N° RG 24/00956 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5DN

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/00956 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5DN

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Edouard JUNG

à la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MARS 2025

DEMANDERESSE

SCI IMMO TREM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS CYRILLUS INTERNATIONAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK-RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé de renouvellement en date du 13 août 2002, ayant pris effet rétroactivement à compter du 01 juin 1999, d’un avenant de première révision du bail commercial et d’un renouvellement de bail en date du 25 septembre 2008 avec prise d’effet rétroactive au 01 juin 2008, la SCI IMMO TREM (venant aux droits de Madame [B] [V] [F], elle-même venue aux droits de Monsieur [I] [O]) a consenti à la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL, un bail commercial portant un local à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Un litige est né sur la révision/l’indexation des loyers, et donc sur l’exigibilité des sommes dues.

Estimant que le compte locatif de la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL était débiteur, la SCI IMMO TREM lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire, daté du 26 décembre 2023, pour un montant total de 10.474 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SCI IMMO TREM a assigné la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par ordonnance en date du 08 octobre 2024, le juge des référés a :

réouvert les débats à l’audience du mardi 26 novembre 2024 à 10h00 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, salle n°1,

invité les parties à tenter de parvenir à une transaction qui comporte des concessions réciproques, propres à garantir la sauvegarde de leurs intérêts et selon les principes qui pourraient être les suivants :

— sur le principe d’une indexation contractuelle automatique qui évite le formalisme de la demande préalable,

— sur la fixation d’un juste loyer en tenant compte des paramètres de commercialité habituels, et de l’évolution substantielle des indices de référence,

— sur la rétroaction de ce loyer qui permette d’identifier une échéance à compter de laquelle le loyer de 5.585 euros par trimestre a cessé d’être un juste loyer,

— sur le principe d’une formalisation d’un accord écrit qui vaut à la fois transaction et avenant de régularisation.

— sur le paiement effectif à devoir par le preneur qui mettrait fin à cette période de flottement en matière de fixation/indexation du loyer et qui viendrait solder la dette, afin de regagner une confiance mutuelle,

réservé l’ensemble des prétentions.

Les parties n’ayant pu parvenir à un accord, l’affaire a été à nouveau évoquée à l’audience en date du 04 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI IMMO TREM demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et du bail en date du 13 août 2022, de :

constater la résiliation du bail commercial à effet du 26 janvier 2024, ordonner l’expulsion de la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL ou de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, condamner la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL au versement de la somme provisionnelle de 10.474,00 euros en deniers ou quittance arrêtée dernier trimestre 2023 correspondant à l’arriéré locatif, outre le versement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer dû trimestriellement soit la somme de 7.117 euros TTC à compter du premier trimestre 2024 jusqu’au parfait départ des lieux loués, condamner la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL au paiement de la somme de 6.128 euros à titre provisionnel pour la période écoulée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024, – condamner la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement rendus nécessaires soit la somme de 174,07 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL, régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction de :

A titre principal :

dire que le commandement de payer ne peut produire le moindre effet,relever l’existence de contestations sérieuses,dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société IMMO TREM,l’inviter à mieux se pourvoir,condamner à titre provisionnel la société IMMO TREM au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance,A titre subsidiaire :

accorder à la société CYRILLUS un délai de deux mois pour procéder au paiement des somems dues,suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire et les demandes provisionnelles

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L.145-38 du code de commerce dispose : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours».

La partie demanderesse verse aux débats un renouvellement du bail commercial en date du 13 août 2002 et un « avenant de première révision au bail commercial » en date du 04 avril 2005. Les parties y ont supplétivement actualisé certaines des stipulations contractuelles initiales à effet du 01 juin 2005.

La partie demanderesse produit également le renouvellement du bail en date du 25 septembre 2008. Ce contrat est conclu et accepté pour une durée de 9 années entre le 01 juin 2008 et le 31 mai 2017. Le loyer est porté à la somme annuelle de 20.000 euros en principal, indépendamment du versement des charges.

Cet acte de renouvellement contient une clause de révision de loyer. Il est mentionné que « le loyer sera révisé, tous les trois ans, selon la variation de l’indice du coût de la construction publiés par l’INSEE. Cette révision s’effectuera dans les conditions de l’article L.145-38 du code de commerce (…) ».

Selon les documents respectifs versés aux débats, il s’agit du dernier contrat souscrit entre les parties. Le bail du 25 septembre 2008 doit donc être considéré comme tacitement reconduit. Ses stipulations continuent de régir les relations contractuelles des parties.

Il ressort du détail du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 décembre 2023, aussi bien que du décompte actualisé produit, que les sommes réclamées portent uniquement sur des arriérés locatif relatifs à la révision du loyer, à l’exclusion du loyer lui-même.

Ill convient de constater qu’il existe un débat opposant les parties s’agissant de l’automaticité de la révision du loyer. Celui-ci a été mis en lumière par l’ordonnance avant dire droit.

Il ressort de la lecture de clause de révision que, malgré l’emploi troublant du futur, qui induit en principe une certitude à venir, et le fait que le preneur ait accepté implicitement pour un certain temps de répondre positivement aux augmentations des loyers trimestriels, la clause est qualifiée de clause de révision dans le contrat et elle renvoie explicitement à l’article du code de commerce qui régit le mécanisme de la révision légale, qui en exclut l’automaticité.

Il est, en outre, constant que le bailleur n’a pas formulé de demande de révision du loyer conformément aux dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce.

Dès lors, il convient de constater que l’obligation du preneur de régler les sommes réclamées se heurte à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Il en résulte que la demande de constat de la résiliation du bail commercial aussi bien que la demande d’expulsion se heurtent également à des contestations sérieuses et qu’il n’y a pas lieu, en conséquence, de statuer sur la demande relative à l’indemnité d’occupation.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI IMMO TREM.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante, la société IMMO TREM sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la société IMMO TREM à payer la somme de 2.000 euros à la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la partie demanderesse compte tenu de l’existence de contestations sérieuses tenant à l’interprétation des clauses du bail ;

CONDAMNONS la société IMMO TREM à verser à la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la société IMMO TREM aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 11 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,