TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04021

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXFE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 13 Mars 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine

C/

[I] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Localité 3]

HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 13 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et Aurélie BLANC Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine,

Anciennement dénommé HABITAT [Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Madame [G] [F], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir de représentation

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [A],

demeurant ETAGE [Adresse 5]

[Localité 4]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 septembre 2018, l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [A] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 6]) situé [Adresse 7] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 310,45 euros et une provision sur charges mensuelle de 139,55 euros.

Le 27 mai 2025, l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [A] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

L’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour :

— en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, constater la résiliation du bail et prononcer en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [A] des lieux appartenant au demandeur, objets de la location, qu’il occupe sans droit au [Adresse 8] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

— en application de l’article 849 alinéa 2 du Code de procédure civile, condamner le requis au paiement par provision de la somme de 1.665,55 euros, y ajouter les intérêts au taux de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— en application des articles 1382 et 1728 du Code civil, condamner Monsieur [A] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— en application de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner le requis au paiement de la somme de 150 euros,

— en application de l’article 696 du Code de procédure civile, condamner le requis au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 août 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT, régulièrement représenté par Madame [F] munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 998,38 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. L’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Il indique que le locataire perçoit un salaire de 1.600 euros par mois et que le montant de son loyer est de 498,38 euros par mois.

Monsieur [I] [A], comparant, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique que sa dette d’arriéré de loyers résulte de frais de d’avocat qu’il a du avoir à la suite d’un procès pénal. Il précise qu’il perçoit un salaire de 1.600 euros par mois en tant qu’agent de maintenance dans un EPHAD, qu’il n’a pas d’autres dettes et qu’il a deux enfants à charge de 13 ans en garde alternée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article 9.1 « La résiliation du contrat pour défaut de paiement » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.095,81 euros a été signifié le 27 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [I] [A] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 janvier 2026 démontrant que Monsieur [I] [A] reste devoir la somme de 998,38 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [I] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 998,38 euros, avec lesintérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [I] [A], acceptée par son bailleur et démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 9 mensualités de 100 euros chacune et d’une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [I] [A], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [I] [A] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [A], partie perdante et conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT, Monsieur [I] [A] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2018 entre l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT et Monsieur [I] [A] concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 9] situé [Adresse 7] à [Localité 5] sont réunies à la date du 28 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [A] à verser à l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT à titre provisionnel la somme de 998,38 euros (décompte arrêté au 13 janvier 2026, incluant une dernière facture de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [I] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 100 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [I] [A] soit condamné à verser à l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [A] à verser à l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,