TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03931 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNPJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[X] [D] épouse [I]

[L] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Mme [R] [U], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Mme [X] [D] épouse [I], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

M. [L] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 janvier 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 563,58 euros, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mai 2024 pour un montant de 1.399,85 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 octobre 2024, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation du bail et prononcer en conséquence l’expulsion de Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— et de les condamner solidairement au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.364,01 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la décision, avec actualisation de la somme au jour de l’audience,

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération effective des lieux,

*de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 18 février 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 182,02 euros. Il précise que les locataires ont procédé à un paiement partiel concernant le loyer courant mais indique être d’accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais d’office pour le solde de la dette.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié à étude le 04 octobre 2024, Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause mais laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.399,85 euros a été signifié le 24 mai 2024.

Ainsi le délai indiqué dans le commandement n’est pas celui prévu au contrat de bail et Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] n’étaient pas en mesure au regard des contradictions de l’acte de comprendre le délai imparti pour régler la dette avant acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de vérifier si les locataires ont apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois, délai plus favorable, et d’appliquer ce délai à l’acquisition de la clause résolutoire.

Or il ressort du décompte locatif produit aux débats par le bailleur, et non contesté, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires ayant procédé à un règlement partiel à hauteur de 726,58 euros. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] restent lui devoir la somme de 182,02 euros à la date du 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025.

Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT cette somme de 182,02 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, si Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] n’ont pas versé le paiement intégral de leur loyer courant, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, ils ont repris le paiement des loyers dès le mois de juillet 2024, à l’exception des mensualités d’août 2024 et de janvier 2025, permettant d’apurer la dette le 15 décembre 2024 avec un paiement important de 1.869,17 euros, avant que la dette ne se constitue de nouveau à compter de janvier 2025 en raison de la suspension des APL. Surtout, le demandeur sollicite d’office l’octroi de ces délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, sa demande devant prévaloir sur la condition posée par la loi en ce qu’il assure la garantie des droits des locataires sans préjudicier outre mesure à ceux du bailleur tout en responsabilisant les locataires, objectif posé par la loi. Cette solution demandée par le bailleur permet d’envisager un maintien dans les lieux des locataires et un apurement de la dette locative résiduelle d’un montant de 182,02 euros, somme peu conséquente.

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En conséquence, conformément à la demande de l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] seront condamnés solidairement à lui payer une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2024 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT d’une part et Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] à payer à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 182,02 euros (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 30 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] soient condamnés solidairement à payer à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] à payer à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [I] et Madame [X] [D] épouse [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,