N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00752 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GDLV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[F] [N] [H] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 18 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 14 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 18 Juillet 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Frédérique AVELINE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [F] [N] [H] [V]

née le 12 Mai 1997 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

assistée par Maître Hanife KARAKUS-GURSAL, substituée par Maître Arnaud TOULOUSE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Septembre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 15 Janvier 2025 et 14 Mai 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 18 Juillet 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2022 prenant effet le 18 février 2022, la SCI Résidence de la [Adresse 2] a donné à bail à Madame [F] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 237,06 € outre une provision sur charges de 20 €.

Selon un contrat de cautionnement Visale N°A10133280897 en date du 14 février 2022, la SAS Action Logement Services a conclu un engagement de cautionnement au profit de la SCI Résidence de la [Adresse 2], représentée par son mandataire BEGIP, pour la garantir de tout impayé de loyer imputable à sa locataire Madame [F] [V].

Le 09 janvier 2024, la SAS Action Logement Services, agissant dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [F] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 03 avril 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, aux fins de voir :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [F] [V] ;

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— en toute hypothèse :

o condamner Madame [F] [V], au paiement de la somme de 1 475,25 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 janvier 2024 sur la somme de 1238,05 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

o fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

o condamner Madame [F] [V] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

o condamner Madame [F] [V] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

o dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, actualisant le montant de l’impayé locatif à la somme de 4 961,53€ et sollicitant la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 285,51€.

La SAS Action Logement Services s’oppose à l’octroi d’un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Madame [F] [V] comparaît en personne, assistée de son conseil, et sollicite un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Elle indique que son état de santé est compliqué et que sa situation sur le territoire français est irrégulière. A ce titre, elle précise qu’elle a saisi le tribunal administratif, qu’une procédure accélérée de demande d’asile est en cours (attestation de demande d’asile en date du 05 mai 2025), qu’elle dispose d’un guide remis aux demandeurs d’asile en date du 05 mai 2025, et que lui a été notifié un refus de conditions matérielles d’accueil le 05 mai 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité :

En application des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation motivée par une dette locative doit être notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services justifie avoir notifié par la voie électronique une copie de l’assignation à la préfecture de la Haute-Vienne le 03 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 septembre 2024.

En outre, en application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi, par la voie électronique, la CCAPEX de la situation d’impayés de loyers le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 avril 2024.

En conséquence, la demande en constat de résiliation du bail de la SAS Action Logement Services est recevable.

II.Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Le bail conclu le 14 février 2022 contient une clause résolutoire (article XI des conditions générales) pour défaut de paiement du loyer, laquelle clause prévoit un délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser la situation d’impayé locatif.

La SAS Action Logement Services a fait signifier le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 09 janvier 2024, pour la somme, après déduction de 89,12€ au titre des frais de commissaire de justice, de 1238,05€ (montant arrêté au loyer du mois de décembre 2023).

Or, il ressort de la lecture du décompte que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que ce défaut de régularisation fonde la SAS Action Logement Services à se prévaloir de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services produit un décompte actualisé mentionnant que Madame [F] [V] n’a pas régulièrement réglé le montant du loyer et des charges et qu’elle est, à ce titre, redevable de la somme de 4 961,53€ à la date du 06 mai 2025.

Madame [F] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

En conséquence, Madame [F] [V] sera condamnée à verser à la SAS Action Logement Services cette somme de 4 961,53€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1238,05€ à compter du commandement de payer (09 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [F] [V] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il n’y a donc pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

IV. Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Il ressort de l’alinéa 1 de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. »

Selon l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution « lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ».

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. "

En l’espèce, [F] [V] est en situation irrégulière sur le territoire français, et un refus de conditions matérielles d’accueil lui a été notifié le 05 mai 2025 par l’autorité administrative.

En conséquence, Madame [F] [V] sera déboutée de sa demande de délai de trois mois pour quitter les lieux à compter d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

V. Sur l’indemnité d’occupation :

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation peut être allouée au bailleur afin de le dédommager du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien.

En l’espèce, Madame [F] [V] a occupé sans titre le bien immobilier en se maintenant dans les lieux postérieurement au 10 mars 2024, soit après l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ce qui a causé un préjudice au bailleur, et donc à la SAS Action Logement Service subrogée dans les droits du bailleur.

Ainsi, Madame [F] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 285,51€, et sera versée à la SAS Action Logement Service sur le fondement de quittances subrogatives.

VI. Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [F] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En équité, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la SAS Action Logement Services sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il y a lieu de rappeler l’exécution provision de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS Action Logement Services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2022 entre la SCI Résidence de la [Adresse 2] et Madame [F] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 4] sont réunies à la date du 10 mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi, d’office, de délais de paiement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

DEBOUTE Madame [F] [V] de sa demande de délai de trois mois pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [F] [V] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4 961,53 € (quatre mille neuf cent soixante et un euros et cinquante-trois centimes) arrêtée au 06 mai 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1238,05€ à compter du commandement de payer (09 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [F] [V] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit au montant de 285,51€ (deux cent quatre-vingt cinq euros et cinquante et un centimes);

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Haute-Vienne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 18 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL