MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/03208 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SEDK

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de

M. PEREZ, greffier lors des débats

M^me DURAND-SEGUR, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 06 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. [K], RCS [Localité 1] 791 677 399,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

DÉFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL PASSION IMMO, RCS [Localité 1] 490 990 108,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 54

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Le 31 août 2022, Mme [L] [G] a vendu à la SCI [K] un local commercial et un cellier, formant, avec leurs tantièmes de parties communes, les lots n° 1 et 15 d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 4] [Adresse 5] à Toulouse, dans lequel la SAS Kurty’s burger exploitait une activité de restauration.

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a été convoquée à la demande de la SCI [K], afin de se voir autoriser la pose d’une enseigne, d’une unité de climatisation et d’un conduit d’extraction de fumée en façade (résolutions n° 4 à 6). Elle s’est tenue le 24 mai 2023, soit quelques mois après une assemblée générale réunie le 12 septembre 2022 qui, appelée à voter sur l’ensemble de ces résolutions, les avait rejetées.

Le 24 mai 2023, la résolution n° 4 a été adoptée, tandis que les résolutions n° 5 et 6 ont été rejetées et le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié à la SCI [K] le 8 juin 2023.

Le 15 juin 2023, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte par le tribunal de commerce de Toulouse, au bénéfice de la SAS Kurty’s burger.

Par acte du 1er août 2023, la SCI [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARLU Cabinet l’immeuble syndic, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, notamment, de voir prononcer l’annulation des résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 24 mai 2023 et d’être autorisée à installer, à ses frais exclusifs, un compresseur de climatisation et une gaine d’extraction, conformément à la déclaration préalable n° DP 031 555 22 P2793 ayant donné lieu à un certificat de non-opposition à déclaration préalable du 9 novembre 2022, ainsi que de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 10 000 euros, « toutes causes de préjudices confondues », outre des demandes accessoires.

Le 11 septembre 2023, l’assemblée générale a désigné la SARL Passion immo en qualité de syndic.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 7 novembre 2025. Puis, les parties ont été informées que, suite à une erreur, l’affaire était en fait appelée à l’audience du 6 janvier 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions du 30 juin 2025, la SCI [K] demande au tribunal de :

– déclarer son action recevable et fondée ;

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Passion immo (le syndicat des copropriétaires), de l’ensemble de ses prétentions ;

– prononcer l’annulation des résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 24 mai 2023 ;

– l’autoriser à faire procéder à ses frais exclusifs à l’installation d’un compresseur de climatisation et d’une gaine d’extraction, conformément à la déclaration préalable n° DP 031 555 22 P2793 ayant donné lieu à un certificat de non-opposition à déclaration préalable du 9 novembre 2022 ;

– dire que la ou les société(s) chargée(s) de la réalisation desdits travaux devra/devront justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle et décennale au jour de l’ouverture du chantier ;

– juger que la SCI [K] devra prendre en charge toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux tant vis-à-vis des tiers que de la copropriété ;

– condamner en tout état de cause le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 10 000 euros, toutes causes de préjudices confondues ;

– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et mettre à la charge du syndicat des copropriétaires les entiers dépens de l’instance ;

– la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ainsi qu’aux condamnations prononcées au titre des dommages-intérêts, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon ses dernières conclusions du 28 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

– rejeter la demande de la SCI [K] tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n° 5 et n° 6 de l’assemblée générale du 24 mai 2023 pour abus de majorité ;

– rejeter la demande de la SCI [K] tendant à être autorisée par le tribunal à faire procéder à ses frais exclusifs à l’installation d’un compresseur de climatisation et d’une gaine d’extraction de fumée en façades ;

– rejeter la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [K] une indemnité de 10 000 euros pour attitude morosive ;

– condamner la SCI [K] à lui payer une indemnité de 10 000 euros en réparation des dommages causés pour abus du droit d’agir en justice ;

– condamner la SCI [K] à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SCP Carcy-Gillet, avocats.

Pour un plus ample exposé des moyens, il sera renvoyé aux dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que ces moyens seront développés dans la motivation du jugement, au titre de l’examen des prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la recevabilité des prétentions de la SCI [K], de sorte que le tribunal, qui n’est tenu de statuer que pour trancher des contestations, ne répondra pas sur ce point par une mention spéciale de son dispositif.

1. Sur la nullité du rejet des résolutions n° 5 et n° 6

En vertu de l’article 9 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Par application de l’article 25 b de cette même loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, le plus souvent, dans un intérêt personnel ou dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit encore en rompant l’équilibre entre les copropriétaires ou enfin avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

1.1. Sur la nullité du rejet de la résolution n° 5

La SCI [K] fait valoir que le refus de l’assemblée générale de lui permettre l’installation d’un groupe de climatisation et d’une gaine d’extraction des fumées en façade caractérise un abus de majorité, dès lors que l’assemblée a refusé d’autoriser la pose d’équipements, pourtant eux-mêmes autorisés ou exigés par la réglementation et ce, dans l’optique de l’empêcher d’exploiter une activité conforme à la destination de l’immeuble.

Elle estime que la copropriété ne rapporte pas la preuve de nuisances sonores qu’il pourrait occasionner, sa fiche technique mentionnant un niveau sonore compris entre 55 et 56 dB ; que d’autres copropriétaires ont déjà installé un climatiseur en façade ; que la SCI [K] a obtenu le transfert, par la SAS Kurty’s burger, du certificat de non-opposition obtenu par celle-ci, de sorte qu’elle dispose des autorisations d’urbanisme nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires fait tout d’abord valoir qu’il est en droit d’imposer des restrictions aux droits des copropriétaires quand ces restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble ou pour préserver les droits des autres copropriétaires, conformément à l’article 9 de la loi n° 65-557. Il souligne également qu’un abus de majorité n’est caractérisé que dans l’hypothèse où la décision de l’assemblée a été prise en vue de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou avec intention de nuire.

Le syndicat des copropriétaires développe que la résolution proposée au vote ne prévoyait pas que les travaux soient supervisés par un architecte ; que cette installation d’un compresseur de climatisation est de nature à troubler la tranquillité de la copropriété, par son niveau sonore (56 dB en refroidissement), la possibilité de bruits de fonctionnements anormaux et d’interférences avec la réception radio ou TV, ; qu’elle porte atteinte, en outre, à l’esthétique de la copropriété ; que rien n’établit que la copropriété a déjà autorisé pareille installation ; qu’à l’époque de l’assemblée, la SCI [K] n’avait pas obtenu le transfert du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de travaux, qui aurait permis à la copropriété de s’assurer de la conformité du projet aux règles d’urbanisme.

*

Par son vote du 24 mai 2023, l’assemblée générale a refusé à la SCI [K] l’autorisation de mettre en place « un compresseur de climatisation conformément au certificat de non-opposition à déclaration préalable correspondant à la déclaration n° DP 031 555 22 P2793 ».

Or, les décisions prises par l’assemblée générale ne peuvent pas être discrétionnaires et, s’il incombe au copropriétaire de prouver l’abus de droit, il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de motifs légitimes, sans quoi ses décisions encourent le grief de l’abus de majorité.

En l’occurrence, il ressort des pièces produites aux débats que le local commercial, situé au rez-de-chaussée de la copropriété et formant son lot n° 1, appartenant désormais à la SCI [K], était anciennement exploité par Mme [L] [G], pour une activité de pizzeria, puis par la SAS Kurty’s burger à partir de juin 2022, avant qu’un incendie ne survienne dans les locaux le 14 juillet 2023.

Alors que le contenu des photographies produites par la SCI [K] en pièce n° 9 est contesté par le syndicat des copropriétaires, qui affirme qu’elles ne concernent pas l’immeuble objet du litige, il ne peut qu’être constaté qu’elles ne sont pas datées ni localisées, de sorte qu’elles ne sauraient établir que la façade est déjà équipée de dispositifs de climatisation au profit d’autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires invoque, quant à lui, pour justifier son refus d’autorisation, qu’il ne ressort pas du dossier produit que l’installation d’un compresseur de climatisation soit surveillée par un architecte, contrairement aux stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété.

Il résulte effectivement de cet article 8, sous la rubrique intitulée « droits et obligations des propriétaires et occupants – parties privées », que les travaux affectant les parties privatives « qui seront exécutés aux divers cas visés sous le présent titre devront être exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ».

Toutefois, le titre en question de l’article 8 s’intitule « modifications – réunions – subdivisions » et vise précisément la réunion de lots, par le propriétaire de plusieurs d’entre eux.

Les stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété ne s’appliquent ainsi pas à des travaux de pose d’un compresseur de climatisation et le syndicat des copropriétaires ne peut donc pas invoquer cette raison afin de justifier son refus.

Le syndicat des copropriétaires invoque en outre que l’installation d’un compresseur de climatisation est de nature à troubler la tranquillité de la copropriété, par son niveau sonore, ainsi qu’à son harmonie.

Or, l’installation envisagée est un compresseur de marque Mitsubishi, pour mono-split, avec support anti-vibration, pour un niveau sonore de l’unité extérieure, compris entre 55 et 56 dB.

Si l’échelle des décibels produite par le syndicat des copropriétaires fait mention de ce que pour des niveaux d’exposition supérieurs à 40 dB(A) la nuit et à 50-55 dB(A) en journée, des « effets extra-auditifs du bruit peuvent se manifester », dont des troubles du sommeil, il ne ressort pas des fiches techniques du matériel proposé qu’il produirait de tels niveaux sonores, ni, a fortiori, que le bruit émis serait perceptible à un niveau problématique dans les appartements des copropriétaires situés au dessus.

Que l’installation puisse émettre, en cas de panne, un bruit anormal, ou, toujours dans ce cas, selon la notice technique jointe, interférer avec la réception de signaux, ne justifie pas un refus de l’assemblée générale de permettre sa mise en place, s’agissant par hypothèse de circonstances nécessairement ponctuelles.

Il n’est donc pas démontré que cette installation nuise à la tranquillité de l’immeuble et viole en cela les stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété.

Enfin, rien ne démontre que la mise en place du compresseur porte atteinte à l’esthétique de l’immeuble, d’autant qu’il est prévu dans la déclaration préalable qu’il soit recouvert d’un coffret, étant observé qu’il ressort du procès verbal de constat établi à la demande du syndicat des copropriétaires par un commissaire de justice le 26 décembre 2024, que l’espace où serait entreposé le matériel accueille déjà un boîtier technique, quand bien même il est de nature différente, et est utilisé pour entreposer des poubelles.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’installation projetée contrevienne aux stipulations du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient en outre qu’à l’époque de l’assemblée, la SCI [K] n’avait pas obtenu le transfert du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de travaux, ce qui ne lui permettait pas de s’assurer que la SCI [K] disposait d’une autorisation d’urbanisme régulière.

En l’occurrence, le 9 novembre 2022, la mairie de [K] a indiqué ne pas faire opposition à la déclaration préalable de la SAS Kurty’s burger « en vue de l’installation d’un groupe de climatisation en extérieur avec la mise en place d’un conduit en façade », puis un arrêté de transfert de la déclaration préalable à la SCI [K] a été pris le 5 juin 2024.

Il s’ensuit qu’à la date de la réunion de l’assemblée, la SCI [K] était en mesure de justifier que le projet avait recueilli l’assentiment de la mairie s’agissant de son respect des règles d’urbanisme.

Partant, le syndicat des copropriétaires pouvait s’assurer du respect par le projet des règles d’urbanisme, quand bien même aucun transfert de la déclaration à la SCI [K] n’était alors effectué.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de motifs légitimes d’intérêt collectif ayant présidé à la prise de décision de l’assemblée générale, laquelle a donc été prise par une majorité de copropriétaires, au détriment de la SCI [K], sans que ne le justifie l’intérêt collectif.

Le rejet de la résolution n° 5 sera ainsi déclaré nul au motif d’un abus de majorité.

1.2. Sur la nullité du rejet de la résolution n° 6

La SCI [K] indique, sur la pose de la gaine d’extraction de fumées des hottes de cuisine, que son projet est conforme au règlement sanitaire et départemental ; que le rapport du cabinet d’architecte Keops dont se prévaut la copropriété, n’est pas contradictoire et, qu’elle établit que le positionnement du conduit sera sans incidence sur l’ouverture des volets et ne présentera aucun impact sur l’écoulement des eaux de pluie ; que la SCI [K] a obtenu le transfert, par la SAS Kurty’s burger, du certificat de non-opposition obtenu par celle-ci, de sorte qu’elle dispose des autorisations d’urbanisme nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires observe que l’assemblée, qui a refusé l’installation du conduit d’extraction au motif que les devis actualisés n’étaient pas joints à la convocation et que les normes d’installation ne lui ont pas été fournies, était fondée à le faire ; que, par ailleurs, l’article 8 du règlement de copropriété rappelle que les activités susceptibles de créer des nuisances olfactives ou sonores, sont incompatibles avec la destination de l’immeuble ; que les travaux envisagés ne permettraient plus l’ouverture et la fermeture des volets et nuisent à l’esthétique de l’immeuble ; que le conduit d’extraction n’est pas conforme au règlement sanitaire départemental, car l’air extrait des locaux n’est pas rejeté à plus de 8 mètres de toute fenêtre de la copropriété ; qu’aucun dossier n’a été déposé auprès de la direction de la protection des populations, de sorte qu’aucune autorisation de travaux n’a été accordée par celle-ci ; que le projet de l’entreprise Marin a été modifié par rapport à celui accordé dans la déclaration préalable (largeur du diamètre du conduit).

*

La résolution n° 6 est intitulée : “Autorisation à donner à la SCI [K] propriétaire du lot n°1 de mettre en oeuvre la mise en place d’un conduit d’extraction de fumées en façade”. Il est indiqué dans la convocation, sous ce titre, et avant les explications relatives à ce projet : “la prise de décision pourra avoir lieu seulement si la SCI [K] produit les devis actualisés”.

En l’occurrence, le procès-verbal d’assemblée générale du 24 mai 2023 indique que « la majorité des copropriétaires se sont opposés à la décision [dans la mesure où] les devis actualisés n’ont pas été joints à la convocation, ce qui empêche la prise de décision pour les copropriétaires présents mais également ceux qui sont représentés et ceux qui ont voté par correspondance ».

De fait, le devis du conduit d’extraction n’est pas joint à la convocation de l’assemblée générale du 24 mai 2023, alors même que la SCI [K] le détenait déjà puisque celui dont elle se prévaut est daté du 1er juin 2022. Le fait que les copropriétaires en aient eu communication lors de l’assemblée générale réunie le 12 septembre 2022, est indifférent dans la mesure où ils ne pouvaient savoir, compte tenu des critiques émises à cette occasion, qu’en mai 2023 la SCI [K] n’envisageait pas son projet sur la base d’un nouveau devis.

Afin de permettre à l’assemblée générale du 24 mai 2023 de voter en ayant connaissance des éléments factuels nécessaires à sa prise de décision, il appartenait à la SCI [K] de faire parvenir au syndic le devis sur lequel elle fondait sa demande, peu important qu’il soit réactualisé ou pas.

Pour cette raison, il ne peut pas être reproché à l’assemblée générale d’avoir rejeté la résolution n° 6 soumise à son vote.

La SCI [K] sera ainsi déboutée de sa demande visant à déclarer nul ce rejet au motif d’un abus de majorité.

2. Sur la demande d’autorisation judiciaire des travaux

La SCI [K] demande au tribunal de l’autoriser, sur le fondement des dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à faire réaliser ses travaux d’installation d’un compresseur de climatisation et d’une gaine d’évacuation des fumées en façade arrière, dès lors qu’il s’agit de travaux d’amélioration qui ont fait l’objet d’un refus définitif de l’assemblée et sont conformes à la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires observe tout d’abord que si le tribunal déclarait nulles les résolutions n° 5 et 6, il devrait rejeter la demande d’autorisation judiciaire de travaux, au motif de l’absence d’un refus préalable de l’assemblée générale. Ensuite, il expose que si les travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble, ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, le juge ne doit pas accorder d’autorisation de les effectuer.

*

Selon l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée”.

En l’espèce, il appartient à la SCI [K] de justifier que l’assemblée générale a, au préalable, opposé un refus formel à la demande d’autorisation qui lui a été présentée.

Sur les travaux relatifs à la climatisation, l’assemblée générale du 24 mai 2023, par son rejet de la résolution n° 5 soumise à son vote, a refusé d’autoriser la SCI [K] à installer un compresseur de climatisation en façade.

C’est à raison que le syndicat des copropriétaires observe que cette résolution a été annulée par le tribunal.

Cependant, si l’exigence d’un vote de refus de l’autorisation prévue à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, est énoncée par l’article 30 alinéa 4 de cette loi, le texte ne prévoit pas que le refus soit irrévocable, ce qui empêcherait en effet la juridiction qui annule un refus abusif d’autorisation d’en tirer les conséquences en se substituant à l’assemblée comme la loi le prévoit et obligerait les bénéficiaires de l’annulation à revenir devant l’assemblée, encourant le risque de nouveaux refus et, ainsi de suite indéfiniment, sans que les conséquences du caractère abusif du refus puissent jamais être tirées, ce qui serait contraire à la loi.

En outre, comme relevé au point 1.1 du jugement, le syndicat des copropriétaires n’a pas démontré que les travaux de mise en place d’un compresseur de climatisation en façade proposés par la SCI [K] ne seraient pas conformes à la destination de l’immeuble, ou porteraient atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par ailleurs, il est de principe constant que l’application de l’article 30 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 requiert que le copropriétaire concerné n’ait pas engagé les travaux, y compris des travaux préparatoires, en ce que ce texte permet au juge d’autoriser des travaux aux conditions qu’il fixe et non de valider une construction déjà réalisée.

En l’occurrence, le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI [K] d’avoir débuté ses travaux d’installation de la climatisation, et produit pour preuve un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 26 décembre 2024, lequel indique qu’il existe, entre les deux fenêtres du lot n°1 au rez-de-chaussée, un câble électrique et deux gaines calorifugées de type climatisation, qui sortent de l’encadrement en brique d’une fenêtre. Il ajoute qu’une vitre a été retirée de l’une des fenêtres.

Il est notable que la SCI [K] a saisi le tribunal d’une demande d’installation d’un compresseur de climatisation en façade de l’immeuble. Si l’assemblée générale avait été saisie plus largement de la “mise en place d’une climatisation”, il est admis que les travaux demandés au tribunal puissent différer légèrement de ceux soumis à l’assemblée générale, tant qu’ils ne présentent pas de modification notable.

En l’occurrence, l’autorisation judiciaire est sollicitée uniquement pour l’installation du compresseur de climatisation, ce qui apparaît logique, puisque il s’agit du seul élément de l’installation qui concerne les parties communes et la façade de l’immeuble.

Par ailleurs, le fait d’avoir retiré un carreau de la fenêtre ne saurait être considéré comme constituant des travaux d’installation d’un compresseur de climatisation.

Compte tenu de ces précisions, il y a lieu de constater que rien n’interdisait à la SCI [K] de débuter ses travaux d’installation de la climatisation dans ses parties privatives, et qu’il ne saurait être considéré qu’elle a débuté les travaux d’installation du compresseur de climatisation, et se trouverait ainsi privée de la possibilité de solliciter l’autorisation du tribunal pour procéder à cette tâche.

Partant, il y a lieu d’autoriser la SCI [K] à réaliser à ses frais exclusifs la mise en place d’un compresseur de climatisation, conformément à la déclaration préalable n° DP 031 555 22 P2793 ayant donné lieu à un certificat de non-opposition à déclaration préalable du 9 novembre 2022.

Comme tout copropriétaire, et quand bien même ces travaux sont autorisés par la présente décision, il convient de rappeler que la SCI [K] est tenue, dans le cadre de la réalisation de ces travaux, de se conformer au règlement de copropriété et à la réglementation en vigueur, et aura à prendre en charge les conséquences dommageables résultant de ces travaux dans les termes de la loi.

Il n’y a pas lieu d’énoncer ces principes, ni celui du caractère obligatoire de l’assurance décennale des constructeurs qui auront à intervenir, dans le dispositif de la présente décision, s’agissant d’appeler au seul respect de la loi et non de rendre une décision tranchant un litige, seule mission du tribunal.

Sur les travaux relatifs au conduit d’extraction de fumées en façade, l’assemblée générale du 24 mai 2023, par son rejet de la résolution n° 6 soumise à son vote, a refusé d’autoriser la SCI [K] à installer un conduit d’extraction en façade.

Toutefois, le tribunal a retenu (point 1.2 du jugement) que la SCI [K] n’avait pas permis à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance des éléments techniques nécessaires à sa décision, en l’occurrence, aucun devis n’ayant été joint à la convocation de cette assemblée.

Or, un refus dans l’attente de précisions complémentaires, par nature provisoire, ne s’analyse pas en un refus au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lequel doit être injustifié.

Partant, il y a lieu de constater que les conditions de mise en oeuvre de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies, de sorte que le tribunal ne saurait donner l’autorisation à la SCI [K] de mettre en place un conduit d’extraction des fumées.

Cette dernière sera donc déboutée de sa demande.

3. Sur les demandes indemnitaires

La SCI [K] conclut que le syndicat des copropriétaires, influencé par deux copropriétaires voulant empêcher toute activité de restauration dans l’immeuble, empêche l’exploitation, conforme au règlement de copropriété, d’un lot privatif.

Le syndicat des copropriétaires répond que son attitude n’est pas dilatoire, mais qu’il ne fait qu’exercer, au contraire, un droit. Il ajoute que la SCI [K] ne justifie pas de ses préjudices.

Il formule, reconventionnellement, une demande indemnitaire contre la SCI [K], dont il dénonce que son action, qui n’est étayée par aucun argument juridique sérieux et mue par une volonté de désorganiser la copropriété, est manifestement vouée à l’échec.

*

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

3.1 Sur la demande de la SCI [K]

En l’espèce, il a été retenu que la pose d’un conduit d’extraction des fumées avait fait l’objet d’un refus de l’assemblée générale, considérant l’absence de devis joint à la convocation.

Il n’a donc pas été démontré que le refus de ces travaux par l’assemblée générale du 23 mai 2024 constituerait un abus de droit de sa part.

S’agissant par ailleurs de revendiquer l’installation d’un conduit d’extraction des fumées, dont l’objet est non seulement d’assurer la sécurité de l’immeuble mais aussi de le soustraire à des nuisances dont le syndicat des copropriétaires se plaint, il ne saurait être opposé à la SCI [K] que ses nombreuses démarches administratives et judiciaires, imposées par l’absence ancienne et constante de dialogue au sein de cette copropriété, aurait pour objectif de la désorganiser, quand bien même il peut être déploré qu’elle n’ait pas transmis en temps utile les devis relatifs à son projet pour cette assemblée, dont elle a pourtant elle-même demandé la réunion.

Dans ces conditions, ni la SCI [K] ni le syndicat des copropriétaires ne caractérisent de faute à l’encontre de son adversaire ouvrant droit à réparation.

Concernant l’installation du compresseur de climatisation, il a été jugé supra que c’est par un abus de majorité que l’assemblée générale a refusé d’accorder à la SCI [K] l’autorisation qu’elle sollicitait.

Un abus de majorité est nécessairement fautif, s’agissant de détourner le fonctionnement de la copropriété, édicté par la loi pour permettre un équilibre dans la jouissance des droits de chacun au sein d’un même immeuble, au profit d’un groupe majoritaire et au détriment d’un groupe minoritaire.

En l’espèce, ce refus a nécessairement causé un préjudice de jouissance à la SCI [K], laquelle est propriétaire d’un local commercial, dont l’exploitation, quelle qu’en soit l’activité, suppose d’accueillir du public et/ou des travailleurs, et lui impose donc d’instaurer des conditions de confort dont la climatisation fait désormais partie de manière ordinaire.

Ce préjudice, considérant sa nature et sa durée, sera réparé par l’octroi d’une indemnité de 4 000 euros.

3.2 Sur la demande du syndicat des copropriétaires

Il est de principe que l’exercice du droit d’ester en justice ne peut dégénérer en abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif, ce qui est le cas lorsque sont caractérisées chez celui qui l’exerce la malice, l’intention de nuire, la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, alors que la SCI [K] voit ses prétentions accueillies, étant rappelé que le refus de l’autoriser à installer le conduit d’extraction des fumées est lié à des considérations procédurales, le syndicat des copropriétaires ne caractérise en rien la manifestation d’un “véritable acharnement judiciaire” de sa part, ni le fait que ses demandes auraient été “manifestement vouées à l’échec”, et auraient pour but de perturber le bon fonctionnement de la copropriété, étant observé que l’installation d’un conduit d’extraction des fumées dans le cadre de l’exploitation d’un restaurant n’est pas dénuée de sérieux.

Il sera donc débouté de sa demande indemnitaire.

4. Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer une indemnité de 4 000 euros à la SCI [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [K] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit et il n’est pas demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire de droit :

Prononce la nullité de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 24 mai 2023 de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 1] ;

Déboute la SCI [K] de sa demande en annulation la résolution n° 6 prise par l’assemblée générale du 24 mai 2023 de l’immeuble situé au [Adresse 6] à Toulouse ;

Autorise la SCI [K] à réaliser à ses frais exclusifs la mise en place d’un compresseur de climatisation, conformément à la déclaration préalable n° DP 031 555 22 P2793 ayant donné lieu à un certificat de non-opposition à déclaration préalable du 9 novembre 2022 ;

Déboute la SCI [K] de sa demande tendant à être autorisée à mettre en place un conduit d’extraction des fumées en façade ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Passion immo, à payer une indemnité de 4 000 euros à la SCI [K], en réparation de son préjudice occasionné par son refus d’autoriser la pose d’un compresseur de climatisation en façade ;

Déboute la SCI [K] du surplus de sa demande indemnitaire de 10 000 euros ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Passion immo, de sa demande indemnitaire au titre d’un abus du droit d’agir en justice de la SCI [K] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Passion immo, aux dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL Passion immo, à payer une indemnité de 4 000 euros, à la SCI [K], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense la SCI [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE