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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 22/03267 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GE7Z

NAC : 50D

JUGEMENT CIVIL

DU 28 JANVIER 2025

DEMANDEURS

M. [Y] [M]

Né le 17 juin 1987 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Diane MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [E] [W]

Née le 26 juillet 1991 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Diane MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

SOCIETE REUNIONNAISE DE CONSTRUCTION (SOREC)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [N] dit [D] [J]

Né le 24 mai 1947

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :28.01.2025

Expédition délivrée le :

à Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS

M^e Diane MARCHAU

M^e Rohan RAJABALY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire,

assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 26 Novembre 2024.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 28 Janvier 2025.

JUGEMENT :Contradictoire, du 28 Janvier 2025, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant vente constatée par acte authentique reçu à Saint-Denis le 24 juillet 2020, Madame [E] [W] et Monsieur [Y] [U] [M] ont acquis de la SCI RÉUNIONNAISE DE CONSTRUCTION (SOREC) une parcelle de terrain nu à bâtir d’une superficie arpentée de 478 m2 dont 6m2 inconstructibles formant le lot n°16 du lotissement [9] sis [Adresse 1] à [Localité 8].

Saisi sur assignation délivrée dans les intérêts de Madame [W] et Monsieur [M] qui se plaignent de résurgences d’eaux sur leur parcelle, le juge des référés de ce Tribunal a, par décision du 08 juillet 2021, ordonné une mesure d’expertise et commis Madame [T] [I] pour ce faire.

L’Experte a déposé son rapport le 14 mars 2022, faisant ressortir deux origines aux résurgences, à savoir une infiltration d’eau en provenance de la parcelle voisine appartenant à Monsieur [N] [J] résultant de fuites du système d’assainissement ainsi qu’éventuellement de la piscine, et une origine naturelle en l’absence de système d’assainissement pluvial dans le lotissement ainsi qu’eu égard l’existence d’une zone cuvette dont le point le plus bas est la zone de résurgence de l’eau chez Madame [W] et Monsieur [M] dont la lithologie est très dur et imperméable.

Par exploit du 14 novembre 2022, Madame [W] et Monsieur [M] ont assigné Monsieur [J] et la SOREC devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Sur cette assignation, les défendeurs ont constitué avocat.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement 07 décembre 2023, Madame [W] et Monsieur [M] demandent au Tribunal de :

— Les DIRE ET JUGER recevables et bien fondées

En conséquence :

— DIRE ET JUGER la responsabilité de Monsieur [J] ainsi que celle de la SOREC engagée dans la survenance des résurgences d’eaux sur leur parcelle numéro [Cadastre 2] sise [Adresse 1] à [Localité 8] ;

— les CONDAMNER in solidum à verser la somme de 53 394, 02 € au titre des préjudices subis ;

— Les CONDAMNER à payer la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident en date du 7 mars 2024, Monsieur [J] a demandé la communication de l’acte notarié de l’acquisition de la parcelle litigieuse ainsi que ses annexes ; Madame [W] et Monsieur [M] ayant communiqué par voie électronique les pièces sollicitées le jour même, la juge de la mise en état a, par ordonnance d’incident du 11 juin 2024, constaté que l’incident de communication de pièces était devenu sans objet et renvoyé l’affaire et les parties à l’instruction de l’affaire au fond.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées le 21 août 2024, Monsieur [J] sollicite le Tribunal de :

À titre principal,

— CONSTATER que le Tribunal n’est saisi d’aucune demande ;

— DIRE n’y avoir lieu à statuer ;

Subsidiairement,

— CONSTATER l’absence de fondement juridique à la demande de Madame [W] et Monsieur [M] ;

— les DÉBOUTER de l’ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause,

— Les CONDAMNER solidairement à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées le 05 mars 2023, la SOREC sollicite le Tribunal de :

— REJETER la demande d’indemnisation formée à son encontre ;

— DIRE ET JUGER qu’il existe une cause provenant de la main de l’Homme imputable à Monsieur [J] de nature à engager sa seule responsabilité ;

— CONDAMNER Madame [W] et Monsieur [M] à verser la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— ÉCARTER l’exécution provisoire de droit compte tenu des circonstances de l’espèce.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Par ordonnance en date du 09 septembre 2024, modifié suivant ordonnance du 16 septembre 2024, la juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure d’instruction et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 26 novembre 2024. Les parties ont été informées que le jugement de l’affaire sera rendu le 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la formulation des demandes

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. S’il en résulte que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige et qu’il n’y a, dès lors, pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger, donner acte ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat, cette solution n’emporte pas une irrecevabilité automatique des prétentions ainsi formulée. Au contraire, il incombe au juge, en application de l’article 5 du code de procédure civile, de se prononcer sur tout et seulement ce qui est demandé, en ce compris les demandes implicites et virtuelles qui résulteraient nécessairement des prétentions des parties. Ainsi, il revient à son office de se prononcer l’entier des termes du litige qui confèrent un droit à la partie qui les requiert quel qu’en soit la formulation, sauf à dénaturer le sens qu’y a attaché le demandeur.

En l’espèce, Monsieur [J] soutient que la formulation du dispositif des demandeurs, visant à voir le Tribunal dire et juger, ne constituerait pas de demande.

Néanmoins, force est de constater que, par le dispositif de leur acte introductif d’instance réitéré en l’état de leurs dernières conclusions, Madame [W] et Monsieur [M] prétendent sans équivoque à voir engager la responsabilité des défendeurs quant à la survenance de résurgences d’eaux sur leur parcelle et les voir condamner à indemniser le préjudice en résultant.

Ces demandes, qui ne constituent pas leur opinion sur la qualification juridique des faits ou des actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat, constituent des prétentions qui saisissent valablement le Tribunal.

En conséquence, Monsieur [J] sera débouté de sa demande visant à entendre dire qu’il n’y aurait pas à statuer dans cette affaire.

Sur les responsabilités dans la résurgence d’eaux

Madame [W] et Monsieur [M] prétendent à voir engager la responsabilité de Monsieur [J] sur le fondement des articles 641 alinéa 2 et 1242 du Code civil.

Ils prétendent à voir engager la responsabilité de la SOREC sur le fondement des articles 1137 alinéa 2 et 1641 du Code civil

Il résulte des articles 640 et 641 du Code civil que les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué ; toutefois, si l’usage de ces eaux, de même que les eaux de sources nées sur un fonds, ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d’écoulement, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur.

En application de l’article 1242 alinéa premier du Code, l’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Par ailleurs, l’article 1137 alinéa 2 de ce code définit le dol comme étant, notamment, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Enfin, l’article 1641 du Code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1638 du Code civil dispose, quant à lui : « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité. »

L’interprétation de cette dernière disposition doit toutefois conduire à retenir que les servitudes légales qui dérivent du régime ordinaire de la propriété, étant réputées connues, n’ont pas à être déclarées.

En l’espèce, Monsieur [J] se prévaut des conclusions expertales aux termes desquelles : « Bien que les consommations d’eau de M. [J] sont anormalement importantes, il ne me semble pas normal de considérer un arrosage très important, des fuites sur le système de canalisation (supposition suite à l’absence d’envoi du résultat du test fait sur les canalisations) ou une piscine qui fuit comme des actions susceptibles d’inonder un terrain mitoyen » pour voir écarter sa responsabilité quant aux résurgences d’eau sur la parcelle de Madame [W] et Monsieur [M].

La SOREC se prévaut des conclusions expertales aux termes desquels : « La date d’apparition d’eau dans ce terrain, est inhérente à la géologie du terrain ».

Elle soutient que les résurgences d’eaux constitueraient une simple servitude naturelle, car le fonds inférieur doit recevoir les eaux pluviales des fonds supérieurs, élément extrinsèque à la chose ne pouvant pas caractériser un vice caché, dont l’origine devrait nécessairement être inhérente à la chose elle-même. Ce faisant, elle soutient que telle servitude légale d’écoulement des eaux relèverait des dispositions de l’article 1638 du Code civil.

Il résulte des constatations de l’Experte judiciaire que le terrain est inondable et le restera sans travaux importants et extérieurs au terrain lui-même. Elle ajoute que les travaux qui ont été réalisés pour permettre le classement du terrain en zone constructible n’ont pas une efficacité suffisante alors que l’eau de pluie qui devrait avoir été déviée par une fosse ne circule pas par celle-ci, mais comme avant par le talweg (soit la ligne de pente la plus basse de la ravine).

Sur ce point, la lecture de l’acte de vente notarié reçu le 13 mars 2020 et de ses annexes permet de constater que le bien est en partie soumis à une zone d’aléa élevé au titre des inondations (p.33 de l’acte et descriptif géorisque en dernières annexe page 2), ce que les demandeurs ne pouvaient donc ignorer.

Il ressort en outre des conclusions expertales, que si les résurgences sur la parcelle sont beaucoup plus importantes pendant la période de pluie, l’eau est toujours présente pendant les périodes sèches.

Aussi, il a pu être constaté que Monsieur [J] a une consommation d’eau moyenne de 7,89 m3 par jour, soit 14 fois plus que la consommation moyenne pondérée en France. Monsieur [J], qui prétend se voir exonérer de toute responsabilité, échoue à démontrer que sa consommation extraordinairement élevée d’eau soit étrangère aux résurgences sur la parcelle voisine, ni même qu’il soit intervenu sur les fuites suspectées.

Par ailleurs, il ressort de divers échanges courriel entre Madame [W] et la SOREC qu’un problème de présence d’eau était connu de cette dernière, imputée à Monsieur [J] et inconnue de Madame [W] et Monsieur [M]. Ainsi, un défaut d’information suffisante de ce problème de résurgence est nécessairement caractérisé chez le vendeur professionnel qu’est la SOREC.

L’analyse de l’ensemble de ces éléments permet de considérer que les résurgences d’eaux sur la parcelle de Madame [W] et Monsieur [M] résultent d’une servitude naturelle d’écoulement des eaux pluviales en fond de ravine, aggravée par un écoulement anormal d’eau en provenance du fonds de Monsieur [J].

Cette aggravation était connue dès-avant la vente de la parcelle par la SOREC au profit de Madame [W] et Monsieur [M], de sorte que ce vendeur professionnel engage sa responsabilité pour l’avoir dolosivement dissimulée.

Madame [W] et Monsieur [M] doivent toutefois supporter eux-mêmes les résurgences liées à la nature inondable de leur terrain, alors qu’ils ne pouvaient l’ignorer. Si cet aléa semble avoir été aggravé par de malfaçons affectant le lotissement, force est de constater que le lotisseur n’est pas attrait à la cause et que la SOREC n’est pas recherchée à ce titre.

En conséquence de ce qui précède, il convient nécessairement d’opérer un partage de responsabilité qui sera équitablement fixé comme suit :

— Madame [W] et Monsieur [M] à hauteur d’un tiers,

— la SOREC à hauteur de la moitié et

— Monsieur [J] à hauteur d’un sixième.

Sur le préjudice

L’Experte judiciaire retient un préjudice évalué à 2.800 euros s’agissant du retard d’installation dans les lieux, de 2.000 euros s’agissant des travaux d’achèvement rendus nécessaires et de 24.000 euros s’agissant de la réalisation d’une tranchée drainante, d’un traitement contre l’humidité des fondations et d’un caniveau béton.

Madame [W] et Monsieur [M] soutiennent toutefois que l’Experte avait évalué la réalisation d’une tranchée drainante autour de la maison en supposant d’intervenir sur la parcelle voisine au nord, n°[Cadastre 3], qui était inoccupée jusqu’alors.

Ils produisent un nouveau devis réalisé par la même entreprise qu’ayant produit devis à l’Experte, s’agissant de travaux prenant en compte la construction d’une villa sur la parcelle [Cadastre 3], pour un montant de 31.226,30 euros.

Ils exposent, en outre, avoir engagé 9.012,02 euros de frais de représentation en référé, d’huissier et de consignation.

Par ailleurs, ils sollicitent une somme de 8.500 euros à titre de réparation du préjudice moral qui résulterait chez eux du retard pris dans l’avancement des travaux qui aurait contrarié l’accueil de leur nouveau-né dans les lieux et permis un cambriolage le 12 février 2022, causant chez eux un état anxieux.

La SOREC soutient, pour sa part, que le surcoût de travaux résultant du nouveau devis résulterait de ce que l’Experte n’a pas prévu de bac tampon et d’étanchéité de celui-ci, ni de pompe de relevage, mais uniquement une tranchée drainante autour de la maison d’une profondeur de 90 cm. Elle soutient, par ailleurs, que le préjudice moral ne serait pas étayé.

Monsieur [J] ne discute pas le montant des préjudices.

L’analyse du nouveau devis produit par les demandeurs, alors que l’ancien n’est pas versé aux débats, ne permet pas de constater que le surcoût soit strictement nécessaire et que les travaux envisagés correspondent aux préconisations expertales. Dès lors, seul un montant de 28.800 euros sera retenu au titre des travaux palliatifs.

S’agissant du préjudice moral, il est attesté d’un syndrome anxiodépressif chez Madame [W] avec suivi psychothérapeutique par la production d’un certificat médical en date du 12 août 2022, justifiant d’un préjudice moral qui sera justement fixé à la somme de 8.500 euros.

S’agissant des frais de justice, force est de constater que l’ordonnance de référé rendue le 08 juillet 2021 a rejeté la demande de Madame [W] et Monsieur [M] au titre des frais irrépétibles et laissé les dépens à leur charge dans l’attente des conclusions expertales. Cette situation leur créant à présent nécessairement un préjudice qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 3.500 euros.

Les frais d’expertise judiciaire seront incorporés aux dépens de la présente instance.

Le préjudice total de Madame [W] et Monsieur [M] sera donc fixé à la somme totale de 40.800 euros, dont 13.600 euros restant à leur charge et, respectivement, 20.400 et 6.800 euros incombant à la SOREC et Monsieur [J] qui y seront tenus solidairement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la SOREC sollicite de voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement. Elle soutient que celle-ci serait incompatible avec les circonstances de l’affaire, mais n’en justifie pas pour ne faire qu’en affirmer le principe.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SOREC et Monsieur [J] à payer à Madame [W] et Monsieur [M] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 5.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [N] [J] de sa demande visant à entendre dire qu’il n’y aurait pas lieu à statuer ;

DISONS que Madame [E] [W] et Monsieur [Y] [U] [M] subissent un préjudice résultant de résurgences d’eaux sur la parcelle formant le lot n°16 du lotissement [9] sis [Adresse 1], à [Localité 8] leur appartenant, pour un montant évalué à 40.800 (quarante mille huit cents) euros ;

DISONS que Madame [E] [W] et Monsieur [Y] [U] [M] devront supporter ce préjudice à hauteur d’un tiers ;

DISONS que la SCI RÉUNIONNAISE DE CONSTRUCTION est responsable de ce préjudice à hauteur de la moitié pour en avoir intentionnellement dissimulé les causes à Madame [E] [W] et Monsieur [Y] [U] [M] ;

DISONS que Monsieur [N] [J] est responsable de ce préjudice à hauteur d’un sixième pour en aggraver les causes ;

CONDAMNONS la SCI RÉUNIONNAISE DE CONSTRUCTION à verser à Madame [E] [W] et Monsieur [Y] [U] [M] une somme de 20400 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [J] à verser à Madame [E] [W] et Monsieur [Y] [U] [M] une somme de 6800 euros ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum la SCI RÉUNIONNAISE DE CONSTRUCTION et Monsieur [N] [J] à verser à Madame [E] [W] et Monsieur [Y] [U] [M] la somme de 3.000 (trois mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, la SCI RÉUNIONNAISE DE CONSTRUCTION et Monsieur [N] [J] aux entiers dépens, dont les frais d’expertise judiciaire ordonnée le 08 juillet 2021 pour un montant de 5.500 (cinq mille cinq cents) euros ;

REJETTE la demande de la SCI RÉUNIONNAISE DE CONSTRUCTION visant à voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Isabelle SOUNDRON, Greffière.

La Greffière La Présidente