MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 09 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 24/00574 – N° Portalis DBX4-W-B7I-ST3O

NAC : 50F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 09 Mars 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 05 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. PATRIMONIA [Adresse 1], RCS [Localité 1] 844 801 688, prise en la personne de ses co-gérants, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric DAGRAS de la SELAS ALTIJ & ORATIO AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 177, et par Maître Emmanuel LAVAUD membre de l’AARPI LEGIDE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. INSULA, RCS [Localité 2] 752 347 146, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien BURG, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 128

EXPOSE DU LITIGE

Faits

Par acte authentique reçu le 21 avril 2022 par Maître [Y], notaire à Toulouse, la Sarl Insula (désignée Sarl El Mansouri dans l’acte) a vendu à la Sci Patrimonia [Adresse 1], dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Toulouse, au prix de 450 200 euros :

— un local commercial donnant sur la [Adresse 5], constituant le lot n°4

— une cave accessible depuis le local commercial constituant le lot n°1,

outres les 87/1000èmes des parties communes générales.

L’acte authentique de vente stipule que divers travaux (divisés en groupe A, groupe B et groupe C) doivent être achevés par le vendeur dans un délai déterminé.

Le 22 novembre 2023, la Sci Patrimonia [Adresse 1] a mis en demeure la Sarl Insula d’achever les travaux des groupes B et C.

Procédure

Par acte du 1er février 2024, la Sci Patrimonia [Adresse 1] a fait assigner la Sarl Insula devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à exécuter les travaux visés dans l’acte de vente.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 5 janvier 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 13 juin 2025.

Prétentions des parties

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 20 janvier 2025 (n°2), la Sci Patrimonia [Adresse 1] demande au tribunal de :

Vu les articles 1231 et suivants du code civil ;

Vu l’acte authentique de vente du 21 avril 2022 ;

Vu l’article L. 131-1 du code de procédure civile ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile :

— condamner la Sarl Insula à exécuter les travaux visés aux paragraphes I. b) et I. c) stipulés en pages 12 et 13 de l’acte authentique de vente conclu le 21 avril 2022 ;

— condamner la Sarl Insula à adresser une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux au maire de la commune de [Localité 2] ;

— prononcer une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir pour l’exécution des travaux et l’envoi d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ;

— condamner la Sarl Insula au paiement à la Sci Patrimonia [Adresse 1] de 195 900 euros au titre de l’astreinte, ou en tout état de cause à titre indemnitaire, à parfaire à la date du jugement ;

— dire qu’au stade de l’exécution, il y a lieu de tenir compte de la somme de 40 000 euros versée par la Sarl Insula entre les mains de Mme [V] [G], comptable de la Sarl [Y] et Associés à titre de séquestre ;

— autoriser la Sarl [Y] et Associés, notaire à Toulouse, à remettre à la Sci Patrimonia [Adresse 1] la somme de 40 000 euros restant conservée entre ses mains ;

— condamner la Sarl Insula à verser la somme de 5 000 euros à la Sci Patrimonia [Adresse 1] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 8 janvier 2025 (n°3), la Sarl Insula demande au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 et suivants du code civil,

Vu l’article 1231-5 du code civil,

À titre principal

— débouter la Sci Patrimonia [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes et conclusions,

— condamner la Sci Patrimonia [Adresse 1] à verser à la Sarl Insula la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la Sci Patrimonia [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait la responsabilité de la Sarl Insula,

— prononcer le caractère manifestement excessif de la clause pénale

— réviser l’astreinte d’un montant de 123 000 euros au titre du caractère excessif de la clause pénale

— exonérer la Sarl Insula de l’astreinte au titre du caractère excessif de la clause pénale.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En application de l’article 14 du code de procédure civile, il n’y pas lieu de statuer à l’égard de la Sarl [Y] et Associés qui n’est pas partie à la procédure.

1. Sur la demande d’exécution de travaux

Le contrat du 21 avril 2022, qui fait la loi des parties, détaille les travaux à la charge du vendeur demeurant en cours d’exécution au jour de la vente, parmi lesquels ceux du groupe A ‘travaux concernant directement le bien vendu', étrangers au présent litige, et ceux des groupes B et C, précisés dans les termes suivants :

‘b) travaux concernant les autres parties communes (dits travaux Groupe B) :

— achever le ravalement de la façade donnant [Adresse 6] et [Adresse 7],

— achever la réfection des communs côté cour :

* Nettoyage façade intérieure,

* Nettoyage des revêtements de sol (galets de la cour et palier des étages),

* Pose des détecteurs de mouvement pour les luminaires des communs’ ;

La réalisation des travaux du groupe B devait être effectuée au plus tard le 30 octobre 2022 ;

‘c) travaux concernant la réfection de la verrière dans la cour intérieure (dits travaux Groupe C)

* réfection de la verrière dans la cour intérieure,

* dépôt de la déclaration attestant l’achèvement des travaux’ ;

La réalisation des travaux du groupe C devait être effectuée au plus tard le 30 décembre 2022.

Le litige ne porte ni sur la réalisation du ravalement de la façade donnant [Adresse 6] et [Adresse 7], ni sur la pose des détecteurs de mouvement pour les luminaires des communs dans les délais impartis, qui ne sont pas discutées.

La réfection de la verrière dans la cour intérieure a, quant à elle, été constatée le 15 novembre 2023 par Maître [Q] [O], commissaire de justice mandatée par la société Little Worker, locataire commerciale de la Sci Patrimonia [Adresse 1].

Les parties s’opposent en revanche sur le nettoyage de la façade intérieure, sur le nettoyage des revêtements de sol et sur le dépôt de la DAACT.

* S’agissant du nettoyage de la façade intérieure :

Il est établi que la Sarl Insula y a fait procéder par :

— la facture de la Sas [S] et Fils du 21 novembre 2022 (pièce 6 de la défenderesse) ayant pour objet le traitement des façades sur cour ;

— le procès-verbal de constat du 23 janvier 2023 dressé par Me [X], commissaire de justice à Sarrola – Carcopino (Corse) qui a certifié des photographies adressées à lui par M. [H] [K] de la société Little Worker, locataire commerciale de la Sci Patrimonia [Adresse 1] : l’examen des photographies n°5, 6, 7,8, 9 et 10 révèle en particulier que les façades de la cour intérieure sont propres (pièce n°2 de la demanderesse).

La Sci Patrimonia [Adresse 1] n’établit pas que les reprises qu’elle poursuit et consistant notamment en des rebouchages de trous ou de saignées, correspondraient à de simples travaux de ‘nettoyage', seuls auxquels la Sarl Insula s’était contractuellement engagée. Sa demande ne peut donc pas prospérer.

* S’agissant du nettoyage des revêtements de sol (galets de la cour et palier des étages) :

La facture de la Sas [S] et Fils du 21 novembre 2022 (pièce 6 de la défenderesse) dont le poste 39 a pour objet : ‘évacuation des derniers gravats vers un centre de tri sélectif et repliement des matériaux. Nettoyage hebdomadaire du chantier et en fin de travaux. Lavage par eau à haute pression des abords. Nettoyage de l’escalier et des paliers de tous les étages’ établit que la Sarl Insula y a fait procéder.

Il est exact que les photographies contenues dans les constats de commissaire de justice versés aux débats par la Sci Patrimonia [Adresse 1] révèlent le dépôt de résidus de chantier (sable, gravillons) et /ou de poussières au sol de la cour et de la cage d’escalier. Toutefois, ces constats ont été établis postérieurement à la facturation par la Sas [S] et Fils de sa prestation de nettoyage, plus de deux mois après pour le constat de Me [X] du 23 janvier 2023 et près d’un an après pour celui de Me [Q] [O] du 15 novembre 2023. L’examen des photographies 14, 15, 17 et 18 du constat du 23 janvier 2023 révèlent encore que des travaux étaient en cours dans au moins deux lots situés en étage à cette date, accréditant l’affirmation de la Sarl Insula selon laquelle ce sont les travaux réalisés par les copropriétaires sur leurs parties privatives qui ont pu provoquer poussière et autres dépôts dans la cour.

La Sci Patrimonia [Adresse 1] sera donc déboutée de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte de la Sarl Insula à achever les travaux des groupes B et C mentionnés dans l’acte de vente du 21 avril 2022.

* S’agissant du dépôt de la DAACT :

La Sarl Insula ne démontre pas y avoir procédé, en dépit de son engagement contractuel.

Elle y sera condamnée. Le prononcé d’une astreinte est particulièrement justifié, dans les conditions prévues au dispositif qui suit.

2. Sur l’astreinte conventionnelle

Au terme de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Au cas présent, l’acte de vente prévoit, à défaut d’exécution, une astreinte de 150 euros par jour de retard pour chaque groupe de travaux.

C’est à juste titre que la Sarl Insula fait valoir que cette clause s’analyse en une clause pénale.

Il est sollicité par la Sci Patrimonia [Adresse 1] l’octroi de la somme de 100 350 euros au titre du retard dans la réalisation des travaux du groupe B et celui de la somme de 95 550 euros au titre du retard dans la réalisation des travaux du groupe C.

Il s’évince des éléments versés aux débats que :

— alors que les travaux du groupe B devaient être achevés au 30 octobre 2022, les détecteurs de mouvement pour les luminaires des communs étaient bien installés à cette date, mais que les travaux de nettoyage des façades intérieures et ceux des sols l’ont été le 21 novembre 2022 (date d’émission de la facture), soit avec 21 jours de retard,

— alors que la réalisation des travaux du groupe C devait être effectuée au plus tard le 30 décembre 2022, la verrière a été reposée au plus tôt la semaine du 24 avril 2023 (pièce 9 de la demanderesse), soit avec 115 jours de retard. De plus, ainsi qu’il a été vu, la Sarl Insula ne justifie pas avoir déposé la DAACT.

Le montant de 150 euros par jour de retard présentant un caractère excessif, il y a lieu de réduire. Il sera également tenu compte du fait que la Sarl Insula a partiellement exécuté ses prestations pour chacun des deux groupes de travaux.

En conséquence, la Sarl Insula sera condamnée à verser la Sci Patrimonia [Adresse 1] la somme de 10 000 euros en application de la clause pénale.

3. Sur les frais du procès

La Sarl Insula, qui sucombe principalement, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la Sci Patrimonia [Adresse 1] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sarl Insula sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la Sci Patrimonia [Adresse 1] de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte de la Sarl Insula à achever les travaux des groupes B et C mentionnés dans l’acte de vente du 21 avril 2022 ;

Condamne la Sarl Insula à déposer la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux auxquels elle a fait procéder au [Adresse 4] à [Localité 2], sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant six mois à compter du 60ème jour suivant la signification du présent jugement ;

Condamne la Sarl Insula à verser à la Sci Patrimonia [Adresse 1] la somme de 10 000 euros en application de la clause pénale insérée à l’acte ;

Déboute la Sci Patrimonia [Adresse 1] du surplus de sa demande au titre de la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à statuer à l’égard de la Sarl [Y] et Associés ;

Condamne la Sarl Insula aux dépens,

Condamne la Sarl Insula à verser à la Sci Patrimonia [Adresse 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sarl Insula de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,