fait assigner Monsieur [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• condamner Monsieur [I] [J] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 3973,51 euros incontestablement due au titre des loyers et charges impayés, et en cas de résiliation prononcée par le Juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire,

o une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o tous les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 23 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2025.

À l’audience, Monsieur [I] [J], comparait, demande le renvoi de l’affaire afin d’effectuer une demande d’aide juridictionnelle.

l’ASSOCIATION FREHA, ne s’oppose pas à la demande de renvoi.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 avril 2025.

À l’audience du 7 avril 2025, l’ASSOCIATION FREHA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7176,48 euros arrêtée au 27 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle sollicite le rejet de l’exception de nullité soulevée par le défendeur et est opposée à l’octroi de délais de paiement et de délai d’expulsion.

L’ASSOCIATION FREHA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 janvier 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’ASSOCIATION FREHA souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du règlement intégral du loyer courant.

Monsieur [I] [J], assisté, ne conteste pas le principe de la dette. À titre principal, il soulève la nullité de l’assignation. À titre subsidiaire, il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. À défaut, il demande le bénéfice de délai d’expulsion le plus large possible.

Il soutient que l’assignation est nulle en ce que le nom du destinataire de l’acte n’est pas le sien.

Sur le fond, il déclare percevoir 1065,00 euros d’allocations versées par la Caisse d’allocations familiales. Il explique encore qu’il ne parle pas français, qu’il est porteur d’un handicap, et est perdu dans ses démarches administratives. Il s’engage à faire un virement pour payer le loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 8 avril 2025, Monsieur [I] [J] a fait parvenir le justificatif du paiement de la somme de 350,00 euros au titre du loyer du mois d’avril 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 30 avril 2025, l’ASSOCIATION FREHA a fait parvenir un décompte actualisé de la dette en date du 29 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus, faisant apparaître le règlement de 350,00 euros effectué par le défendeur le 29 avril 2025 ramenant la dette à la somme de 6834,88 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation :

Aux termes de l’article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulevé la nullité.

L’article 114 du même code précise que « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

La nullité des actes de commissaire de justice et des notifications est régie par les dispositions relatives aux nullités des actes de procédure.

Monsieur [I] [J] qui a comparu malgré une erreur sur la présentation de ses nom et prénom et qui a pu présenter une défense, ne démontre pas l’existence d’un grief que lui causerait l’irrégularité. Il convient par conséquence de rejeter sa demande de nullité.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’ASSOCIATION FREHA le 8 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’ASSOCIATION FREHA aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 29 avril 2025 que l’ASSOCIATION FREHA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 330,05 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [J] à payer à l’ASSOCIATION FREHA la somme de 6834,88 euros, au titre des sommes dues au 29 avril 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2021 à compter du 27 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [I] [J] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [I] [J] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mars 2024, Monsieur [I] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [J] à son paiement à compter du 27 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [J] à payer à l’ASSOCIATION FREHA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de nullité de l’assignation,

DECLARE recevables les demandes de l’ASSOCIATION FREHA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 septembre 2021 entre l’ASSOCIATION FREHA d’une part, et Monsieur [I] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à l’ASSOCIATION FREHA la somme de 6834,88 euros (six mille huit cent trente-quatre euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 29 avril 2025 échéance d’avril 2025 incluse,

ACCORDE un délai à Monsieur [I] [J] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [I] [J] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à l’ASSOCIATION FREHA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [I] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à l’ASSOCIATION FREHA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE