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COUR D’APPEL DE [Localité 27]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 25]

AFFAIRE N° RG 22/10098 – N° Portalis DB3S-W-B7G-W2GD

N° de MINUTE : 25/00804

Chambre 6/Section 5

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

Le SYNDICAT DES COPROPIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER ONDUL’IN SIS [Adresse 4] représenté par son dyndic la société FONCIA [Localité 27] EST

[Adresse 8]

[Localité 17]

représentée par Me [E], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1892

DEMANDEUR

C/

La S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES

[Adresse 14]

[Localité 21]

représentée par M^e Eric LE FEBVRE, SELARL d’Avocats LE FEBVRE PARTNERS, avocat au barreau de PARIS vestiaire : R 226

La compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD es qualité s’assureur des sociétés K ENTREPRISE et UNITY GROUP venant aux droits de la société SOGEP

[Adresse 11]

[Localité 22]

La S.A.S. K ENTREPRISE

[Adresse 1]

[Localité 20]

Ayant pour Avocat : Maître Catherine BONNEAU de la SELARL KAPRIME, SOCIETÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 800

La compagnie d’assurance SMABTP ès qualité d’assureur des sociétés ECM et IMEO

[Adresse 19]

[Localité 16]

La S.A.R.L. IMOE

[Adresse 10]

[Localité 23]

La S.A.S. ECM

[Adresse 9]

[Localité 24]

Ayant pour pour avocat : Maître Véronique MAZURU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1983

La société MMA IARD SA es qualité d’assureur de la société SDP ENGINEERING

[Adresse 3]

[Localité 15]

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES es qualité d’assureur de la société SDP ENGINEERING

[Adresse 3]

[Localité 15]

Ayant pour Avocat : Maître Virginie FRENKIAN de la SELARL FRENKIAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0693

La société UNITY GROUP (anciennement dénommée SOGEP)

[Adresse 12]

[Localité 16]

non comparante

La S.A.R.L. SDP ENGINEERING

[Adresse 13]

[Localité 18]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente

Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge

Madame Tiphaine SIMON, Juge

Assisté aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier

DÉBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 29 Septembre 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Présidente de la formation de jugement, et Monsieur David BRACQ-ARBUS et Madame Tiphaine SIMON juges, assistés de M^me Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Novembre 2025.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SNC MARIGNAN RESIDENCES a entrepris, en sa qualité de maître d’ouvrage, l’édification d’un ensemble immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6] (93).

Pour ce faire, elle a souscrit une police dommages-ouvrage et CNR auprès de la SA ALLIANZ IARD.

Sont notamment intervenues à cette opération de construction les entreprises suivantes :

— la SARL IMOE en qualité de maître d’oeuvre d’exécution et assurée auprès de la SAM SMABTP ;

— la SAS ECM en charge du lot gros œuvre et assurée auprès de la SAM SMABTP ;

— la SAS K ENTREPRISE en charge du lot étanchéité et assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD ;

— la SARL SDP ENGINEERING en charge du lot serrurerie et assurée auprès de la SA MMA IARD et de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

— la société SOGEP aux droits de laquelle intervient la SAS UNITY GROUP en charge du lot ravalement et assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD.

L’ensemble immobilier a été vendu en VEFA, puis placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, dont la gestion a été confiée à la société FONCIA [Localité 27] EST.

Les parties communes ont été livrées avec réserves selon procès-verbal du 24 novembre 2014.

La réception des ouvrages est intervenue avec réserves suivant procès-verbal du 1er décembre 2014.

Se plaignant de l’absence de levée des réserves et de l’apparition de nouveaux désordres, le syndicat des copropriétaires a effectué plusieurs déclarations de sinistre auprès de l’assurance dommages-ouvrage, laquelle a refusé sa garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a saisi le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Selon ordonnance en date du 27 août 2019, il a été fait droit à cette demande et Monsieur [T] [N] a été désigné pour y procéder avant d’être remplacé, par ordonnance en date du 31 octobre 2019 par Monsieur [V] [C].

Les opérations d’expertise ont été étendues à d’autres locateurs d’ouvrage et à leurs assureurs respectifs suivant ordonnances en date du 6 mars 2020.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 10 novembre 2021.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 27, 28, 29 septembre et 05, 06 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « ONDUL’IN » sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SASZ FONCIA [Localité 27] EST, a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SNC MARIGNAN RESIDENCES, la SARL IMOE, la SAS ECM, la SAS UNITY GROUP venant aux droits de la société SOGEP, la SAS K ENTREPRISE, la SARL SDP INGINEERING, la SA ALLIANZ IARD, la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SARL IMOE, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à l’indemniser des préjudices subis du fait des désordres affectant l’immeuble.

Par actes de commissaire de justice en date des 12, 15 et 16 janvier 2024 la SA ALLIANZ IARD a fait assigner en intervention forcée la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS KA ENTREPRISE et de la SAS UNITY GROUP venant aux droits de la société SOGEP, la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SAS ECM, la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en leur qualité d’assureurs de la SARL SDP INGINEERING aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans le cadre de l’instance introduite par le syndicat des copropriétaires.

Selon ordonnance en date du 23 mai 2024, le juge de la mise en état a constaté :

— l’extinction de l’instance entre le syndicat des copropriétaires et la SA ALLIANZ IARD au regard du parfait désistement d’instance et d’action du syndicat des copropriétaires à l’égard de cette dernière ;

— l’extinction de l’instance entre la SA ALLIANZ IARD et la SNC MARIGNAN, la SAS K ENTREPRISE, la SAS ECM, la SARL SDP ENGINEERING, la SARL IMOE, la SAM SMABTP, la SAS UNITY GROUP, la SA AXA FRANCE IARD, la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au regard du parfait désistement d’instance et d’action de la SA ALLIANZ IARD à leur égard.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience collégiale du 29 septembre 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « ONDUL’IN » demande au tribunal de :

« A TITRE LIMINAIRE :

— CONSTATER le désistement d’instance et d’action du syndicat des copropriétaires à l’égard de la SA ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur dommages ouvrage du syndicat des copropriétaires

A TITRE PRINCIPAL :

— CONDAMNER in solidum la SNC MARIGNAN, la société K ENTREPRISE et son assureur la société AXA France IARD, la société ECM et son assureur la SMABTP, la société SDP INGINEERING et ses assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société IMOE et son assureur la SMABTP, la société UNITY GROUP (anciennement) SOGEP et son assureur la société AXA FRANCE IARD, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ONDUL’IN, représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 27] EST, les sommes suivantes :

• Au titre de la réfection de la façade, la somme de 531.411,10 € TTC

• Au titre de la réfection des ouvrages d’étanchéité validés par l’expert, la somme de 39.637,84 € TTC

• Au titre de la maîtrise d’œuvre, la somme de 49.837 € TTC

• Au titre du remboursement de la facture de remplacement des pompes de relevage, la somme de 2.140,80 € TTC

• Au titre du remboursement des frais avancés en cours d’expertise, la somme de 7.586 €

• Au titre des coûts de reprise des embellissements intérieurs, la somme de 858 € TTC

Soit un montant total de : 631.470,74 € TTC

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONDAMNER in solidum la SNC MARIGNAN, la société K ENTREPRISE et son assureur la société AXA France IARD, la société ECM et son assureur la SMABTP, la société SDP INGINEERING et ses assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société IMOE et son assureur la SMABTP, la société UNITY GROUP (anciennement) SOGEP et son assureur la société AXA FRANCE 35 IARD, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ONDUL’IN, représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 27] EST, les sommes suivantes :

• Au titre de la réfection des ouvrages d’étanchéité validés par l’expert, la somme de 39.637,84 € TTC

• Au titre de la maîtrise d’œuvre, la somme de 3.459,30 € TTC

• Au titre des coûts de reprise des embellissements intérieurs, la somme de 858 € TTC

— CONDAMNER in solidum la SNC MARIGNAN, la société K ENTREPRISE et son assureur la société AXA France IARD, la société ECM et son assureur la SMABTP, la société SDP INGINEERING et ses assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société IMOE et son assureur la SMABTP, la société UNITY GROUP (anciennement) SOGEP et son assureur la société AXA FRANCE IARD, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ONDUL’IN, représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 27] EST, les sommes suivantes :

• Au titre de la réfection de la façade, la somme de 531.411,10 € TTC

• Au titre de la maîtrise d’œuvre, la somme de 46.377,70€ TTC

— CONDAMNER la SNC MARIGNAN à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ONDUL’IN, représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 27] EST les sommes suivantes :

• Au titre du remboursement de la facture de remplacement des pompes de relevage, la somme de 2.140,80 € TTC

• Au titre du remboursement des frais avancés en cours d’expertise, la somme de 7.586 €

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— Si le tribunal devait considérer que les éléments produits ne permettaient pas de justifier suffisamment de l’intervention de la société SDP ENGINEERING, CONDAMNER la SNC MARIGNAN à la relever et garantir de toute condamnation et donc à prendre en charge les sommes mises à sa charge par l’expert judiciaire.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER in solidum SNC MARIGNAN, la société K ENTREPRISE et son assureur la société AXA France IARD, la société ECM et son assureur la SMABTP, la société SDP INGINEERING et ses assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société IMOE et son assureur la SMABTP, la société UNITY GROUP (anciennement) SOGEP et son assureur la société AXA FRANCE IARD, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ONDUL’IN, représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 27] EST, la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum SNC MARIGNAN, la société K ENTREPRISE et son assureur la société AXA France IARD, la société ECM et son assureur la SMABTP, la société SDP INGINEERING et ses assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société IMOE et son assureur la SMABTP, la société UNITY GROUP (anciennement) SOGEP et son assureur la société AXA FRANCE IARD, aux dépens, en ce compris le coût intégral de l’expertise, liquidés à hauteur de 12.879 € TTC.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 février 2025, la SNC MARIGNAN demande au tribunal de :

« Mettre hors de cause la SNC MARIGNAN RESIDENCES.

Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence ONDUL’IN, et tout appelant en garantie, de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SNC MARIGNAN RESIDENCES.

Subsidiairement,

Réduire les demandes du syndicat et ramener celle au titre des frais irrépétibles à de plus justes proportions.

Condamner in solidum :

IMOE

ECM,

SMABTP assureur d’IMOE et d’ECM

K ENTREPRISE

UNITY GROUP anciennement SOGEP

AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur de K ENTREPRISE et de SOGEP

SDP ENGINEERING,

MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

à relever et garantir la SNC MARIGNAN RESIDENCES de toutes les condamnations dont elle pourrait faire l’objet en principal, intérêts frais et accessoires.

En tout état de cause,

Condamner in solidum les mêmes à payer à la SNC MARIGNAN une somme de 3.000 € au t itre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens lesquels pourront directement être recouvrés par Maître Eric LE FEBVRE, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.»

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 02 juin 2025, la SARL IMOE, la SARL ECM et la SAM SMABTP demandent au tribunal de :

« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fin, et conclusions du chef des relevés d’étanchéité, des becquets, des couvertines, des frais de recherche de fuites, des reprises d’embellissement intérieurs, des façades, des pompes de relevage et des frais annexes.

Plus amplement,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

Si par impossible il était fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires dans leur principe,

— DIRE et JUGER le syndicat des copropriétaires dépourvu de qualité à agir au titre des embellissements d’une partie privative,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses prétentions relatives aux embellissements d’une partie privative,

— DIRE et JUGER que le coût des travaux de ravalement ne saurait excéder la somme de 292.639€ HT, soit 321.902,90 € TTC et que le coût des honoraires de maîtrise d’œuvre ne saurait excéder 8% du montant des seuls travaux nécessaires au regard des désordres allégués.

— DIRE et JUGER que le coût de reprise des couvertines s’élève à la somme de 7.755 euros HT, selon devis SPEBI du 28 septembre 2020, subsidiairement 14.690,00 € HT selon devis de la société SPEBI du 20 juillet 2021,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la société IMOE au titre du ravalement de façade, de la pompe de relevage, des relevés d’étanchéité, des becquets, des frais de recherche de fuite et des reprises d’embellissement intérieur.

— LIMITER toute condamnation de la société IMOE et de son assureur, la SMABTP, à 10% du coût de la réfection des couvertines,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la société ECM au titre des couvertines, de la pompe de relevage, des relevés d’étanchéité, des frais de recherche de fuite et des reprises d’embellissement intérieur.

— LIMITER toute condamnation de la société ECM et de son assureur du chef des façades, à une part résiduelle inférieure à 30% du coût des travaux, après déduction du coût des postes sans lien avec les désordres allégués et du coût des couvertines.

En tout état de cause,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum dirigée contre la société IMOE, la société ECM et leur assureur, la SMABTP,

REJETER toutes autres demandes plus amples dirigées contre les sociétés ECM, IMOE et leur assureur, la SMABTP,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum la société SDP ENGINEERING et son assureur les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever et garantir la société IMOE et son assureur la SMABTP des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre du fait des couvertines sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Si par impossible une condamnation in solidum était prononcée à l’encontre de la société IMOE et de son assureur, la SMABTP, au titre des autres chefs de réclamation du syndicat des copropriétaires, CONDAMNER in solidum la société K ENTREPRISE, la société SDP ENGINEERING et son assureur les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que la société UNITY GROUP, anciennement SOGEP, à les en relever et garantir intégralement sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

CONDAMNER in solidum la société SDP ENGINEERING et son assureur les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ainsi que la société UNITY GROUP, anciennement SOGEP, et son assureur la C^ie AXA France à relever et garantir la société ECM et son assureur, la SMABTP de toutes condamnations prononcées à leur encontre du chef des façades sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Si par impossible une condamnation in solidum était prononcée à l’encontre de la société ECM et de son assureur, la SMABTP au titre de l’intégralité des griefs objets des demandes du syndicat des copropriétaires, CONDAMNER in solidum la société SDP ENGINEERING et son assureur les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ainsi que la société UNITY GROUP, anciennement SOGEP, et son assureur la C^ie AXA France, à les en relever et garantir intégralement sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

DEBOUTER la société K ENTREPRISE de sa demande en garantie dirigée contre la société IMOE et son assureur la SMABTP. DEBOUTER la C^ie ALLIANZ de sa demande dirigée contre la société IMOE et son assureur fondée sur l’article 1231-1 du code civil

Plus amplement,

REJETER toutes demandes dirigées contre la société ECM, la société IMOE et son assureur la SMABTP.

DIRE ET JUGER la SMABTP fondée à opposer les limites, franchises et plafonds de garantie de ses polices.

CONDAMNER in solidum tous succombants à payer à a société ECM, à la société IMOE et à leur assureur, la SMABTP, une somme de 3.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER in solidum tous succombants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Véronique MAZURU, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.»

***

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA en date du 21 mai 2025, la SAS K ENTREPRISE et la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS K ENTREPRISE et de la SAS UNITY GROUP venant aux droits de la société SOGEP, demandent au tribunal de :

« A titre liminaire :

JUGER irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 26] au titre de la demande de condamnation des travaux de l’appartement [Adresse 2],

A titre principal :

JUGER que la Société K ENTREPRISE n’est responsable d’aucun désordre,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 26] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la Société K ENTREPRISE,

DEBOUTER l’ensemble des demandes de condamnation formées à l’encontre de la Société K ENTREPRISE

JUGER que les garanties de la Compagnie AXA FRANCE, assureur de la société SOGEP ne sont pas mobilisables et partant DEBOUTER l’ensemble des parties de leurs demandes formées à l’encontre de la concluante

DEBOUTER l’ensemble des parties des appels en garantie formés à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE

A titre subsidiaire :

LIMITER la condamnation de la Société K ENTREPRISE à hauteur 13.103,66 €,

LIMITER la condamnation de la Compagnie AXA FRANCE assureur de la société SOGEP à hauteur de 60 % au titre des travaux de ravalement,

LIMITER les condamnations de la Compagnie AXA FRANCE assureur de la société SOGEP au titre des frais de maîtrise d’œuvre et des frais d’investigations nécessaires aux opérations d’expertise à de plus justes proportions

OPPOSER les franchises contractuelles à l’égard de toutes parties

DEDUIRE des éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE le montant des franchises actualisées de la société SOGEP d’un montant de 2.500 € au titre de la responsabilité civile décennale et d’un montant de 2.500 € au titre de la responsabilité civile.

DEBOUTER la SNC MARIGNAN de toutes ses demandes de condamnation,

REDUIRE la demande au titre des frais irrépétibles à de plus justes proportions,

En toute état de cause :

REJETER toutes demandes de condamnations in solidum ou solidairement,

CONDAMNER in solidum la Société ECM et la SMABTP, la Société SDP ENGINEERING et les MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la Société UNITY GROUP venant aux droits de la société SOGEP et la Société IMOE ainsi que son assureur la SMABTP, la SNC MARIGNAN RESIDENCE à garantir intégralement et relever indemne la Société K ENTREPRISE et la Compagnie AXA FRANCE de toutes les sommes qui seraient mises à leur charge, en principal, frais et accessoires.

CONDAMNER in solidum la Société ECM et la SMABTP, la Société SDP ENGINEERING et les MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la Société UNITY GROUP venant aux droits de la société SOGEP et la Société IMOE ainsi que son assureur la SMABTP, la SNC MARIGNAN RESIDENCE au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens au profit de la société K ENTREPRISE et la Compagnie AXA FRANCE »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 11 février 2025, la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en leur qualité d’assureurs de la SAS SDP ENGINEERING demandent au tribunal de :

« A titre principal ;

RECEVOIR les MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES recherchées en qualité d’assureurs de la société SDP ENGINEERING en leurs écritures, les déclarant bien fondées,

JUGER que le rapport d’expertise de Monsieur de Monsieur [C] est inopposable à la société SDP ENGINEERING et aux MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES recherchées en qualité d’assureurs de la société SDP ENGINEERING ;

JUGER que les garanties des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la MMA IARD SA recherchées en qualité d’assureurs de la société SDP ENGINEERING ne sont pas mobilisables ni sur le volet décennal ni sur le volet de la responsabilité civile professionnelle, ni sur le volet de la garantie des dommages intermédiaires.

En conséquence,

DEBOUTER la SNC MARIGNAN, le syndicat des copropriétaires de la résidence ONDUL’IN ainsi que toutes autres parties de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre des MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES recherchées en qualité d’assureurs de la société SDP ENGINEERING.

Subsidiairement,

JUGER que les demandes de paiement au titre de la réparation des désordres et frais annexes du syndicat des copropriétaires de la résidence ONDUL’IN à l’encontre de SDP ENGINEERING et des MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES recherchées en qualité d’assureurs de la société SDP ENGINEERING ne sont pas justifiées ;

LIMITER le montant des sommes éventuellement imputables à la société SDP ENGINEERING à la somme de 11.320 € HT (poste « serrurerie ») et pour le poste « métallerie » comprenant le remplacement des couvertines à la somme de 14.490 € HT soit un total de 25.810 € HT et 28.391 € TTC (TVA 10%) selon le devis SPEBI du 20 juillet 2024 (Pièce 30 du SDC) au titre du désordre de ravalement et des façades résultant de défauts de mise en œuvre des couvertines, appuis de fenêtres et accessoires divers.

DEBOUTER la SNC MARIGNAN, le syndicat des copropriétaires de la résidence ONDUL’IN ainsi que toutes autres parties de toutes demandes de condamnations in solidum à l’encontre des MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES recherchées en qualité d’assureurs de la société SDP ENGINEERING.

CONDAMNER in solidum les sociétés :

— IMOE en qualité de maître d’œuvre d’exécution ;

— SMABTP, assureur d’IMOE ;

— La société ECM, pour le lot gros œuvre et la terrasse et son assureur, la SMABTP

— La société K ENTREPRISE pour les travaux d’étanchéité et son assureur, AXA France IARD;

— La société UNITYGROUP anciennement SOGEP pour le lot ravalement et son assureur AXA France IARD ;

à relever indemnes et à garantir les MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES recherchées en qualité d’assureurs de la société SDP ENGINEERING.de l’intégralité des condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence ONDUL’IN.

JUGER bien fondées les MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES recherchées en qualité d’assureurs de la société SDP ENGINEERING à opposer les limites de leurs polices (franchises et plafonds),

CONDAMNER la SNC MARIGNAN, le syndicat des copropriétaires de la résidence ONDUL’IN ainsi que tout succombant à payer aux MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES recherchées en qualité d’assureurs de la société SDP ENGINEERING.la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître FRENKIAN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

***

Assignées par remise à étude, la SARL SDP ENGINEERING, la SAS UNITY GROUP venant aux droits de la société SOGEP n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

En outre, la « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite que soit constaté son désistement d’instance et d’action à l’égard de la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, désistement qui a d’ores et déjà été constaté aux termes de l’ordonnance du juge de la mise en état du 23 mai 2024, de sorte qu’il n’y a pas lieu de se prononcer à nouveau sur ce point.

Sur l’irrecevabilité des dernières conclusions de la SARL IMOE et de la SAM SMABTP en qualité d’assureur de la SARL IMOE et de la SAS ECM

En application de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcé d’office.

En l’espèce, la SARL IMOE et la SAM SMABTP ont notifié leurs dernières conclusions par RPVA le 18 juin 2025.

Or l’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2025, de sorte que ces conclusions sont intervenues postérieurement et que par voie de conséquence, elles seront déclarées irrecevables.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires soulevée par la SAS K ENTREPRISE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, la SAS K ENTREPRISE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD demandent au tribunal de déclarer irrecevable les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à l’indemnisation de la reprise des embellissements de l’appartement 151, parties privatives et préjudice non subi collectivement par les copropriétaires.

Or, en application des dispositions précitées, elle est irrecevable à soulever une telle fin de non-recevoir devant la juridiction saisie au fond.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « ONDUL’IN »

Il appartient à celui qui se prévaut de désordres survenus à l’occasion de travaux d’en établir la matérialité, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

Les responsabilités encourues par les intervenants à l’acte de construire au titre de ces désordres pouvant, selon leur nature, relever de garanties d’ordre public, exclusives du droit commun de la responsabilité civile, il importe également de les qualifier.

Ainsi, les désordres cachés au jour de la réception – qui incluent les désordres ayant fait l’objet d’une réserve à réception, mais qui ne se sont révélés que par la suite dans leur ampleur et leurs conséquences – peuvent relever :

— de la garantie décennale prévue par les articles 1792 et 1792-2 du code civil, laquelle couvre, d’une part, les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, et, d’autre part, les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement de l’ouvrage faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— de la garantie biennale prévue par l’article 1792-3 du code civil, laquelle renvoie au mauvais fonctionnement, dans les deux années suivant la réception, des autres éléments d’équipement de l’ouvrage ;

— de la responsabilité civile de droit commun sinon.

A l’inverse, les désordres apparents au jour de la réception peuvent :

— relever de la responsabilité civile de droit commun s’ils ont fait l’objet d’une réserve non levée par l’entrepreneur dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ;

— ne relever, en eux-mêmes, d’aucune garantie ni responsabilité s’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve, sauf application de la garantie prévue par l’article 1642-1 du code civil, selon lequel le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Les constructeurs concernés par des désordres relevant des garanties décennale ou biennale, et le vendeur d’immeuble à construire concerné par un désordre apparent relevant de l’article 1642-1 du code civil, engagent leur responsabilité de plein droit – autrement dit sans que soit exigée la démonstration d’une faute – à l’égard du maître de l’ouvrage ou de l’acquéreur, sauf s’ils établissent que les désordres proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention, étant précisé que la mission de chaque intervenant à l’acte de construire s’interprète strictement.

A ce titre, il convient de rappeler que, selon les articles 1646-1 et 1792-1 du même code, sont réputés constructeurs de l’ouvrage le vendeur d’immeuble à construire, ainsi que tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

La responsabilité civile de droit commun est applicable aux désordres et aux intervenants ne relevant pas des garanties légales, sur le fondement contractuel – à apprécier en fonction de la teneur de l’obligation en cause, qui peut être de résultat ou de moyens –, sinon sur le fondement délictuel – étant précisé que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Tout constructeur répond, à l’égard du maître de l’ouvrage, des fautes commises par son sous-traitant, lequel expose également sa responsabilité directe à l’égard du maître de l’ouvrage, pour faute prouvée, en application de l’article 1382 ancien du code civil ; mais le sous-traitant n’est pas soumis aux garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants du même code.

Lorsque plusieurs personnes sont responsables d’un même désordre, chacune est tenue, à l’égard du maître de l’ouvrage, de le réparer en totalité, sans possibilité d’opposer à ce dernier le fait d’un tiers, et notamment celui d’un autre constructeur, qui n’a d’incidence que sur les rapports entre les personnes coobligées, pour la détermination de la charge finale de l’indemnisation.

Par ailleurs, conformément à l’article L. 124-3 du code des assurances, tout tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l’assureur peut, selon l’article L. 112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer à son assuré.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires allègue l’existence de désordres affectant :

— les terrasses ;

— la façade ;

— les pompes de relevage.

Il fonde ses demandes à titre principal sur la garantie décennale et à titre subsidiaire sur la responsabilité civile de droit commun.

Sur les désordres relatifs aux terrasses

sur les désordres, leur origine et leur qualification

En page 20 de son rapport, l’expert judiciaire indique avoir constaté sur la terrasse technique de la dernière travée de l’immeuble :

— quelques décollements de relevé d’étanchéité ;

— des défauts d’exécution et de mise en œuvre des becquets de la toiture terrasse avec quelques décollements des relevés d’étanchéité ;

— un défaut de raccord et inversion de pente au niveau d’une équerre entre l’acrotère et le raccordement de l’édicule technique provoquant des ruissellements sur la façade ;

— des traces de fissures au droit des gardes corps fixés sur l’acrotère.

Il précise en page 46 que :

— les essais réalisés au n°19 n’ont pas permis d’identifier de fuite active, mais une très légère perte au niveau d’une cueillie en retour du relevé d’acrotère sous becquet ;

— les essais réalisés au n°17 ont permis de noter deux points d’émissions de fumée situés là aussi au niveau de deux angles en cueillie sous les becquets ;

— un sondage a été réalisé au n°17 qui a permis de noter une légère présence de condensation en sous face de l’étanchéité, mais l’isolant de 120 mm était parfaitement sec et aucune humidité n’a été relevée sous l’isolant thermique.

L’expert judiciaire conclut qu’ « il convient de rappeler que ces petites pertes en cueillie sont classiques et non pathogènes, puisque les équerres de renfort sous isolant sont parfaitement étanches et ne génèrent aucune infiltration.

L’expert considère qu’il n’y a pas de désordre relevé au niveau de l’étanchéité, les seules infiltrations constatées se produisant au niveau de quelques becquets et se manifestant au droit de reprise de maçonnerie entre le niveau de plancher et le relevé de l’acrotère maçonnée. ».

Ainsi la matérialité des désordres relatifs à l’étanchéité de la toiture terrasse n’est pas établie.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes indemnitaires à ce titre.

Sur les désordres relatifs à la façade

sur les désordres, leur origine et leur qualification

En page 22 de son rapport, l’expert judiciaire indique avoir constaté :

— des microfissures visibles de façon sporadique sur l’enduit ;

— des décollements d’enduits et fissures ;

— un éclatement des enduits en piédroits de portes fenêtres ;

— défaut de raccord et inversion de pente au niveau d’une équerre entre l’acrotère et le raccordement à l’édicule technique provoquant des ruissellements en façade ;

— traces de ruissellement sur les façades depuis les relevés d’acrotère.

Ainsi la matérialité des désordres relatifs aux fissures et traces de ruissellements sur les façades est établie.

Il résulte de l’examen des pièces versées que les désordres sont apparus postérieurement à la réception, qu’ils n’étaient ni apparents ni réservés à cette date.

La SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES soutiennent que ces désordres étaient réservés à réception, alors que la lecture des réserves formulées au procès-verbal de réception ne fait apparaître la mention ni de fissures, ni de traces de ruissellements en façades.

S’agissant de leur qualification, ces désordres sont purement esthétiques et, ainsi que l’indique l’expert judiciaire, ils ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination.

Le seul fait que ces fissures et ces traces de ruissellement soient généralisées et affectent l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier ne leur confèrent pas pour autant une gravité de nature décennale, ce d’autant plus que sa situation particulière n’est pas caractérisée. En effet, l’ensemble immobilier n’a pas été classé immeuble exceptionnel, dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, n’est pas d’une valeur architecturale remarquable et n’est pas constitué d’immeuble de grand standing.

Par ailleurs, si l’expert évoque une possible atteinte à la solidité de l’ouvrage dans le temps, cette atteinte doit apparaître dans le délai décennal aujourd’hui expiré.

En effet, le délai décennal prévu à l’article 1792-4-1 du code civil est un délai d’épreuve : les constructeurs ne sont responsables que des dommages qui apparaissent dans ce délai et qui atteignent, dans ce délai également, la gravité prévue par l’article 1792 du code civil. S’il est possible de retenir des dommages futurs, c’est-à-dire qui n’ont pas encore atteint, au jour où le juge statue, la gravité de ceux visés à l’article 1792 du code civil, c’est à la condition que soit constatée la certitude que cette gravité sera atteinte avant l’expiration du délai décennal. Il ne peut être dérogé à ce principe au motif que la cause des désordres futurs a été identifiée à l’intérieur du délai décennal .

Or, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir qu’une atteinte à la solidité de l’ouvrage serait intervenue dans le délai d’épreuve.

Ces désordres constituent des désordres intermédiaires qui relèvent non de la garantie décennale, mais de la responsabilité civile contractuelle de droit commun pour faute prouvée.

sur les responsabilités

En application de l’article 1147 dans sa version applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, s’agissant de la SNC MARIGNAN RESIDENCES, aucune faute personnelle décorrélée de celle qui serait imputable aux constructeurs mais également distincte des propres engagements contractuels de la SNC MARIGNAN RESIDENCES, qui n’a pas réalisé l’ouvrage directement, n’est démontrée, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires, qui sera par voie de conséquence débouté de ses demandes indemnitaires à l’égard de la SNC MARIGNAN RESIDENCES au titre des désordres affectant les façades.

S’agissant de la SARL IMOE, il résulte du contrat de maîtrise d’œuvre signé le 19 septembre 2012, que la SNC MARIGNAN RESIDENCES a confié à la SARL IMOE lune mission de maîtrise d’œuvre générale portant sur les phases PRO-DCE (établissement des pièces écrites, examen des offres) ACT et DET et aux prestations nécessaires à la commercialisation et arrêtés des comptes.

Ce même document détaille les missions suivantes :

« * Etablissement, suivi et mise à jour du calendrier des travaux

* Mission OPC

* Etablissement des pièces écrites du DCE (CCTP)

* Prise en compte d’une charte « chantier propre » et du label NF démarche HQE 7.1

* Etablissement des calculs thermiques (avec déperditions) conformes à la RT 2012(avec établissement de l’attestation Bbio/Bbiomax)

* L’étude acoustique vis-à-vis des bruits extérieurs. »

À l’occasion de sa mission de direction et de surveillance des travaux, pèse sur le maître d’œuvre une obligation de moyens de sorte qu’il revient au maître d’ouvrage non seulement de démontrer sa défaillance dans la direction de l’exécution des travaux, mais également le lien de causalité entre cette défaillance et le préjudice allégué.

Cette obligation de surveillance qui incombe au maître d’œuvre ne lui impose pas une présence constante sur le chantier et ne se substitue pas à celle que l’entrepreneur doit exercer sur son personnel. En effet, les missions de l’architecte, maître d’œuvre d’exécution, ne peuvent être confondues avec celles d’un chef de chantier ou d’un conducteur de travaux.

En revanche, le maître d’oeuvre qui, lors de contrôles sur le chantier, constate une mauvaise exécution des travaux, ne remplit pas sa mission s’il se contente de les signaler. Il doit en effet prendre les mesures nécessaires pour y remédier.

En l’occurrence, ni l’expert judiciaire aux termes de son rapport du 10 novembre 2021, ni le syndicat des copropriétaires dans ses dernières conclusions, n’expliquent ni ne justifient du manquement de la SARL IMOE à son obligation de moyen dans la direction et le suivi du chantier en lien de causalité avec les désordres affectant les façades, de sorte qu’elle n’engage pas sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires à ce titre.

S’agissant de la SARL K ENTREPRISE, bien qu’aucune des parties n’ait jugée utile de produire les actes d’engagement, il n’est pas contesté qu’elle était en charge du lot étanchéité et qu’à ce titre elle était tenue à l’égard de la SNC MARIGNAN RESIDENCES d’une obligation de résultat.

Or, aux termes de son rapport du 10 novembre 2021, l’expert judiciaire ne retient aucun manquement de la part de la SARL K ENTREPRISE à ses obligations contractuelles en lien de causalité directe avec les désordres affectant les façades, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires à ce titre.

S’agissant de la SARL ECM, bien qu’aucune des parties n’ait jugée utile de produire les actes d’engagement, il n’est pas contesté qu’elle était en charge du lot gros œuvre et qu’à ce titre elle était tenue à l’égard de la SNC MARIGNAN RESIDENCES d’une obligation de résultat.

Or, aux termes de son rapport du 10 novembre 2021, l’expert judiciaire relève de la part de la SARL ECM un défaut de réalisation des balcons (pente et goutte d’eau) qui ont conduit à l’apparition de fissures en façade.

Aucune des parties ne produit de nouveaux éléments permettant de remettre en cause cette analyse de l’expert judiciaire.

Ainsi, la faute personnelle de la SARL ECM en charge du lot gros œuvre, à l’origine des désordres affectant les façades est suffisamment établie.

S’agissant de la SARL SDP ENGINEERING, il ressort du marché de travaux signé le 5 mars 2013 et de l’ordre de service en date du 20 mars 2013 auquel est annexé le devis n°1212300 émis par la SARL SDP ENGINEERING (pièces SAM SMABTP et SARL IMOE n°3, 4 et 5), que la SNC MARIGNAN RESIDENCES lui a confié le lot serrurerie-métallerie comprenant notamment la fourniture et la pose de couvertines « sous tous les gardes-corps, en profil goutte d’eau avec fixation par éclisse et vis et cheville en inox joint à la pompe de 1ère catégorie comme primaire d’accrochage et finition thermolaquée ».

Or, aux termes de son rapport du 10 novembre 2021, l’expert judiciaire relève que la pente des couvertines est orientée vers l’extérieur, menant ainsi à des écoulements importants en façades, particulièrement au droit des points de raccordement, qui provoquent d’importantes salissures. Il conclut qu’il s’agit d’un défaut de mise en œuvre des couvertines par la SARL SDP ENGINEERING.

Il n’est pas contesté que ce rapport d’expertise judiciaire du 10 novembre 2021dont l’inopposabilité est soulevée par l’assureur de la SARL SDP ENGINEERING a été diligenté à la demande du syndicat des copropriétaires sans que la SARL SDP ENGINEERING et son assureur aient été ni convoqués ni représentés.

Ce rapport peut néanmoins être pris en considération, le principe du contradictoire résultant de l’article 16 du code de procédure civile ayant pas été respecté, puisqu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion des parties et que les constatations et analyses qu’il opère sont corroborées par d’autres pièces, notamment le diagnostic technique établi par la SARL ATTEA en décembre 2018.

