Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 1er septembre 2025, n° 25/00221

TJ Dijon 1 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion en raison de la résiliation du bail et des impayés.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a condamné la SAS Ladio à payer les sommes dues au titre des loyers impayés.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a fixé l'indemnité d'occupation à un montant mensuel jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la SAS Ladio à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 1er sept. 2025, n° 25/00221
Numéro(s) :	25/00221
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Louis CHARDAYRE
Cabinet(s) :	CANNET MIGNOT
Parties :	S.C.I. LA CASSIOPEE c/ S.A.S. LADIO

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Affaire : S.C.I. LA CASSIOPEE

S.A.S. LADIO

N° RG 25/00221 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXWF

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SARL [E] – MIGNOT – 81

M^e Jean-Louis CHARDAYRE – 27

ORDONNANCE DU : 01 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA CASSIOPEE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Patrice [E] de la SARL [E] – MIGNOT, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

S.A.S. LADIO

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Louis CHARDAYRE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 2 juillet 2025 et mise en délibéré au 27 août 2025, puis prorogé au 1er septembre 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI La Cassiopée a donné à bail un local commercial situé [Adresse 7] à Dijon, à la SAS Le 3310 le 25 octobre 2023 pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2023.

Le 27 juin 2024, la SAS Le 3310 a cédé le fonds de commerce dont dépend les locaux donnés à bail, à la SAS Ladio.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, la SCI La Cassiopée a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SAS Ladio au visa du bail commercial du 25 octobre 2023, des articles L.145-I et suivants du code de commerce, des articles 1103 et 1231-1 du code civil, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail commercial conclu le 25 octobre 2023 à effet au 12 mars 2025 ;

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de la société SAS Ladio et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 5] à [Localité 8], avec si besoin est le concours de la force publique ;

— condamner la société SAS Ladio à verser à la société SCI La Cassiopée une somme de 3 744 € TTC au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation, arrêtée au mois d’avril 2025, à titre de provision ;

— condamner la société SAS Ladio à verser à la société SCI La Cassiopée une somme de 374,40 € TTC au titre de la clause pénale, à titre de provision ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société SAS Ladio à la somme de 860 € par mois, à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération complète et effective des lieux, laquelle s’entendra de la restitution des locaux libres de toute occupation et de la restitution des clefs ;

— constater l’acquisition du dépôt de garantie par le bailleur la SCI La Cassiopée ;

— condamner la société SAS Ladio à verser à la société SCI La Cassiopée une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SAS Ladio aux entiers dépens, lesquels inclus le coût de la délivrance du commandement de payer.

Dans ses conclusions N°1 notifiées par RPVA le 30 juin 2025 soutenues à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI La Cassiopée a maintenu ses demandes en les actualisant et en demandant au juge des référés de rejeter les demandes de la SAS Ladio :

— constater la résiliation du bail commercial conclu le 25 octobre 2023 à effet au 12 mars 2025 ;

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de la société SAS Ladio et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 6] , avec si besoin est le concours de la force publique,

— condamner la société SAS Ladio à verser à la société SCI La Cassiopée une somme de 5 808 € TTC au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation, arrêtée au mois de juin 2025, à titre de provision ;

— condamner la société SAS Ladio à verser à la société SCI La Cassiopée une somme de 374,40 € TTC au titre de la clause pénale, à titre de provision ;

— constater l’acquisition du dépôt de garantie par le bailleur la SCI La Cassiopée ;

— rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— rejeter la demande de délais de paiement sollicité par la société SAS Ladio ;

— rejeter la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— condamner la société SAS Ladio à verser à la société SCI La Cassiopée une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SAS Ladio aux entiers dépens, lesquels inclus le coût de la délivrance du commandement de payer.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2025 et soutenues à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Ladio a demandé au juge des référés :

— au principal, sur la nullité du commandement au visa de l’article 145-41 al 2 du code de commerce, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré par la SCI La Cassiopée à la SAS Ladio le 11 février 2025 ;

— au subsidiaire, sur la suspension des effets de la clause résolutoire, au visa de l’article 145-41 al 2 du code de commerce, prononcer la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire pour une durée de six mois à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— débouter la SCI La Cassiopée de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SCI La Cassiopée à verser à la SAS Ladio la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de nullité du commandement de payer.

Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, son irrégularité, à la supposer établie, ne pouvant que constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai »

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer doit être suffisamment précis pour permettre au preneur de connaître les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et les dates d’échéance.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 11 février 2025 fait état de la somme de 3 744 €, selon décompte joint, outre le coût de l’acte ; en annexe à ce commandement, il est joint un document intitulé « avis d’échéance » qui fait état de l’échéance de février 2025, avec la mention du montant du loyer, des provisions pour charges et de la TVA, de la date de paiement le 5 du mois, du reliquat restant du pour décembre 2024 et janvier 2025 ; il est également joint au commandement les avis d’échéance pour ces deux mois précisant de la même façon, le loyer, les provisions sur charges et la date de paiement.

Dès lors, il convient de constater que ce commandement de payer vise la clause résolutoire, est accompagné d’un décompte chiffré et précise bien le détail des sommes réclamées et les dates d’échéance ; il n’existe en conséquence pas de contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la constatation de la résiliation du bail et la demande de délais.

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 11 février 2025 pour un montant de 3 744 €, au titre des loyers et charges impayés à cette date, outre le coût du commandement de payer de 155,84 €.

Il est constant que les sommes n’ont pas été acquittées par le preneur dans le délai d’un mois et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

La SAS Ladio sollicite des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil qui prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

L’article 145-41 du code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SAS Ladio fait valoir que depuis la délivrance du commandement de payer, elle a effectué le 11 mars 2025, le 26 mars 2025, le 22 avril 2025 et le 30 juin 2025, quatre versements de 1 032 € chacun, somme qui correspond au loyer mensuel augmenté de la provision pour charges TTC ; elle sollicite un délai de paiement de six mois s’engageant à régler le loyer courant et l’arriéré sur cette durée de six mois, en faisant valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières mais qu’elle a démontré sa bonne foi, en s’exécutant des causes du commandement et en s’engageant à régler l’arriéré.

La SCI La Cassiopée s’oppose à l’octroi de délais de paiement dès lors que la SAS Ladio ne démontre pas que ses capacités financières l’ont empêché de s’acquitter des loyers, pas plus qu’elle ne démontre que ses capacités financières lui permettent de payer l’arriéré et le loyer courant sur la période de délais de paiement sollicités ; qu’elle ne s’est pas rapprochée de son bailleur pour l’informer et proposer une solution amiable ; qu’elle n’a pas exécuté les clauses du commandement et qu’elle n’a pas payé le mois de mai 2025 ; qu’elle ne verse aucune pièce bancaire, financière ou comptable.

Il convient de constater que la SAS Ladio fait état de difficultés de trésorerie en lien avec la période d’exploitation concernée ; même si elle ne verse aucune pièce sur sa situation financière, elle justifie avoir repris le paiement des loyers et charges courants après le commandement de payer, en exécutant pour partie les clauses du commandement puisqu’elle a effectué deux versements en mars 2025 de 1 032 € si l’on considère que l’un correspond à un loyer de retard, ou à tout le moins en réglant l’ensemble des loyers courants si l’on considère que le second versement de mars 2025 correspond au loyer d’avril 2025.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements ayant été effectués, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à la SAS Ladio pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire.

En cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à compter du 12 mars 2025 sans qu’il ne soit besoin d’une nouvelle action en justice ; dans ce cas, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, soit 1 032 € TTC sera due au bailleur jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Il n’est pas sérieusement contestable eu égard au décompte produit par la SCI La Cassiopée que l’état de la créance arrêtée au 30 juin 2025 pour les loyers de décembre 2024 à juillet 2025, outre la taxe foncière 2024 TTC, s’élève à 5 808 € (taxe foncière comprise) auxquels il convient de déduire la somme de 1 032 € que la SAS Ladio justifie avoir versé par un virement du 30 juin 2025, soit une somme totale due de 4 776 € TTC.

La SAS Ladio est dès lors condamnée à payer cette somme à la SCI La Cassiopée, outre les loyers courants.

Eu égard à la suspension de la clause résolutoire, la SCI La Cassiopée est déboutée de ses demandes de provision au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie.

La SAS Ladio est condamnée aux dépens de l’instance qui comprennent le coût du commandement de payer ; elle devra en outre payer à la SCI La Cassiopée une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial entre la SCI La Cassiopée et SAS Ladio sont réunies à la date du 12 mars 2025 ;

Condamnons la SAS Ladio à payer à la SCI La Cassiopée, à titre provisionnel, une somme de 4 776 € ;

Accordons à la SAS Ladio des délais de paiement de 6 mois et disons qu’elle devra s’acquitter du paiement de sa dette par des mensualités de 796 € pendant 6 mois, et ce, en plus du loyer courant, à compter du 1er octobre 2025 ;

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Disons qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin,

Condamnons la SCI Ladio à payer à la SCI La Cassiopée une indemnité provisionnelle d’ occupation mensuelle de 1 032 € à compter du 12 mars 2025, en deniers ou quittances, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Disons que la SCI Ladio, ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans le mois du non-respect de la mensualité non payée telle que prévue par la présente ordonnance ; à défaut, ordonnons leur expulsion au besoin avec le concours de la force publique ;

En toute hypothèse,

Condamnons la SAS Ladio à payer à la SCI La Cassiopée une somme de 700 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Ladio aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 11 février 2025.

Le Greffier Le Président