N°

JUGEMENT DU

20 Octobre 2025

— -------------------

N° RG 25/00515 -

N° Portalis DBYD-W-B7J-DULN

[G] [Y]

C/

S.A.R.L. L’AMITIE

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT MALO

— --------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame Caroline MARAUX, greffier lors des débats et Madame SELLES-BONGARS Nathalie, Greffier lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 08 Septembre 2025

Jugement réputé contradictoire mis à disposition le 20 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Y]

né le 7 janvier 1957 à PARIS 14e

demeurant 2 la Chapronaie – 35270 BONNEMAIN

Rep/assistant : M^e Adeline WOIRIN, avocat au barreau de SAINT-MALO, Maître Olga ZAKHAROVA-RENAUD de la SCP BOURGEON- GUILLIN-BELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

S.A.R.L. L’AMITIE,

dont le siège social est sis 25 boulevard de la République – 35400 SAINT MALO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

non représenté

*********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 28 mai 2024, Monsieur [Y] a donné à bail à la société L’AMITIÉ (devenue la société NISSA), représentée par Monsieur [F] [L] [M], des locaux à usage commercial situés 45 rue Duguay Trouin à Saint-Malo.

Ce bail était prévu pour une durée de 6 mois à compter du 1er juin 2024 pour se terminer le 30 novembre 2024.

La destination du lieu était l’activité de Bar-Snack avec mise à disposition d’une licence IV et du nom commercial « La Carlingue ».

Le loyer prévu était d’un montant de 3.200 euros mensuels, payable d’avance le 5 du mois.

Le bail prévoyait également un dépôt en garantie d’un montant de 4 800 euros, lequel a été réglé par la société L’AMITIE de façon échelonnée entre juin et juillet 2024.

Entre juin et septembre 2024, la société L’AMITIE a réglé les quatre premiers loyers pour un total de 12.800 euros et le dépôt de garantie d’un montant de 4.800 euros prévu dans le bail.

A compter du mois d’octobre 2024, la société L’AMITIE a cessé de régler ses loyers.

Suivant courriels en date du 31 octobre 2024 et 13 novembre 2024, Monsieur [Y] a relancé la société en vue du paiement de ses loyers.

Le 1er décembre 2024, la société L’AMITIÉ a refusé de restituer les lieux.

Ce refus a fait l’objet du dépôt d’une main courante auprès des services de police de Saint-Malo à l’initiative du fils de Monsieur [Y].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 décembre 2024, Monsieur [Y] a fait parvenir à la société L’AMITIÉ une mise en demeure de payer les deux mois de loyers impayés, de lui remettre les clés et de quitter les lieux.

Suivant requête en injonction de payer en date du 6 décembre 2024, Monsieur [Y] a demandé devant le tribunal de commerce de Saint-Malo qu’il soit enjoint à la société L’AMITIÉ de payer les loyers impayés outre les intérêts et l’indemnité forfaitaire de recouvrement.

Suivant ordonnance en date du 20 décembre 2024, le Président du tribunal de commerce de Saint-Malo a enjoint la société L’AMITIÉ à régler à Monsieur [Y] la somme de 6.400 euros en principal, 106,90 euros au titre des intérêts, 80 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement ainsi que la somme de 31,80 euros au titre des dépens.

Suivant ordonnance en date du 11 février 2025, le juge des référés du tribunal de commerce de Saint-Malo a condamné la société L’AMITIÉ à régler à Monsieur [Y] une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.000 euros par mois d’occupation à compter du 1er décembre 2024. Compte-tenu de la nature des contestations soulevées en défense, le juge des référés a invité les parties à saisir le tribunal compétent afin qu’il soit statué au fond notamment sur la demande d’expulsion formulée par Monsieur [Y].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, Monsieur [Y] a fait assigner à jour fixe la société L’AMITIÉ aux fins notamment d’obtenir l’expulsion de la société défenderesse et le paiement de l’indemnité d’occupation après y avoir été autorisé par ordonnance en date du 1er avril 2025 du Président du Tribunal Judiciaire de SAINT-MALO.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2025, Monsieur [Y] a demandé au tribunal, à titre liminaire, de se déclarer compétent.

