MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 22/05010 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RNNH

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de

M. PEREZ, greffier lors des débats

M^me DURAND-SEGUR, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 06 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. [X], RCS [Localité 1] 791 677 399,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

DÉFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL PASSION IMMO, RCS [Localité 1] 490 990 108, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 54

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Le 12 juillet 2022, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1], s’est tenue, convoquée à la demande de Mme [I] [Y], copropriétaire des lots n° 1 et 15, soit un local commercial dans lequel la SAS [U]'s burger exploitait une activité de restauration et un cellier, avec leurs tantièmes de parties communes.

L’assemblée générale a refusé d’autoriser Mme [I] [Y] à mettre en place un conduit d’extraction de fumée.

Le 31 août 2022, Mme [I] [Y] a vendu ses lots à la SCI [X].

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est ensuite tenue le 12 septembre 2022, en vue de laquelle Mme [I] [Y] a demandé l’autorisation de poser une enseigne, une unité de climatisation et un conduit d’extraction de fumée (résolutions n° 12-14), en façade.

Ces résolutions ont été rejetées tandis que l’assemblée générale a adopté une résolution n° 11, visant à remettre en état la façade, repeinte au-dessus du lot n° 1, ainsi qu’une résolution n° 15 autorisant le syndic à agir judiciairement à l’encontre du propriétaire du lot n° 1 afin d’obtenir la fermeture du local en raison des nuisances sonores, olfactives et visuelles qu’il occasionnait, de même qu’une résolution n° 17 visant à modifier le règlement de copropriété afin de fixer des horaires d’ouverture des locaux commerciaux.

Par acte du 29 novembre 2022, la SCI [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARLU Cabinet l’immeuble syndic, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, notamment, de voir prononcer l’annulation des résolutions n° 11-12-13-14-15-17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 septembre 2022.

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, convoquée à la demande de la SCI [X], afin de se voir autoriser la pose d’une enseigne, d’une unité de climatisation et d’un conduit d’extraction de fumée (résolutions n° 4 à 6), en façade, s’est tenue le 24 mai 2023.

Le 24 mai 2023, la résolution n° 4 a été adoptée, tandis que les résolutions n° 5 et 6 ont été rejetées.

Le 15 juin 2023, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte par le tribunal de commerce de Toulouse, au bénéfice de la SAS [U]'s burger.

Le 11 septembre 2023, l’assemblées générale a désigné la SARL Passion immo en qualité de syndic.

Par ordonnance du 4 juin 2024, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevable pour cause de prescription la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires e l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL Passion immo (le syndicat des copropriétaires), tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI [X] à remettre en état les parties communes,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer à la SCI [X] une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident,

— dispensé la SCI [X] de sa participation aux dépens et frais irrépétibles alloués au titre de l’incident.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 janvier 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions du 30 juin 2025, la SCI [X] demande au tribunal de :

– déclarer son action recevable et fondée ;

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Passion immo (le syndicat des copropriétaires), de l’ensemble de ses prétentions ;

– prononcer l’annulation des résolutions n° 11, 12, 13, 14, 15 et 17 de l’assemblée générale du 12 septembre 2022 ;

– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et mettre à la charge du syndicat des copropriétaires les entiers dépens de l’instance ;

– la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon ses dernières conclusions du 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

– rejeter la demande de la SCI [X] tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n° 11, 12, 13, 14 et 17 de l’assemblée générale du 24 mai 2023 pour abus de majorité ;

– juger que la demande de nullité de la résolution n° 15 est devenue sans objet ;

– condamner la SCI [X] à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SCP Carcy-Gillet, avocats.

Pour un plus ample exposé des moyens, il sera renvoyé aux dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que ces moyens seront développés dans la motivation du jugement, au titre de l’examen des prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la recevabilité des prétentions de la SCI [X], de sorte que le tribunal, qui n’est tenu de statuer que pour trancher des contestations, ne répondra pas sur ce point par une mention spéciale de son dispositif.

1. Sur la nullité de l’adoption de la résolution n° 11

La SCI [X] se prévaut de la décision du juge de la mise en état prononçant l’irrecevabilité de la demande de remise en état des parties communes formulée par le syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute que :

– le libellé de la résolution est imprécis, évoquant « tous les travaux réalisés sans autorisation par Mme [Y], alors que les explications qui suivent ne font que détailler une « façade repeinte juste au-dessus du lot n° 1 » ;

– le courrier recommandé adressé au syndic par le conseil syndical, évoqué dans le libellé de la résolution, n’a pas été joint à la convocation, contrairement aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ; que, même s’il ne devait être notifié qu’à titre informatif, son absence n’a pas permis aux copropriétaires de prendre une décision suffisamment éclairée

– quand bien même la résolution serait déclarée valide par le tribunal, celle-ci ne pourrait être exécutée, du fait de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires souligne que la décision du juge de la mise en état portant sur la prescription de sa demande tendant à voir condamner la SCI [X] à remettre en état les parties communes est sans incidence sur la question de la régularité de la résolution n° 11, s’agissant de questions juridiques différentes.

Il développe que la résolution n° 11 n’est pas formulée de manière imprécise, car la SCI [X], qui est l’acheteur des lots, est supposée savoir que Mme [I] [Y] avait effectué des travaux de peinture en façade sans autorisation préalable de la copropriété, étant précisé que Mme [I] [Y] avait été destinataire de courriers envoyés par le syndic à ce sujet.

Il observe par ailleurs que le courrier du conseil syndical au syndic du 18 septembre 2012, ne fait pas partie de la liste de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit la notification de divers documents lors de la convocation de l’assemblée générale pour la validité de l’assemblée, d’autant que la SCI [X] n’a jamais indiqué, lors de l’assemblée, qu’elle s’estimait insuffisamment informée sur la portée de la résolution n° 11.

*

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment en son premier alinéa que la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires contient “l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée”.

En application de ce texte, il est admis que chaque question portée à l’ordre du jour doit être formulée de façon précise sous peine d’entraîner la nullité de la résolution votée.

En l’espèce, la résolution n° 11, adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, est ainsi libellée: « demande de remise en état de tous les travaux réalisés sans autorisation par Mme [Y] ».

Elle expose : « la demande a été faite depuis 2012 et jamais elle a été remise en état (sic). Actuellement la façade a été repeinte juste au-dessus du lot n° 1 et ceci sans aucune autorisation. L’aspect extérieur de la façade a donc été changé et il doit être remis en état. L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles, après avoir délibéré, demande la remise en état de la façade à la SCI [X] (nouvellement propriétaire) avant la fin de l’année 2022. L’assemblée générale demande à ce que le courrier recommandé adressé au syndic par le conseil syndical en 2012 soit joint au procès-verbal. Le syndic fera un état des lieux des travaux réalisés par Mme [Y] (ancienne propriétaire du lot n° 1) sans autorisation et demandera au nouveau propriétaire la SCI [X] de remettre en état. »

Au cas présent, le juge de la mise en état s’est prononcé, par ordonnance du 4 juin 2024, sur la recevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI [X] à remettre en état les parties communes suite à l’ensemble des travaux effectués par Mme [I] [Y].

Si cette demande dont le juge de la mise en état a été saisi correspond au contenu de la résolution n° 11, il n’en demeure pas moins qu’elle est distincte de celle dont le tribunal est saisi au fond, et qui porte exclusivement sur la régularité de cette résolution, et ne tend pas à voir ordonner la réalisation de travaux.

En l’occurrence, en visant “tous les travaux réalisés sans autorisation par Mme [Y]”, la résolution n°11 n’est pas suffisamment précise pour que celui qui sera chargé de son exécution ait connaissance de la nature des travaux qu’il devra mener pour s’y conformer.

De fait, les explications portées sous le titre de cette résolution et cités ci-dessus ne permettent pas davantage de comprendre de quels travaux il s’agit, puisqu’il n’est apporté de précision que sur l’état de la façade, alors qu’il apparaît manifeste qu’il est question de plusieurs postes de travaux. La référence à une demande antérieure, datée de 2012, n’apporte aucun élément à défaut de viser un événement particulier, ou un document particulier, en rapport avec cette date.

En réalité, cette résolution laisse explicitement le soin au syndic de définir la liste des travaux qui auraient été réalisés par Mme [Y] sans autorisation en établissant un “état des lieux” dont on ne sait en comparaison de quel constat il serait fait postérieurement à l’assemblée générale. Ce fonctionnement induit nécessairement que l’assemblée générale ne pouvait pas savoir, à la lecture de la résolution n°11, sur quels travaux elle statuait.

Dans ces conditions, la résolution n°11 doit être annulée en ce qu’elle n’est pas suffisamment précise.

2. Sur la nullité du vote des résolutions n° 12 à 15

Selon l’article 9 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.

Une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité, lequel consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel ou dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit encore en rompant l’équilibre entre les copropriétaires ou enfin avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

2.1. Sur la nullité du rejet de la résolution n° 12

La SCI [X] invoque que les travaux de pose d’une enseigne commerciale ont été refusés sur la base d’un courrier qui n’était pas annexé à la convocation, et surtout par principe, sans motif valable, ce qui caractérise un abus de majorité, alors qu’il n’est pas possible pour l’assemblée d’interdire tous travaux sur un lot. Elle ajoute que ces travaux n’ont rien à voir avec ceux critiqués par les copropriétaires et n’ont pour finalité que de respecter les stipulations du règlement de copropriété et la réglementation urbanistique.

Elle précise que les copropriétaires ont, finalement, autorisé la pose de l’enseigne, lors d’une assemblée générale du 24 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires invoque qu’il ne lui appartenait pas d’annexer le courrier du 18 septembre 2012 à la convocation de l’assemblée générale, dès lors qu’il ne faisait pas partie des documents devant être notifiés aux copropriétaires pour la validité de leur décision, ce d’autant qu’il était loisible à la SCI [X] de demander des informations supplémentaires lors de l’assemblée.

Il ajoute que l’existence d’un abus de majorité doit être démontrée par le copropriétaire qui l’invoque et que l’assemblée générale s’est décidée en tenant compte de la destination de la copropriété.

*

L’assemblée générale du 12 septembre 2022 a rejeté la résolution n° 12 ainsi libellée :

« Autorisation à donner à Mme [Y] propriétaire du lot n° 1 à mettre en place une enseigne.

L’assemblée générale, […], décide d’autoriser Mme [Y] […] à réaliser à ses frais exclusifs les travaux suivants : mettre en place une enseigne.

Mme [Y] devra s’assurer que l’enterprise mandatée dans la réalisation desdits travaux aura souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle […]. Le propriétaire s’engage à conserver l’esthétique de l’immeuble.

La ou les personnes bénéficiaires de cette résolution s’engagent à respecter les clauses suivantes :

— se conformer à la réglementation en vigueur,

— […]

— […]

— prendre en charge toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux tant vis à vis des tiers que de la copropriété,

— ne pas causer de nuisances trop importantes,

— que ces travaux soient réalisés dans le respect du règlement de copropriété.”

Le procès verbal d’assemblée générale précise que cette résolution a été rejetée au motif que : “L’assemblée générale, en se basant sur le courrier recommandé du 18/09/2012, refuse tous travaux en relation avec le lot n° 1. Les copropriétaires prennent acte que la SCI [X] est nouvelle copropriétaire du lot n° 1 au jour de l’assemblée générale.”

Il ressort du courrier annexé au procès verbal d’assemblée générale du 12 septembre 2022, dont il n’est pas contesté qu’il s’agisse du courrier du 18 septembre 2012 susvisé, que par celui-ci, le conseil syndical de la copropriété indiquait au syndic que si Mme [Y] ne mettait pas en oeuvre des travaux de remise en état de son lot, les copropriétaires refuseraient à l’avenir, et quel que soit le propriétaire de ce lot, d’autoriser quelques travaux que ce soit.

Ainsi, il est établi et revendiqué par l’assemblée générale des copropriétaires que sa décision a été prise à titre de sanction du non-respect, par Mme [Y], du règlement de copropriété, du point de vue du conseil syndical.

Il est par ailleurs constant que le rez-de-chaussée de l’immeuble est occupé par un autre local commercial, lequel dispose d’une enseigne commerciale en façade.

Dans ces conditions, alors que le syndicat des copropriétaires dispose de voies de droit pour obtenir la remise en état de l’immeuble en cas de réalisation de travaux non-autorisés, dont le juge de la mise en état a rappelé qu’elles n’ont en l’espèce pas été mises en oeuvre dans les temps impartis par la loi, l’instauration d’une sanction non prévue par la loi, générale et sans limite de temps, constitue nécessairement un abus de droit.

En l’occurrence, la décision de l’assemblée générale des copropriétaires est d’autant plus abusive que la formulation de la résolution rejetée imposait que la réalisation des travaux respecte les réglementations applicables et le règlement de la copropriété, lequel n’interdit aucunement l’installation d’enseignes commerciales en façade, et qu’elle a conduit à refuser à un copropriétaire ce qui avait été autorisé à un autre.

Ainsi, la nullité de cette résolution sera prononcée, au motif d’un abus de majorité.

2.2. Sur la nullité du rejet de la résolution n° 13

La SCI [X] soutient tout d’abord que le refus de l’autoriser à installer un climatiseur et un conduit d’extraction des fumées est abusif, pour les raisons exposées sur le vote de la résolution n° 12, l’assemblée ayant indiqué, lors de son vote : « l’assemblée générale en se basant sur le courrier recommandé du 18 septembre 2012 refuse tous travaux en relation avec le lot n° 1. »

Elle développe ensuite que le refus de l’autoriser à installer un climatiseur compte tenu des nuisances sonores qu’il occasionnerait, est abusif, procédant d’une volonté de nuire ou d’une rupture d’égalité dans le traitement des copropriétaires, dans la mesure où ces nuisances ne sont pas trop importantes et où des copropriétaires ont déjà installé de tels compresseurs. Elle ajoute que le règlement de copropriété ne lui impose pas que les travaux soient effectués sous la surveillance d’un architecte.

Le syndicat des copropriétaires expose quant à lui tout d’abord que rien n’obligeait le syndic à communiquer ce courrier au moment de la convocation des copropriétaires et qu’il appartenait à la SCI [X], si elle s’estimait insuffisamment informée, de demander des explications complémentaires, lors de l’assemblée.

Il ajoute ensuite que le climatiseur engendrerait des nuisances sonores (et, notamment, des bruits anormaux), alors que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise et qu’il n’existe que deux lots à usage commercial. Il soutient qu’il n’est pas démontré que d’autres copropriétaires en aient installé ni qu’ils aient eu l’autorisation de l’assemblée pour le faire. Il fait valoir que la SCI [X] n’avait pas prévu de faire réaliser les travaux sous la surveillance de l’architecte ni obtenu d’autorisation de l’urbanisme.

*

La résolution n° 13, à l’encontre de laquelle a voté la majorité des copropriétaires, est intitulée : “autorisation à donner à Mme [Y] propriétaire du lot n° 1 de mettre en place une climatisation”.

Elle précise : “L’assemblée générale […] décide d’autoriser Mme [Y] propriétaire du lot n° 1 à réaliser à ses frais exclusifs les travaux suivants : de mettre en place une climatisation.” Cette résolution décrit ensuite les mêmes contraintes relatives à l’exécution des travaux (assurance, réglementation, gestion des éventuelles nuisances) que la résolution n°12 susvisée.

Le procès verbal d’assemblée générale précise que cette résolution est rejetée au motif suivant : “L’assemblée générale, en se basant sur le courrier recommandé du 18/09/2012, refuse tous travaux en relation avec le lot n° 1. Les copropriétaires prennent acte que la SCI [X] est nouvelle copropriétaire du lot n° 1 au jour de l’assemblée générale.”

Pour les raisons susmentionnées (point 2.1), le syndicat des copropriétaires ne peut pas se fonder sur le contenu de ce courrier, ces motifs traduisant un abus de majorité. Il lui appartient dès lors de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes ayant présidé à sa prise de décision.

En effet, il est admis que, dès lors que les procès verbaux d’assemblée générale n’ont pas à être motivés, le syndicat des copropriétaires peut invoquer des éléments postérieurs à la décision de son assemblée générale pour justifier celle-ci (CC Civ 3ème 10/09/2020 n°19-15.116). Il en est de même d’éléments qui n’auraient pas été visés dans le procès verbal d’assemblée générale, mais qui constituent des motifs sérieux et légitimes pour fonder la décision prise par les copropriétaires.

En l’occurrence, alors qu’il est prévu qu’il soit situé en façade arrière du bâtiment, dont les diverses photographies produites aux débats indiquent que le compresseur serait installé à proximité immédiate de l’endroit où sont entreposées des poubelles et un autre coffret technique, il n’est pas établi que la mise en place du compresseur porte atteinte à l’esthétique de l’immeuble, ce d’autant qu’il est constant qu’il a vocation à être caché par un coffret.

Ensuite, l’installation envisagée est un compresseur de marque Mitsubishi, pour mono-split, avec support anti-vibration, pour un niveau sonore de l’unité extérieure compris entre 55 et 56 dB.

S’il n’est pas contesté que des niveaux d’exposition à des bruits supérieurs à 50-55 dB(A) en journée puissent entraîner des effets extra-auditifs, il n’apparaît pas que le matériel envisagé produise de tels niveaux de bruit, ni que son bruit maximum compris entre 55 et 56 dB soit perceptible à ce niveau sonore dans les appartements des copropriétaires, situés à l’étage supérieur.

Que l’installation puisse émettre, en cas de panne, un bruit anormal, ou, toujours dans ce cas, selon la notice technique, interférer avec la réception de signaux, ne saurait justifier, s’agissant d’une hypothèse par principe ponctuelle, le refus de l’assemblée générale.

Il n’est donc pas démontré que cette installation nuise à la tranquillité de l’immeuble et viole en cela le règlement de copropriété.

Par ailleurs, s’il ne ressort effectivement pas du dossier produit qu’il aurait été prévu que l’installation du compresseur de climatisation soit surveillée par un architecte, il y a lieu de constater que l’article 8 du règlement de la copropriété invoqué par le syndicat des copropriétaires, prend place dans la rubrique intitulée « droits et obligations des propriétaires et occupants – parties privées », et ne prévoit la surveillance de l’architecte de l’immeuble que pour les travaux exécutés dans les “divers cas visés sous le présent titre”.

Or, le titre en question de l’article 8 s’intitule « modifications – réunions – subdivisions » et vise précisément la réunion de lots, par le propriétaire de plusieurs d’entre eux.

Les stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété ne s’appliquent donc pas à des travaux de pose d’un compresseur de climatisation et le syndicat des copropriétaires ne peut donc pas invoquer cette raison afin de justifier son refus.

En outre, si à l’époque de l’assemblée, la SCI [X] n’avait pas obtenu un certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la SAS [U]'s burger en vue de l’installation du compresseur, le 9 novembre 2022, la mairie de [X] a indiqué ne pas faire opposition à la déclaration préalable de la SAS [U]'s burger « en vue de l’installation d’un groupe de climatisation en extérieur avec la mise en place d’un conduit en façade ».

Il est inopérant que la SCI [X] ne pouvait pas justifier de cette autorisation administrative à la date de l’assemblée, dès lors que, de la même façon qu’il est autorisé au syndicat de justifier pendant le cours de l’instance de motifs justifiant la décision prise lors de l’assemblée, il est également loisible au copropriétaire de démontrer en cours d’instance qu’il respecte bien les dispositions de l’urbanisme local.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de motifs légitimes d’intérêt collectif fondant le refus opposé à la SCI [X] au titre de l’installation d’un compresseur de climatisation.

La nullité de cette résolution sera donc prononcée, au motif d’un abus de majorité.

2.3. Sur la nullité du rejet de la résolution n° 14

La SCI [X] soutient tout d’abord que le refus de l’autoriser à installer un climatiseur et un conduit d’extraction des fumées est abusif, pour les raisons exposées sur le vote de la résolution n° 12, l’assemblée ayant indiqué, lors de son vote : « l’assemblée générale en se basant sur le courrier recommandé du 18 septembre 2012 refuse tous travaux en relation avec le lot n° 1. »

Elle estime en outre que le refus de l’autoriser à installer un conduit d’extraction des fumées est, également, abusif, alors que :

– les copropriétaires n’ont jamais invoqué que le projet de travaux n’était pas conforme au règlement sanitaire départemental, ce que le syndicat des copropriétaires ne démontre, d’ailleurs, pas ;

– la SCI [X] justifie, par le rapport de la SAS Apave infrastructures et construction France, que la contrainte de 8 mètres imposée par le règlement, au titre de la distance de rejet des fumées par rapport aux fenêtres, est respectée ;

– le rapport du cabinet d’architectes Keops, produit par le syndicat des copropriétaires, n’est pas contradictoire et ses conclusions sont contredites par l’entreprise Marin, chargée de la pose du conduit.

Le syndicat des copropriétaires expose quant à lui tout d’abord que rien n’obligeait le syndic à communiquer ce courrier au moment de la convocation des copropriétaires et qu’il appartenait à la SCI [X], si elle s’estimait insuffisamment informée, de demander des explications complémentaires, lors de l’assemblée.

Il précise, sur le conduit d’extraction de fumées, que son installation n’est pas conforme à l’article 63-1 du règlement sanitaire départemental, en ce que l’air des locaux n’est pas rejeté à moins de huit mètres de toute fenêtre ou prise d’air neuf, pas plus qu’au règlement de sécurité contre l’incendie dans les établissements recevant du public ([Localité 2]), ni à l’autorisation de travaux délivrée par la mairie, que le débattement des volets en bois des deux fenêtres du 1er étage n’est plus possible alors que la position exacte du conduit, collé ou non, à la façade, n’est pas connue, que l’installation est susceptible d’affecter l’écoulement des eaux de pluie, que les travaux ont commencé en l’absence d’autorisation de la copropriété, et que le rapport de la SAS Apave infrastructures et construction France ne lui est pas opposable et qu’il ne répond pas à certains des griefs relevés par le cabinet d’architectes Keops (violation du règlement sanitaire départemental et absence d’autorisation de travaux de la mairie).

*

La résolution n° 14, à l’encontre de laquelle a voté la majorité des copropriétaires, est intitulée : “autorisation à donner à Mme [Y] propriétaire du lot n° 1 de réaliser la mise en place d’un conduit d’extraction de fumée”.

Elle énonce : “L’assemblée générale […] décide d’autoriser Mme [Y] propriétaire du lot n° 1 à réaliser à ses frais exclusifs les travaux suivants : mise en place d’un conduit d’extraction de fumée.” Cette résolution décrit ensuite les mêmes contraintes relatives à l’exécution des travaux (assurance, réglementation, gestion des éventuelles nuisances) que les résolution n°12 et 13 susvisées.

Le procès-verbal d’assemblée générale précise ensuite que cette résolution est rejetée au motif suivant : “L’assemblée générale, en se basant sur le courrier recommandé du 18/09/2012 et sur le procès-verbal de l’assemblée du 12/07/2022, refuse tous travaux en relation avec le lot n° 1. Les copropriétaires prennent acte que la SCI [X] est nouvelle copropriétaire du lot n° 1 au jour de l’assemblée générale.”

Pour les raisons susmentionnées (points 2.1 et 2.2), la décision du de l’assemblée générale, en se fondant sur ce courrier pour motiver son refus, constitue un abus de majorité. Il incombe dès lors au syndicat des copropriétaires de justifier dans le cadre de l’instance de motifs sérieux et légitimes susceptible de présider à ce refus.

En l’occurrence, le devis du 1er juin 2022 de l’entreprise Marin, joint à la convocation de l’assemblée du 12 septembre 2022, prévoit la mise en place d’un conduit d’extraction en acier galvanisé pour l’évacuation des hottes de cuisine, relié à un moteur d’extraction, la modélisation représentant le conduit partant du rez-de-chaussée, serpentant entre les fenêtres du premier et du second étage, avant de courir en toiture jusqu’à rejoindre une cheminée.

La SCI [X] produit également le récépissé d’une déclaration préalable de constructions et travaux non soumis à permis de construire, effectuée auprès des services de l’urbanisme, à laquelle la mairie n’a pas fait opposition le 9 novembre 2022.

La SCI [X] verse enfin aux débats un rapport du 3 mai 2024 de la SAS Apave infrastructures et construction France, réalisé à sa demande, selon lequel cette société a examiné le projet. Il précise qu’il « est prévu au projet que la mise en place de la gaine en façade ne gêne pas l’ouverture des fenêtres des tiers » et estime que « l’évacuation des fumées est prévue à une distance supérieure à 8 m des velux voisins », précisant que « l’évacuation remonte à un mètre par rapport au faîtage. » (p. 4).

Il ajoute : « les dispositions prises en compte vis-à-vis de l’article 63-1 du règlement départemental d’hygiène nous semblent être conformes. En effet, l’évacuation des fumées s’effectue à 1 mètre au-dessus du faîtage (le bâtiment concerné est plus haut que ses voisins directs). De plus, cette évacuation est située à plus de 8 mètres des velux voisins situés en toiture. »

Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, produit un rapport du 10 février 2025 du cabinet d’architectes Keops, réalisé à sa demande, qui indique (p. 6) avoir modélisé le projet selon la déclaration préalable et ses annexes et conclut que :

– p. 8 : le débattement des volets en bois des deux fenêtres du premier étage n’est plus possible du fait de la présence du conduit et le cheminement du conduit en toiture est « susceptible d’affecter le bon écoulement des eaux de pluie et à terme de générer des désordres en toiture » ;

– p. 9 : « s’agissant d’une installation de petite cuisine dont la puissance n’excède pas 20 kW, c’est le règlement sanitaire départemental en matière de rejet d’air qui prévaut […] » ;

– p. 10 : des travaux d’aménagement du local, suite à un incendie, sont actuellement en cours, une sortie de conduit ayant été aménagée au niveau d’une des fenêtres du local donnant sur la cour de l’immeuble ;

– p. 11 : « le projet de création de conduit tel que proposé dans la déclaration préalable impacte fortement la façade arrière de l’immeuble et surtout la jouissance des fenêtres de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble […]. Toutefois, eu égard aux travaux en cours, il apparaît que le projet de création de conduit a été modifié par rapport à celui accordé dans la déclaration préalable. » ;

–p. 11 : “l’aménagement des locaux, détruits suite à un incendie, nécessite la réalisation de travaux qui sont soumis à autorisation auprès de la direction de la protection des populations” ;

– p. 12 : « le conduit tel qu’envisagé dans la déclaration préalable est de nature à créer des nuisances au niveau des fenêtres des étages supérieurs et notamment au niveau du premier étage. De plus, le cheminement du conduit en travers de la toiture constitue un risque pour la toiture du fait de l’impact sur le bon écoulement des eaux de pluie […]. La réalisation des travaux telle que constatée sur place est différente du projet […] et n’est pas conforme au règlement sanitaire départemental. Les travaux en cours n’ont pas fait l’objet d’une autorisation de travaux au titre des aménagements des [Localité 2]. […] ».

L’entreprise Marin, de son côté, a précisé :

– avoir pris en compte une cote inférieure entre les deux fenêtres, à celle prise en compte par le cabinet d’architectes Keops, afin de garantir que les volets pourront s’ouvrir et se fermer, sans gêner leur fonctionnement ;

– que la gaine avait été conçue pour être entièrement détachée du mur, comme le démontre le croquis qu’elle a réalisé, « afin d’éviter un dévoiement en toiture et de […] toucher à la charpente ou à la gouttière » ;

Si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties. Contrairement à ce qu’invoque le syndicat des copropriétaires, rétablir le contradictoire devant le juge n’est pas suffisant pour compenser son absence devant l’expert, désigné à la demande d’une partie et dont l’indépendance est, de ce fait, contestable. En conséquence, les expertises unilatérales ne sont que des preuves imparfaites qui doivent être corroborées par, au moins, un autre élément.

Au cas présent, sur le respect des dispositions du règlement sanitaire départemental, la distance entre les prises d’air neuf et les ouvrants et, la sortie d’air extrait, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui s’en prévaut, de démontrer que le projet conçu par l’entreprise Marin, professionnelle en la matière, ne respecte pas la réglementation en vigueur et, les conclusions du cabinet d’architectes Keops ne le permettent pas, en ce qu’elles ne sont pas corroborées.

Il en va de même s’agissant de la possibilité pour les copropriétaires du 1er étage d’ouvrir leurs fenêtres, alors que l’entreprise Marin souligne avoir pris en compte une cote inférieure entre les deux fenêtres, à celle prise en compte par le cabinet d’architectes Keops, afin de garantir que les volets pourront s’ouvrir et se fermer, et avoir conçu une gaine détachée du mur, ce point étant corroboré par la SAS Apave infrastructures et construction France, qui établit que le projet a été conçu afin que la mise en place de la gaine en façade ne gêne pas l’ouverture des fenêtres, étant observé que la SAS Apave infrastructures et construction France n’indique à aucun moment que la gaine prévue est collée au mur.

Le rapport du cabinet d’architecture Keops seul ne prouve pas plus que le projet d’installation soit de nature à occasionner des désordres en toiture.

Néanmoins, l’ouverture d’un ERP est soumise à des obligations de sécurité et de lutte contre les incendies qui s’imposent au moment de la construction et au cours de l’exploitation, et il est constant que le local commercial dont est propriétaire la SCI [X] a vocation à accueillir l’exploitation d’un restaurant.

Force est de constater que la SCI [X] ne répond pas au moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires concernant l’absence de démonstration du respect des normes incendies par la nouvelle installation.

Notamment, elle n’invoque pas que son local ne serait pas soumis à l’obligation de solliciter une demande d’autorisation auprès des services de la mairie en cas de travaux d’aménagement intérieur d’un [Localité 2], et ne répond pas à l’affirmation du cabinet Keops selon laquelle, après vérification auprès du service communal de la direction de la protection des populations, aucune demande n’aurait été déposée.

Considérant que cette autorisation préalable a pour but de s’assureur que l’ERP qui en est l’objet a été conçu pour permettre l’évacuation rapide de la totalité des personnes, l’intervention des secours et la limitation de la propagation de l’incendie par des matériaux et des éléments adaptés, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas voté en faveur de la résolution autorisant les travaux proposés par la SCI [X], a été mu par une volonté contraire à l’intérêt collectif de la copropriété ou encore par une intention de nuire à la SCI [X]. En effet, l’intérêt collectif des copropriétaires réside dans le respect des normes incendies, de sorte qu’il est légitime qu’ils exigent que les règles de déclaration préalable de travaux permettant de procéder aux contrôles idoines soient respectées.

Partant, la SCI [X] sera déboutée de sa demande tendant à voir annuler la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 12 septembre 2022.

2.4. Sur la nullité de l’adoption de la résolution n° 15

La SCI [X] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas les troubles occasionnés par la fréquentation de l’enseigne [U]'s, ni même que les horaires d’ouverture du restaurant ne seraient que noctures.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne peut pas se plaindre de nuisances olfactives, dans la mesure où il s’oppose à la mise en œuvre d’une extraction.

Elle conclut au caractère abusif de l’adoption de cette résolution.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande de la SCI [X] est devenue sans objet, dès lors que l’activité commerciale de la SAS [U]'s burger a cessé et qu’il s’est désisté de son instance devant le juge des référés en conséquence.

*

La résolution n°15 adoptée par l’assemblée générale le 12 septembre 2022, est formulée comme suit : « l’assemblée générale donne mandat au syndic pour agir en justice à l’encontre du propriétaire du lot n° 1 afin d’obtenir la fermeture du local commercial en raison des nuisances sonores, olfactives et visuelles. Les horaires d’ouverture du local commercial sont exclusivement nocturnes (18 h à 5 h) entraînant une clientèle bruyante et peu respectueuse des locaux et de la tranquillité du quartier. ».

S’agissant d’obtenir la fermeture du local commercial au regard de circonstances qui, compte tenu de la date de l’habilitation donnée, concernent exclusivement la SAS [U]'s burger, la cessation de l’activité de cette dernière, qui a, de fait, entraîné la fermeture objet de l’habilitation donnée par l’assemblée générale, prive cette dernière de tout objet.

En l’occurrence, les arguments développés par la SCI [X] pour obtenir l’annulation de cette résolution tiennent au fond du litige objet de l’habilitation, et non à la régularité de celle-ci. S’agissant pour le syndicat des copropriétaires d’exercer une voie de droit, la démonstration d’un usage abusif de majorité imposerait de rapporter la preuve d’une intention de nuire, ce que la SCI [X] ne fait pas.

Partant, la demande de la SCI [X], visant à voir déclarer nulle l’adoption de la résolution n° 15, sera rejetée.

3. Sur la nullité de l’adoption de la résolution n° 17

La SCI [X] indique qu’il incombe à l’assemblée générale, lorsqu’elle délibère quant à la fixation d’horaires d’ouverture d’un local commercial, dont l’exploitation est permise par le règlement de copropriété, de le faire à l’unanimité de ses membres.

Le syndicat des copropriétaires estime que l’assemblée générale peut statuer sur les horaires d’ouverture d’un local commercial, sur la base de la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557, dès lors que ceci ne constitue pas une modification de la destination du lot ou de ses modalités de jouissance.

Il ajoute que la fixation de ces horaires est proportionnée à la destination de l’immeuble, dont le caractère bourgeois et les conditions générales d’habitation doivent être respectés.

*

L’article 24 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : “I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.”

Selon l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : “Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

[…]

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

[…]

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

[…]”

En l’espèce, l’assemblée générale du 12 septembre 2022 a voté, selon la majorité prévue par l’article 24 de la loi n° 65-557, une résolution n°17 intitulée : “décision à prendre concernant le projet de modificatif au règlement de copropriété : modification ou fixation d’horaires d’ouvertures des locaux commerciaux”, selon laquelle : “nous avons consulté des cabinets de géomètres afin qu’ils nous fassent une proposition de devis pour réaliser un modificatif au dernier règlement de copropriété. La modification concernerait : modification ou fixation des joraires d’ouverture des locaux commerciaux. […] L’assemblée générale vote le principe de modification ou fixation des horaires d’ouverture des locaux commerciaux. Le syndic transmettra les devis au conseil syndical dès réception. L’assemblée générale donne mandat au conseil syndical quant à la validation du devis.”

Il n’est pas sérieusement contestable qu’un vote concernant l’instauration de restrictions d’horaires d’ouverture pour un lot à usage commercial constitue, à l’évidence, une modification de ses modalités de jouissance.

Par conséquent, en application de l’avant-dernier alinéa de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne pouvait pas voter la résolution n°17 par application des conditions de l’article 24 de cette loi.

En conséquence, la résolution n°17 de l’assemblée générale du 12 septembre 2022 sera annulée.

4. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer une indemnité de 4 000 euros à la SCI [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [X] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure seuls, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit et il n’est pas demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire de droit,

Prononce la nullité de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] du 12 septembre 2022 ;

Prononce la nullité de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] du 12 septembre 2022 ;

Prononce la nullité de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] du 12 septembre 2022 ;

Déboute la SCI [X] de sa demande visant à déclarer nulle la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 12 septembre 2022, de l’immeuble situé au [Adresse 4] ;

Déboute la SCI [X] de sa demande visant à déclarer nulle la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 12 septembre 2022, de l’immeuble situé au [Adresse 4] ;

Prononce la nullité de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] du 12 septembre 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Passion immo, aux dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Passion immo, à payer une indemnité de 4 000 euros, à la SCI [X], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense la SCI [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure seuls, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE