TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03649

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLMN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice

C/

[V] [X] [P]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Mme [H] [Z] (Chargée de Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [X] [P],

LOGEMENT N° A14 ETAGE N°1 BAT A

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 janvier 2021, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M. [V] [X] [P] et à M. [M] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], avec garage/parking/emplacement couvert n°3, pour un loyer mensuel de 592,68€ pour le logement et 46,58 euros pour le stationnement/garage, et 116,50 € de provision sur charges.

M. [M] [N] a donné congé par courrier recommandé du 23 février 2023, reçu par la bailleresse le 28 février 2023 et M. [V] [X] [P] est resté seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 avril 2024 pour un montant en principal de 3.669,35 euros.

La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 avril 2024.

Par un acte de commissaire de Justice du 20 août 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner M. [V] [X] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de M. [V] [X] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— et le condamner au paiement à titre provisionnel :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 4.005,63 € échus au 1er août 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mai 2025 afin de permettre au défendeur de justifier de la reprise du paiement du loyer courant.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 8.595,03 €. Elle indique que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers. Elle précise que le locataire a sollicité récemment (le 17 avril 2025) l’attribution d’un autre logement dans le parc social.

M. [V] [X] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il ne demande pas à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, indiquant qu’il va quitter le logement sous quinzaine mais sans toutefois pouvoir communiquer une nouvelle adresse. Il sollicite, en outre, d’apurer la dette locative par mensualités de 300 €. Il expose sa situation personnelle et financière, indiquant qu’il a perdu son emploi en août 2024 avant de retrouver un CDI qui lui procure un revenu de 1400 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 4-7) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 3.669,35 €.

M. [V] [X] [P] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que M. [V] [X] [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (128,38€), la somme de 8.466,65€ à la date du 13 mai 2025, quittancement d’avril 2025 inclus.

M. [V] [X] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à payer à la SA PROMOLOGIS cette somme de 8.466,65 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.005,63 € à compter de l’assignation (20 août 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT NON SUSPENSIFS DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [V] [X] [P] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant de février 2025, et alors même qu’un renvoi d’audience lui a été accordé à cette fin. Ainsi, la dette ne cesse de croitre.

En outre, le défendeur propose de rembourser la dette locative par échéances de 300 €, ce qui est disproportionné à ses revenus actuels déclarés de 1600€ puisqu’il n’arrive déjà pas à s’acquitter du loyer courant, même partiellement.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [V] [X] [P] sera rejetée.

La suspension des effets de la clause résolutoire n’ a pas été sollicitée, le locataire déclarant vouloir quitter les lieux. Elle ne pouvait en tout état de cause pas être ordonnée en ce que la condition de reprise du paiement du loyer courant n’est pas remplie.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 11 juin 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [V] [X] [P] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [V] [X] [P] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

M. [V] [X] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [V] [X] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er mai 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [X] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, M. [V] [X] [P] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 2021 entre la SA PROMOLOGIS et M. [V] [X] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], avec garage/parking/emplacement couvert n°3 sont réunies à la date du 11 juin 2024;

CONSTATONS que M. [V] [X] [P] n’a pas formé de demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [V] [X] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [V] [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [V] [X] [P] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 8.466,65 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 13 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.005,63 euros à compter de l’assignation (20 août 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [V] [X] [P] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 11 juin 2024 au 30 avril 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS M. [V] [X] [P] de sa demande en délai de paiement ;

CONDAMNONS M. [V] [X] [P] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [V] [X] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente