TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01899

N° Portalis DBX4-W-B7J-UFNP

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Mai 2026

[U] [E], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[G] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à la SELARL AQUI’LEX

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et de Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [U] [E], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par Maître Nina MASSIMI, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [G] [B], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Lisa MILI, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 août 2021, M. [U] [E] a donné à bail à Mme [G] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], avec parking aérien n°53, pour un loyer mensuel de 565 € et 75€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [U] [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2024.

M. [U] [E] a ensuite fait assigner Mme [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 13 mars 2025 afin :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [G] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin;

— et de la condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.907,07€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil, avec actualisation de la somme au jour de l’audience,

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.400€ jusqu’à libération complète des lieux,

*de la somme de 2.100 € en réparation du préjudice subi ;

*de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 1er septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties pour l’audience du 10 mars 2026, à laquelle les parties, représentées par leur conseil respectif déposaient conclusions et pièces auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

M. [U] [E], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement selon décompte joint. Y ajoutant, il sollicite de débouter la défenderesse de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, il sollicite d’assortir la décision d’une clause de déchéance du terme au 1er impayé de loyer ou du terme du pacte accordé.

Mme [G] [B], représentée par son conseil, sollicite du juge de :

— l’autoriser à s’acquitter de la dette sur 36 mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé,

— rejeter l’indemnité d’occupation et à défaut la fixer au montant du loyer en cours ;

— rejeter les dommages et intérêts,

— rejeter la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens ;

Elle fait valoir sa situation personnelle et financière, précisant qu’elle a retrouvé un travail depuis janvier 2026 et perçoit un revenu de 1161 euros. Elle affirme avoir repris le paiement du loyer courant et que la reprise du versement des Apl en cas d’octroi de délai de paiement lui permettra de s’acquitter de la dette sur 36 mois. Elle s’oppose au montant demandé au titre de l’indemnité d’occupation ainsi qu’à la demande de dommages et intérêts, le bailleur ne justifiant pas d’un préjudice distinct du non-paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, M. [U] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause resolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 août 2021 contient une clause résolutoire (VIII-Clause Résolutoire) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 28 novembre 2024 pour la somme en principal de 2.282,44€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [U] [E] produit un décompte démontrant que Mme [G] [B] reste lui devoir la somme de 10.902,63 € à la date du 10 mars 2026, mensualité de mars 2026 incluse, celle-ci justifiant du virement des sommes de 680 euros et 24 euros non pris en compte dans le décompte produit.

Mme [G] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 10.902,63 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.282,44 € à compter du commandement de payer (28 novembre 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et à compter de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil dès lors qu’il est constant que le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation en la matière, s’agissant d’une disposition d’ordre public, sous réserve toutefois du respect des conditions d’annualité, dont la prise d’effet est fixée à la date de la demande, soit à compter du 13 mars 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que Mme [G] [B] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’elle justifie d’une amélioration de sa situation financière depuis janvier 2026, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 300 €, soit 35 mensualités de 300 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Mme [G] [B], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [G] [B] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles. En effet au-delà de son aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Or la demande de M. [U] [E] de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.400 euros est disproportionnée par rapport à la valeur équitable des lieux et sera donc sera rejetée.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme [G] [B] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 2] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, la demande d’explusion immédiate formée par le demandeur étant insuffisamment motivée et la mauvaise foi de Mme [G] [B] n’étant pas établie.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS FORMEE PAR M. [U] [E]

L’article 1231-6 du code civi prévoit que “ Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, M. [U] [E] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement des loyers, déjà réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [G] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [U] [E] et prenant en compte la situation de chacune des parties, Mme [G] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2021 entre M. [U] [E] et Mme [G] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] [Localité 3], avec parking aérien n°53 sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [G] [B] à verser à M. [U] [E] la somme de 10.902,63 € (décompte arrêté au 10 mars 2026, incluant l’échéance de mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 2.282,44 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter du 13 mars 2025 ;

AUTORISE Mme [G] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 300 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [U] [E] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [G] [B] soit condamnée à verser à M. [U] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE M. [U] [E]de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [G] [B] à verser à M. [U] [E] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le greffier La vice-présidente