Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 6 février 2026, n° 25/03280

TJ Toulouse 6 février 2026

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant la résiliation du contrat de location.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de l'inexécution de ses obligations contractuelles.
Accepté
Reconnaissance de la dette par le locataire
La cour a condamné le locataire au paiement de la somme due, qui a été reconnue.
Accepté
Indemnité due après résiliation du bail
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a condamné le locataire à verser une somme au titre des frais de justice engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 6 févr. 2026, n° 25/03280
Numéro(s) :	25/03280
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	28 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier GROC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03280 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQLQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2026

[F] [J] [M] [H]

[N] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 06 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [F] [J] [M] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substitué par M^e Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [N] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [N] [T] un appartement à usage d’habitation (N°205) au deuxième étage et une emplacement de parking en sous sol (n°55) situés [Adresse 6] à [Localité 2] ([Localité 3]), par contrat signé électroniquement prenant effet au 24 janvier 2023 moyennant un loyer initial mensuel de 625 euros et 65 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mai 2025 pour un montant en principal de 1.729,38 euros.

Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] ont ensuite fait assigner Monsieur [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 21 juillet 2025 et, en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [T] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour Monsieur [N] [T] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance et le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Ils ont en outre demandé de condamner Monsieur [N] [T] à leur payer :

— à titre provisionnel la somme de 3.268,91 euros, mensualité du mois d’août 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’ assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 21 juillet 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [N] [T] des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile)

A l’audience du 21 novembre 2025, Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 5.748,12 euros, mensualité de novembre 2025 incluse.

Monsieur [N] [T] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette.

Il a indiqué qu’il allait quitter le logement, a communiqué sa nouvelle adresse et a sollicité des délais de paiement en proposant de verser 100 euros par mois afin d’apurer la dette.

Concernant sa situation personnelle, il a indiqué qu’il travaillait en intérim et qu’il percevait entre 1.200 euros et 1.300 euros de revenus par mois.

Il a ajouté qu’il avait un enfant à charge et qu’il vivait seul.

Le conseil des demandeurs s’est opposé aux délais de paiement sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 22 mai 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [N] [T] le 20 mai 2025 pour un montant en principal de 1.729,38 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juillet 2025.

L’expulsion de Monsieur [N] [T] sera en conséquence ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] produisent un décompte en date du 19 novembre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 5.748,12 euros mensualité de novembre 2025 incluse.

Monsieur [N] [T], qui a reconnu la dette à l’audience, sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.748,12 euros.

Monsieur [N] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du code civil dispose que : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, Monsieur [N] [T] sollicite l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette et propose de verser 100 euros par mois.

Or, conformément à l’article 1343-5 du Code Civil, il ne peut être octroyé à Monsieur [N] [T] des délais de paiement sur une durée supérieure à 24 mois, ce qui représente eu égard au montant de sa dette locative un montant de 239,50 euros par mois à payer.

En conséquence, Monsieur [N] [T] sera autorisé à régler la dette locative selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision comportant une clause de déchéance du terme.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont du accomplir Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H], Monsieur [N] [T] devra leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 24 janvier 2023 entre Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] d’une part et Monsieur [N] [T] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (N°205) au deuxième étage et un emplacement de parking en sous sol (n°55) situés [Adresse 6] à [Localité 4]), sont réunies à la date du 21 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H], pourront deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] à verser à Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] à titre provisionnel la somme de 5.748,12 euros, selon décompte du 19 novembre 2025, mensualité de novembre 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [N] [T] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 239 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité due au titre de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible :

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] à payer à titre provisionnel à Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] une indemnité d’occupation à compter du 21 juillet 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] à payer à Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] de toute demande plus ample ou contraire :

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente