Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 2 janvier 2026, n° 25/00959

TJ Toulouse 2 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'avait pas payé l'intégralité des sommes dues dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail commercial.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire était devenue occupante sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que la locataire était redevable de loyers impayés, justifiant le paiement des sommes demandées.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que la locataire devait une indemnité d'occupation correspondant aux loyers dus jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner la locataire à rembourser les frais engagés par le bailleur pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 2 janv. 2026, n° 25/00959
Numéro(s) :	25/00959
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	13 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Camille KOERINGOcéane DESBOEUFS
Cabinet(s) :	CAMILLE AVOCATS
Parties :	SARL ZENITUDE [ Localité 6 ] METROPOLE

Texte intégral

N° RG 25/00959 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBGH

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/00959 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBGH

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Océane DESBOEUFS

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 JANVIER 2026

DEMANDEUR

M. [Z] [T], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Océane DESBOEUFS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE, exerçant sous l’enseigne ZENITUDE HOTEL-RESIDENCES [Localité 6], dont le siège social est situé [Adresse 5] prise en son établissement secondaire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Camille KOERING, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 novembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2016, Monsieur [Z] [T] a donné à bail commercial à la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7].

La SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE est une société spécialisée dans la gestion de résidences-services et d’hôtels.

Estimant que le compte locatif de la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE était débiteur, Monsieur [Z] [T] lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 14 février 2025, pour un montant total de 15.411,72 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, Monsieur [Z] [T] a assigné la SARL ZENITUDE TOULOUSE METROPOLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, Monsieur [Z] [T], demande au juge des référés de :

débouter la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE de ses demandes tendant à la suspension de la clause résolutoire et de l’obtention de délais de paiement ;constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 1er Mai 2016 entre Monsieur [Z] [T] et la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE ;ordonner l’expulsion de la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE et de tout occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] – lot/appartement n° 207 et 211, et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE à payer à Monsieur [Z] [T] la somme provisionnelle de 11.238 euros HT soit 12.631,82 euros au titre des arriérés de loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts échus ;condamner la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE à payer à Monsieur [Z] [T] la somme provisionnelle de 6.168,08 euros HT soit 6.784,86 euros TTC au titre de l’indexation des loyers avec intérêts de retard à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts échus ;fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL [Localité 6] METROPOLE à la somme de 412,50 HT (453,75 euros TTC) par local, soit 907,50 euros TTC par mois, correspondant au montant du loyer réindexé, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;ordonner s’il y a lieu, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et appartenant à la SARL [Localité 6] METROPOLE, dans un garde-meuble ou tout autre lieu au choix de Monsieur [Z] [T], aux frais, risques et périls de la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE, en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir ;condamner la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer demeuré infructueux ainsi que les frais relatifs à l’acte introductif d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE, régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction de :

A titre principal,

se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de condamnation à paiement définitif et les demandes corrélatives ;débouter Monsieur [T] de toutes ses demandes ;A titre subsidiaire,

débouter Monsieur [T] de toutes ses demandes compte tenu du caractère indû des montants réclamés et de l’existence de contestations sérieuse relatives à la mise en œuvre de mauvaise foi du commandement de payer visant la clause résolutoire ;A titre très subsidiaire,

autoriser la société ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE à se libérer de la somme provisionnelle qui sera retenue moyennant le versement de douze (12) mensualités de même montant courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant un délai de douze (12) mois courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;débouter Monsieur [T] de toutes ses autres demandes ;condamner Monsieur [T] à régler à la société ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux entiers frais et dépens, dont ceux de commandement de payer.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la compétence du juge des référés

La partie défenderesse expose que le juge des référés serait matériellement incompétent pour statuer sur le présent litige faute pour la partie demanderesse d’avoir sollicité dans son assignation des sommes provisionnelles.

Il convient en premier lieu de constater que la présente procédure ne porte pas uniquement sur des demandes précuniaires mais également sur une demande de constatation du jeu de la clause résolutoire, question pour laquelle la compétence du juge des référés n’est pas remise en cause.

Il convient, en deuxième lieu, de constater que la partie demanderesse a corrigé son erreur et sollite désormais aux termes de ses conclusions des sommes provisionnelles.

Au surplus, cette erreur matérielle ne cause nullement de préjudice à la partie demanderesse.

Il convient donc de nous déclarer compétent pour statuer sur le présent litige.

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, le contrat liant les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La partie demanderesse produit un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 février 2025 faisant état d’un solde restant dû de 15.411,72 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois de décembre 2024 inclus.

Elle produit également un décompte,faisant état d’un solde restant dû de 12.361,82 euros, échéance du mois de septembre 2025 inclus et de 6.168,08 euros HT soit 6.784,86 euros TTC au titre de l’indexation des loyers.

La société défenderesse conteste l’ensemble des demandes en indiquant que le demandeur sollicite des loyers qui ont été abandonnés par des bailleurs membres de l’association COTATIP, association créée pour la défense des droits des bailleurs, eu égard au montant excessif des loyers ; que plusieurs instances sont en cours concernant l’annulation de 86 baux ; qu’ainsi et selon elle, le bailleur ferait preuve de déloyauté et de mauvaise foi.

Il convient toutefois de constater que ces développements apparaissent non pertinents dès lors qu’il n’est pas contesté que Monsieur [I] n’est pas membre de l’association COTATIP et que les autres instances en cours lui sont étrangères.

Il en va de même du débat sur la caractère excessif des loyers. En effet, il appartient à la société défenderesse de saisir le juge des loyers si elle juge que les loyers sont disproportionnées. Cela ne saurait en revanche constituer une contestation sérieuse devant le juge des référés.

Par ailleurs,la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE ne démontre nullement que Monsieur [I] aurait renoncé à tout ou partie des loyers dont il sollicite le paiement.

Le fait que la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 14 mars 2025 traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

S’agissant de sa demande de délais de paiement, la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE fait état de difficultés financières qu’elle impute à la disproportion des loyers.

Il convient toutefois de constater que ladite société n’a intenté aucun action en ce sens devant le juge des loyers.Dès lors, l’octroi de délais de paiement n’apparait pas justifié.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 14 mars 2025 ;dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef ;fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuelsnormalement exigibles réindexé, soit 907,50 euros TTC, au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [Z] [T].

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La partie demanderesse produit un décompte faisant état d’un solde restant dû de 12.361,82 euros, échéance du mois de septembre 2025 inclus et de 6.168,08 euros HT soit 6.784,86 euros TTC au titre de l’indexation des loyers.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents que la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE est redevable envers Monsieur [Z] [T] de la somme provisionnelle de 12.361,82 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance de septembre 2025 comprise) et de 6.168,08 euros HT, soit 6.784,86 euros TTC au titre de l’indexation des loyers.

Il convient donc de condamner la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE à verser à Monsieur [Z] [T] la somme provisionnelle de 12.361,82 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance de septembre 2025 comprise).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 septembre 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Il convient également de condamner la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE à verser à Monsieur [Z] [T] la somme provisionnelle de 6.784,86 euros TTC au titre de l’indexation des loyers.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu, en revanche, d’ordonner la capitalisation des intérêts au stade des référés.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du requérant qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

NOUS DECLARONS compétent pour statuer sur le présent litige ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 14 mars 2025, du bail daté du 1er mai 2016, consenti par Monsieur [Z] [T] à la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE, portant des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 7] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE à payer à Monsieur [Z] [T] une somme provisionnelle de 12.361,82 euros (DOUZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE ET UN EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié (échéance du mois de septembre 2025 comprise), majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 septembre 2025 ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE à verser à Monsieur [Z] [T] la somme provisionnelle de 6.784,86 euros TTC (SIX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT SIX CENTIMES) au titre de l’indexation des loyers, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir pas lieu à faire droit à la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme de 907,50 euros TTC (NEUF CENT SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [Z] [T] ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE [Localité 6] METROPOLE aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 02 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,