TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00239 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXIV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Juin 2025

[J] [R]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal.

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Juin 2025

à M^e MANELFE Nathalie

SELARL REDON REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [J] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Nathalie MANELFE de la SCP DESERT-MANELFE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal., dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [J] [R] une maison à usage d’habitation (porte 39) située [Adresse 12], par contrat signé électroniquement prenant effet au 10 février 2023 moyennant un loyer initial de 626,25 euros par mois, charges comprises.

Compte tenu de divers désordres affectant les locaux occupés qui seraient dûs à la très forte présence d’humidité et à l’absence de VMC dans les locaux, par acte en date du 17 décembre 2024, Madame [J] [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, d’une demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Elle précise que des infiltrations sur les murs intérieurs sont apparues, que des champignons et des moisissures ont proliféré notamment dans le séjour, que les meubles et les vêtements ont également été imprégnés d’humidité et qu’elle a dû jeter des vêtements et qu’à son retour de congés le 15 août 2024, elle avait constaté la présence de flaques d’eau sur le sol à l’intérieur de la maison.

Elle indique qu’elle a dû relancer le bailleur et qu’un artisan est enfin intervenu pour poser une bâche au niveau de la toiture, ce qui néanmoins n’a pas permis de remédier aux désordres.

Elle précise par ailleurs que depuis novembre 2024, elle n’a plus de chauffage ni d’eau chaude et qu’un artisan est intervenu en novembre 2024 mandaté pour remplacer la VMC ; elle estime que cette réparation extrêmement tardive ne permettra pas de résoudre les problèmes d’infiltrations et indique qu’elle vit dans un logement insalubre avec 3 jeunes enfants qui souffrent de cette situation comme constaté médicalement.

C’est dans ces conditions qu’elle a saisi la présente juridiction d’une demande d’expertise.

Elle a en outre sollicité de consigner les loyers sur un compte séquestre ouvert auprès de la CARPA au nom de la SCP DESERT- MANELFE, et ce dans l’attente de l’exécution des travaux prescrits par l’Expert, afin de s’assurer de leur bonne exécution.

A l’audience du 11 avril 2025, Madame [J] [R] a comparu représentée par son conseil et a maintenu ses demandes.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a comparu représentée par son conseil, a indiqué que des travaux avaient été effectués et notamment que la VMC avait été remplacée de même que le velux en toiture avait été réparé, la société CATRA BTP étant notamment intervenue le 19 avril 2024 concernant la toiture et la société GUILLOU le 19 juillet 2024 pour effectuer des travaux de reprise du velux.

Il a précisé également que la société SMESCO, mandatée le 27 septembre 2024 par la société bailleresse pour remplacer la VMC du logement, a vérifié son bon fonctionnement le 18 décembre 2024.

Il a en outre précisé que les nouveaux problèmes d’humidité étaient imputables à la locataire qui avait recouvert les bouches d’aération par des rideaux et qu’elle faisait sécher son linge à l’intérieur de la maison ; concernant le chauffage, il a indiqué que deux interventions avaient été réalisées les 14 et 17 février 2025 qui avaient mis fin au dysfonctionnement allégué.

Il a indiqué par ailleurs que la société SMECSO avait constaté lors de son intervention du 17 février 2025 que la VMC avait été disjonctée sur le compteur électrique ce qui ne pouvait qu’être volontaire.

Il a en conséquence demandé de débouter Madame [R] de ses demandes et déploré qu’aucune déclaration de sinistre n’ait été effectuée auprès de son assureur concernant les fuites en toiture.

A titre subsidiaire, il a formé toutes protestations et réserves d’usage.

Il s’est par ailleurs opposé à la demande de consignation des loyers, les travaux ayant été effectués ; il a précisé en outre que les loyers sont impayés depuis juillet 2024.

Il a enfin sollicité la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ; justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Madame [J] [R], par la production notamment de diverses attestations de divers voisins du même lotissement laissant penser que le problème d’humidité est général et établies postérieurement aux travaux effectués par la société bailleresse, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Dès lors il sera fait droit à la demande d’expertise avec la mission précisée dans le dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, en l’état de la procédure, il n’y a pas lieu de consigner les loyers et chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision tous moyens des parties étant réservés,

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d’expert:

Monsieur [B] [F]

[Adresse 6] [Localité 9] ([Localité 5]

avec mission de :

— prendre connaissance des pièces communiquées par les parties ;

— se rendre sur les lieux, situés [Adresse 11] à [Localité 10],

— visiter les locaux en présence des parties et de leur conseil après les avoir convoqués et les décrire ;

— décrire et énumérer les désordres repris dans l’assignation de Madame [J] [R] affectant les lieux loués et en déterminer l’origine, l’étendue et les

causes ;

— indiquer le cas échéant les travaux nécessaires à la remise en état des locaux et dire si des travaux doivent être exécutés en urgence ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis notamment les préjudices de jouissance et matériel ;

— évaluer le montant du loyer réellement dû au regard des désordres constatés ;

— fournir le cas échéant toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;

— plus généralement préciser tous éléments utiles permettant de donner une solution au litige .

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier au greffe du tribunal judiciaire de Toulouse, service du contrôle des expertises, [Adresse 2],

dans le délai de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et établira le coût prévisible de sa mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que Madame [J] [R], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sera dispensée du versement d’une consignation destinée à la rémunération de l’expert et que ces frais seront avancés par l’Etat ;

DISONS n’y avoir lieu à la consignation des loyers et déboutons Madame [J] [R] de sa demande à ce titre ;

LAISSONS à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

Le Greffier La Première Vice-Présidente