A titre principal, Monsieur [Y] demande au tribunal de :

— ordonner l’expulsion de la société NISSA (anciennement dénommée L’AMITIE) ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe 45 Quai Duguay Trouin à SAINT-MALO et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et sous astreinte de 500 euros/jour à compter du prononcé du jugement ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés sur place appartenant à la société NISSA (anciennement dénommée L’AMITIE) et à l’exception de ceux appartenant à M. [Y], dans tout garde-meuble, aux frais, risques et périls de la société NISSA (anciennement dénommée L’AMITIE) ;

— condamner la société NISSA (anciennement dénommée L’AMITIE) à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges, à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, sur la base du montant du loyer contractuel du Bail, à savoir 3.200 euros par mois et au prorata temporis pour un mois incomplet ;

— condamner la société NISSA (anciennement dénommée L’AMITIE) à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

— condamner la société NISSA (anciennement dénommée L’AMITIE) à lui payer, en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir, une indemnité équivalente au droit proportionnel mis à la charge du créancier par le Commissaire de justice instrumentaire au titre de l’article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001.

Au soutien de la recevabilité de sa demande, Monsieur [Y] expose que n’étant pas commerçant, il dispose d’une option de compétence et peut assigner le commerçant soit devant le tribunal de commerce soit devant le tribunal judiciaire conformément au principe jurisprudentiel. Il fait également valoir que la clause résolutoire n’étant plus applicable en l’espèce en raison de l’expiration du bail, il n’était pas nécessaire que le commandement de payer sans délai et la sommation de déguerpir sous 15 jours visent la clause résolutoire et que M. [Y] n’avait pas à attendre un délai d’un mois pour assigner en référé-expulsion la société L’AMITIE.

A l’appui de sa demande d’expulsion, Monsieur [Y] fait valoir que la qualification de bail saisonnier est incontestable au regard des stipulations du contrat, ce qui exclut l’application du statut des baux commerciaux. Il ajoute que le bail avait en tout état de cause un caractère dérogatoire et de courte durée, limité à la période du 1er juin au 30 novembre 2024.

Se fondant sur l’article L. 145-5 alinéa 1er du Code de commerce, Monsieur [Y] fait valoir que si la qualification de bail saisonnier n’était pas retenue, la volonté claire et non équivoque des parties était de conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux et de courte durée et que la durée totale d’un bail de courte durée peut être inférieure à 3 ans, soit en l’espèce 6 mois.

A soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] fait valoir que les termes du bail comme son propre comportement à l’issue des 6 mois montraient la volonté non équivoque du bailleur de ne pas laisser la société L’AMITIE dans les lieux à l’issue du bail, même dans le cas où la qualification de bail dérogatoire de courte durée était retenue.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [Y] affirme, en réponse aux arguments développés par la société défenderesse en référé, que la production des factures nécessaires à l’exploitation du bar ne peut caractériser la volonté des parties d’avoir voulu conclure un bail commercial de 9 ans. Il ajoute que ces documents sont incomplets, qu’elles ne constituent parfois pas des factures mais de simples devis et qu’elles portent dans certains cas sur des prestations résiliables à l’issue des 6 mois prévus aux termes du bail. De même, Monsieur [Y] fait valoir que les prétendus investissements engagés par la société L’AMITIÉ au sein du local loué ne permettent pas de caractériser l’existence d’un bail commercial de 9 ans, que certaines des pièces produites constituent de simples devis ou que les prestataires concernés n’ont pas été réglés et que certains diagnostics ont été réalisés à l’initiative de Monsieur [Y] et à ses frais. Il ajoute que le contenu de la déclaration de mutation de la licence IV ne peut non plus permettre de caractériser un bail commercial de 9 ans dès lors qu’il a été réalisé et complété par M. [L] [M] en qualité de locataire gérant et que Monsieur [Y], en tant que bailleur, n’en a jamais eu connaissance. Enfin, Monsieur [Y] conteste que certains termes du bail, tels que « redevance », « fonds de commerce » ou la référence à une loi spécifique à l’encadrement des baux commerciaux dans l’article afférent au diagnostic de performance énergétique auraient pu laisser croire à l’existence d’un bail commercial. Il fait également remarquer que la société L’AMITIÉ a soutenu en référé que son inscription au RCS attesterait de la réalité de l’activité développée alors qu’elle n’a jamais été déclarée au RCS.

Monsieur [Y] affirme que la société L’AMITIE occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1erdécembre 2024, qu’il est incontestable que le bail a pris fin le 30 novembre 2024 et que la société L’AMITIE devait à cette date restituer les lieux et qu’il n’a jamais laissé croire à la société l’AMITIE à une éventuelle prorogation du terme du bail ou un éventuel renouvellement du bail. Monsieur [Y] soutient qu’en outre, la société L’AMITIÉ n’a pas respecté la destination des lieux, dès lors qu’il exerce une activité de restauration à table spécialisée dans la cuisine orientale, créole et française, alors que la destination des lieux prévue par le bail était l’activité de bar/snack et qu’il occupe à titre d’habitation le studio situé à l’étage alors que celui-ci servait de vestiaire au personnel du bar. Enfin, Monsieur [Y] ajoute que la société L’AMITIÉ a violé son devoir de bonne foi contractuelle à son égard en s’abstenant d’acquitter les condamnations prononcées par le juge des référés du tribunal de Commerce de Saint-Malo, au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation , alors même qu’elle avait déjà été expulsée par un bailleur précédent lui-même non commerçant pour les mêmes causes. Il fait également valoir une atteinte à son droit de propriété ainsi que des manquements de la société L’AMITIE aux règles administratives de protection des consommateurs et de la santé publique en raison de l’exploitation illicite d’un débit de boisson en l’absence de licence IV ainsi que l’existence d’un préjudice financier, moral et psychologique du fait de l’attitude de la société L’AMITIÉ.

La société L’AMITIÉ, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

La présente décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de souligner que le fait que le défendeur ne comparaisse pas laisse supposer qu’il n’a aucun moyen à faire valoir.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article L. 211-3 du Code de l’organisation judiciaire, « Le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction. ».

Il est constant que la S.A.R.L. L’AMITIE est une société commerciale et que M. [Y], retraité, a agi de manière constante dans un cadre étranger à son activité professionnelle. Le bail conclu le 28 mai 2024 est donc un acte mixte.

S’agissant d’un acte mixte, c’est-à-dire d’un contrat conclu entre un non- commerçant et un commerçant, Monsieur [Y] avait toute liberté pour engager son action, soit devant la juridiction de droit commun à savoir le tribunal judiciaire, soit devant la juridiction commerciale.

Dès lors, l’action exercée par Monsieur [Y] devant le tribunal Judiciaire est recevable.

Il convient de préciser qu’en l’espèce, l’expiration du bail le 30 novembre 2024 exclut toute mise en œuvre de la clause résolutoire et ne nécessite pas l’accomplissement par le bailleur des formalités afférant à celle-ci telles que la délivrance d’un commandement de payer sans délai et la sommation de déguerpir sous 15 jours visant la clause résolutoire, ni le respect d’un délai d’un mois pour assigner en référé-expulsion la société preneuse.

— Sur le bien fondé des prétentions de M. [Y]

* sur la demande principale:

Selon l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1104 du Code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. ».

En l’espèce, Monsieur [Y] et la société L’AMITIÉ ont conclu par acte sous seing privé en date du 28 mai 2024 un contrat intitulé « Contrat de location saisonnière » mentionnant en page 3 au paragraphe « Durée » que « le présent bail saisonnier est consenti et accepté pour la période du 1/06/2024 au 30/11/2024. La date de prise d’effet du bail sera le 01/06/2024 et se terminera le 30/11/2024.

En aucun cas cette location ne pourra faire l’objet d’un renouvellement ou d’une prolongation.

Fin de contrat

A la date de fin de contrat, le locataire devra restituer les lieux par la remise des clés, lesquels lieux devront être libres de tout stock ou matériel.

Le contrat prendra fin pour la date convenue sans qu’il soit nécessaire de délivrer congé »

Il découle clairement et sans ambiguïté possible des termes du contrat que le bail est saisonnier, d’une durée de 6 mois, à partir du 1er juin 2024 jusqu’au 30 novembre 2024. Il est expressément indiqué que tout renouvellement ou prolongation de ce contrat est exclu, qu’il ne sera pas délivré de congé, que les clés devront être remises au bailleur à l’issue de la période indiquée et que les lieux devront être libres de tout stock et tout matériel.

Dès lors, il est incontestable au regard des stipulations du contrat que la volonté des parties était de conclure un contrat saisonnier d’une durée de 6 mois, ce qui exclut l’application du statut des baux commerciaux, même de courte durée.

En outre, Monsieur [Y] ne s’est jamais comporté d’une manière équivoque pouvant laisser penser que la société L’AMITIE pourrait rester dans les lieux à l’issue du bail.

Les pièces produites par la société défenderesse au soutien de ses demande lors de l’instance devant le juge des référés ne peuvent caractériser la volonté des parties d’avoir voulu conclure un bail commercial de 9 ans.

Certaines factures portent sur des contrats résiliables.

D’autres sont souvent ou ne constituent parfois que des devis dont on ne sait s’ils ont donné lieu à de réelles prestations et à un paiement et ne peuvent permettre de justifier de prétendus investissements.

Certains prestataires concernés attestent ne pas avoir été réglés.

Par ailleurs, il s’avère que certains diagnostics ont été réalisés à l’initiative de Monsieur [Y] et à ses frais.

Quant à la déclaration de mutation de la licence IV, celle-ci a été réalisée et complétée par M. [L] [M] en qualité de locataire gérant et Monsieur [Y], en tant que bailleur, n’en a jamais eu connaissance.

Les termes du bail, tel que « redevance », « fonds de commerce » ou la référence à une loi spécifique à l’encadrement des baux commerciaux dans l’article afférent au diagnostic de performance énergétique ne sont pas de nature à laisser croire à l’existence d’un bail commercial compte-tenu notamment des stipulations du contrat relatives à la durée de celui-ci.

Il convient de rappeler que la société L’AMITIÉ a violé son devoir de bonne foi contractuelle à l’égard de M. [Y] en s’abstenant d’acquitter les condamnations prononcées à son encontre par le Président du Tribunal de Commerce le 20 décembre 2024 puis le 11 février 2025 par le juge des référés du tribunal commerce de Saint-Malo au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation.

Il sera également rappelé que la société L’AMITIE a déjà fait l’objet d’une expulsion à la demande d’un précédent bailleur lui-même non commerçant en raison de loyers impayés.

Dès lors, il apparaît que la société L’AMITIE se conduit de mauvaise foi de manière habituelle envers ses bailleurs non professionnels en tentant de ses soustraire de son obligation de régler ses loyers.

Elle fait également preuve de mauvaise foi en prétendant devant le juge des référés, sans aucun fondement sérieux, que le bailleur aurait l’intention de prolonger le bail, lequel pourrait ainsi être qualifié de bail commercial.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le contrat conclu entre la société L’AMITIE et Monsieur [Y] est un contrat saisonnier prenant fin au 30 novembre 2024.

Le contrat de bail s’est ainsi trouvé résilié à l’expiration de son terme en date du 30 avril 2023, minuit.

Dès lors, le bail ayant pris fin le 30 novembre 2024, la société L’AMITIE, devenue NISSA occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1erdécembre 2024.

Il est stipulé au contrat que la libération devra se faire sans qu’il soit nécessaire de délivrer congé.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de la société NISSA anciennement L’AMITIE ainsi que celle de toute personne occupante de son chef, faute d’avoir libéré les lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

À compter du terme du bail, la société NISSA anciennement L’AMITIE, devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, soit 3.200 euros mensuels, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Les meubles et objets se trouvant dans les lieux, à l’exception de ceux appartenant à Monsieur [Y], seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en garde-meuble, aux frais, risques et périls de la société NISSA, anciennement L’AMITIE.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’autorisation d’être assistée de la force publique et d’un serrurier pour faire exécuter la décision répondant à l’objectif de contrainte poursuivi.

* Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société NISSA, anciennement L’AMITIE, partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de mettre la charge de la société NISSA anciennement L’AMITIE les frais de recouvrement que la loi met à la charge du créancier.

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société L’AMITIE, anciennement L’AMITIE, partie succombant, sera condamnée à régler à Monsieur [Y] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [G] [Y] recevable en son action diligentée à l’encontre de la société NISSA, anciennement L’AMITIE,

DIT que le bail saisonnier signé le 28 mai 2024 entre Monsieur [G] [Y] et la société NISSA, anciennement L’AMITIE, a pris fin le 30 novembre 2024,

DIT que la société NISSA, anciennement L’AMITIE est occupante sans droit ni titre du local sis 45 Quai Duguay Trouin à Saint-Malo, depuis le 1er décembre 2024,

En conséquence,

DIT qu’à défaut pour la société NISSA, anciennement L’AMITIE, d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [G] [Y] pourra, 15 jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, à l’exception de ceux appartenant à Monsieur [G] [Y], seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera, et à défaut, seront entreposés en garde-meuble, aux frais, risques et périls de la société NISSA, anciennement L’AMITIE,

CONDAMNE la société NISSA, anciennement L’AMITIE à verser à Monsieur [G] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3.200 euros et au prorata temporis pour un mois incomplet, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE la société NISSA, anciennement L’AMITIE aux entiers dépens,

DEBOUTE Monsieur [G] [Y] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la société NISSA anciennement L’AMITIE à régler à Monsieur [G] [Y] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Juge