Ainsi, la faute personnelle de la SARL SDP ENGINEERING en charge du lot serrurerie comprenant la pose des couvertines à l’origine des désordres affectant les façades est suffisamment établie.

S’agissant de la SAS UNITY GROUP venant aux droits de la société SOGEP, bien qu’aucune des parties n’aient jugée utile de produire les actes d’engagement, il n’est pas contesté qu’elle était en charge du lot ravalement et qu’à ce titre elle était tenue à l’égard de la SNC MARIGNAN RESIDENCES d’une obligation de résultat.

Or, aux termes de son rapport du 10 novembre 2021, l’expert judiciaire relève de la part de la SARL SOGEP un défaut d’exécution des enduits et préparation du support avant le ravalement.

Aucune des parties ne produit de nouveaux éléments permettant de remettre en cause cette analyse de l’expert judiciaire.

Ainsi, la faute personnelle de la SARL SOGEP aux droits de laquelle intervient la SAS UNITY GROUPE, en charge du lot ravalement, à l’origine des désordres affectant les façades est suffisamment établie.

Dès lors, la SARL ECM, la SARL ENGINEERING et la SARL SOGEP aux droits de laquelle intervient la SAS UNITY GROUPE ont, par leurs fautes respectives précédemment caractérisées, contribué à la réalisation des désordres relatifs aux fissures et traces de ruissellement des façades.

En conséquence, la SARL ECM, la SARL ENGINEERING et la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP exposent leurs responsabilités sur le fondement de l’article 11147 du code civil à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Sur la garantie des assureurs

L’article L124-3 alinéa 1er du code des assurances prévoit que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. Les parties responsables disposent de ce même droit d’action directe contre les assureurs des co-responsables. Chaque partie dispose ensuite d’un recours contre son propre assureur sur un fondement purement contractuel.

En l’espèce, bien qu’aucune des parties n’ait jugé utile de produire le moindre document contractuel en attestant, la SAM SMABTP ne conteste pas être l’assureur de la SARL ECM au titre de sa responsabilité civile professionnelle pour le chantier dont il s’agit.

En outre la SAM SMABTP ne dénie pas sa garantie à son assuré, ne faisant valoir ni exercice d’une activité distincte de celle déclarée, ni clause d’exclusion, de sorte qu’elle doit sa garantie au syndicat des copropriétaires, tiers lésé, en application de l’article L 124-3 du code des assurances sus-visé, étant précisé que les garanties s’appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite. En effet, les limites du contrat d’assurance, soit le plafond de garantie et la franchise, sont opposables au tiers lésé, s’agissant d’une garantie facultative.

Par ailleurs, il est établi que la SARL SDP ENGINEERING a souscrit auprès de la SA MMA IARD et de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES une police d’assurance n°127101091K au titre de sa garantie décennale et de sa responsabilité civile professionnelle.

Il a déjà été établi que les désordres relatifs aux fissures et aux traces de ruissellement en façade ne relèvent pas de la garantie décennale, de sorte que les garanties de la SA MMA IARD et de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à ce titre ne sont pas mobilisables.

La SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES dénient leur garantie aux motifs de l’existence d’une clause d’exclusion.

Or, il ressort des conditions générales de la police d’assurance n°127101091K que « outre les exclusions mentionnées au chapitre « CE QUI EST EXCLU » au titre de « Votre Assurance Responsabilité Civile Professionnelle (y compris responsabilité civile exploitation) » des présentes conventions spéciales sont exclus :

(…)

08- Les dommages résultant de l’inobservation inexcusable des règles de l’art,».

Il en résulte que la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne doivent pas leur garantie à leur assuré en application de la police et par suite que le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes à leur encontre à ce titre.

Enfin, il est établi que la SA SOGEP aux droits de laquelle intervient la SAS UNITY GROUPE a souscrit auprès de la SA AXA FRANCE IARD une police d’assurance n°4752721404 au titre de sa garantie décennale et de sa responsabilité civile professionnelle.

Il a déjà été établi que les désordres relatifs aux fissures et aux traces de ruissellement en façade ne relèvent pas de la garantie décennale, de sorte que les garanties de la SA AXA FRANCE IARD à ce titre ne sont pas mobilisables.

La SA AXA FRANCE IARD dénie sa garantie aux motifs de l’existence d’une clause d’exclusion.

Or, il ressort de l’article 2.18.15 des conditions générales de la police d’assurance n°4752721404 que ne sont pas garantis « les dommages affectant les travaux de l’assuré, réalisés en propre ou donnés en sous-traitance (sauf dérogation prévue à l’article 2.17.3.1). »

L’article 2.17.3.1 concernent la mise en conformité des ouvrages avec les règles de l’urbanisme et erreur d’implantation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il en résulte que la SA AXA FRANCE IARD ne doit pas sa garantie à son assuré en application de la police et par suite le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes à son encontre à ce titre.

Sur le coût des travaux de réparation et l’obligation au paiement de la dette

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres relatifs aux fissures et aux traces de ruissellement des façades s’élève à la somme de 483.101 € HT, soit 531.410,80 € TTC (512.879,40€ + 18.531,70 €).

Il est en outre réclamé le paiement de frais annexes, qu’il y a lieu de retenir, comme directement liés à la réparation du désordre, en l’occurrence les honoraires de maîtrise d’œuvre au taux de 8 % du montant hors taxe des travaux de reprise, soit la somme de 38.648,08 € HT.

S’agissant des honoraires de l’architecte pour l’établissement des appels d’offre afin d’établir le devis qui a été présenté à l’expert judiciaire, il s’agit de frais irrépétibles sur lesquels il sera statué ci-après.

S’agissant des frais d’investigation sur la toiture terrasse par fumigène, ils sont sans rapport avec les désordres qui affectent les façades, de sorte qu’ils ne seront pas retenus à ce titre.

Aucune des parties n’a produit de nouveaux éléments permettant de remettre en cause cette évaluation.

Ces désordres étant imputables pour partie à chacun des intervenants, la SARL ECM, la SARL ENGINEERING et la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SARL ECM seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 521.749,08 € HT au titre du coût des travaux de réparation de la façade.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les désordres relatifs aux pompes de relevage

sur les désordres, leur origine et leur qualification

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, aux termes de son rapport du 10 novembre 2021, page 20, l’expert judiciaire indique s’agissant des pompes de relevage en sous-sol que « sur le problème ou dysfonctionnement desdites pompes de relevage rien n’a permis à l’expert de constater le moindre désordre ».

Il ajoute, en page 47, « réclamation non retenue dans la mesure où aucun dysfonctionnement n’a été relevé et où les interventions nécessaires ont bien été réalisées dans le cadre de l’entretien suivant le contrat passé entre le syndicat des copropriétaires et l’entreprise de maintenance ».

Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs des photographies d’une fuite d’eau au parking en sous-sol adressées le 4 mai 2015 par Madame [L], à la SARL IMOE, ainsi qu’un mail de réponse de la SARL IMOE, aux termes duquel, le maître d’oeuvre d’exécution explique : « ces fuites sont dues au fait que les pompes de relevage du bassin de rétention des EP étaient disjonctées. Avec les fortes pluies de ces derniers jours, le bassin a débordé. Nous avons réarmé ces pompes ce jour, le bassin est en train de se vider. Nous demandons à notre plombier d’intervenir afin de réparer ou changer une pompe de relevage de la fosse hydrocarbure responsable de ce court circuit ». Ce mail n’est corroboré par aucun autre élément tel qu’une consultation technique ou une expertise, de sorte qu’il est insuffisant à démontrer l’existence des dysfonctionnements des pompes de relevage dont le syndicat des copropriétaires demande réparation.

Ainsi la matérialité des désordres relatifs aux dysfonctionnements des pompes de relevage n’est pas établie.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes indemnitaires à ce titre.

Sur les appels en garantie

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés.

Les garanties de la SA AXA FRANCE IARD et celles de la SA MMA IARD et de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES n’étant pas mobilisables, les appels en garantie de la SARL ECM et de son assureur la SAM SMABTP à leur encontre seront rejetés.

Au regard des fautes précédemment caractérisées et du rapport d’expertise judiciaire du 10 novembre 2021, il y a lieu de condamner :

— la SARL ENGINEERING à garantir la SARL ECM et son assureur la SAM SAMBTP à hauteur de 10 % des condamnations prononcées à leur encontre au titre du coût des travaux de réparations des désordres affectant les façades ;

— la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP à garantir la SARL ECM et son assureur la SAM SAMBTP à hauteur de 60 % des condamnations prononcées à leur encontre au titre du coût des travaux de réparations des désordres affectant les façades.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombants, la SARL ECM, la SARL ENGINEERING et la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SARL ECM seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°19/1179 et 20/636).

Au regard des circonstances de l’espèce, il convient de fixer la charge finale des dépens comme suit :

—  30 % à la SARL ECM ;

—  10 % % à la SARL ENGINEERING ;

—  60 % à la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP.

Dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables seront condamnés à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiqué.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais

exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au regard de l’absence de justificatifs, l’équité commande de condamner in solidum la SARL ECM, la SARL ENGINEERING et la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SARL ECM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des circonstances de l’espèce, il convient de fixer la charge finale des frais irrépétibles comme suit :

—  30 % à la SARL ECM ;

—  10 % % à la SARL ENGINEERING ;

—  60 % à la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP.

Dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables seront condamnés à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiqué.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les conclusions de la SARL IMOE et de la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SARL IMOE et de la SAS ECM notifiées par RPVA le 18 juin 2025 ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires soulevée par la SAS K ENTREPRISE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « ONDUL’IN » sis [Adresse 5] de ses demandes indemnitaires au titre des désordres affectant l’étanchéité des terrasses ;

CONDAMNE in solidum la SARL ECM, la SARL ENGINEERING, la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SARL ECM et dans les limites, franchises et plafonds de garantie de sa police, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « ONDUL’IN » sis [Adresse 5] la somme de 521.749,08 € HT (cinq cent vingt et un mille sept cent quarante-neuf euros et huit centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du coût des travaux de réparation des désordres affectant les façades ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « ONDUL’IN » sis [Adresse 5] de ses demandes indemnitaires au titre des désordres affectant les pompes de relevage du sous-sol ;

CONDAMNE la SARL ENGINEERING à garantir la SARL ECM et son assureur la SAM SAMBTP à hauteur de 10 % des condamnations prononcées ci-dessus à leur encontre et au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « ONDUL’IN » sis [Adresse 5], au titre du coût des travaux de réparations des désordres affectant les façades ;

CONDAMNE la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP à garantir la SARL ECM et son assureur la SAM SAMBTP à hauteur de 60 % des condamnations prononcées ci-dessus à leur encontre et au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « ONDUL’IN » sis [Adresse 5], au titre du coût des travaux de réparations des désordres affectant les façades ;

DÉBOUTE la SARL ECM et son assureur la SAM SAMBTP de leurs appels en garantie à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SA SOGEP aux droits de laquelle intervient la SAS UNITY GROUP et à l’encontre de la SA MMA IARD et de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en leur qualité d’assureurs des la SARL ENGINEERING ;

CONDAMNE in solidum la SARL ECM, la SARL ENGINEERING et la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP et la SAM SMABTP en sa qualité d’assureur de la SARL ECM aux dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°19/1179 et 20/636) ;

FIXE la charge finale des dépens comme suit :

—  30 % à la SARL ECM ;

—  10 % % à la SARL ENGINEERING ;

—  60 % à la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP ;

CONDAMNE dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL ECM, la SARL ENGINEERING et la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP et la SAM SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « ONDUL’IN » sis [Adresse 5] la somme de 10.000 € (dix mille euros) ;

FIXE la charge finale des frais irrépétibles comme suit :

—  30 % à la SARL ECM ;

—  10 % % à la SARL ENGINEERING ;

—  60 % à la SAS UNITY GROUPE venant aux droits de la SA SOGEP ;

CONDAMNE dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT