Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/00581

TJ Toulouse 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/00581
Numéro(s) :	25/00581
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra HEIL-NUEZ
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/00581 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZEQ

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal, l’Agence NOVILIS syndic de copropriété en exercice

[B], [P],

[T], [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal, l’Agence NOVILIS syndic de copropriété en exercice, dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme, [B], [P], demeurant, [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

M., [T], [P], demeurant, [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] sont propriétaires des lots n°10 et 140 au sein de la copropriété de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7], agissant par la société NOVILIS, a fait délivrer à Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7], agissant par la société NOVILIS, a fait assigner Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025.

Après deux renvois, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7], agissant par la société NOVILIS- représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et sollicite l’actualisation de la dette pour demander de condamner solidairement Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] à lui régler la somme de 7945,81€ avec les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023, date du commandement de payer; de les condamner solidairement à lui verser également les sommes de 800€ à titre de dommages-intérêts et de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le commandement de payer; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

En son assignation, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située ,

[Adresse 7] indiquait initialement poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées à la date du 14 novembre 2024 pour un montant de 4894,33€. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des intérêts et frais de recouvrement pré-contentieux à hauteur de 847,61€.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice remis à étude le 23 janvier 2025, Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 8], [Localité 2] justifie que Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] sont bien propriétaires des lots n°10 et 140 au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 11 mai 2023 et du 2 avril 2024 notifiés à Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] par lettre recommandée avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] ; un extrait du compte de copropriété arrêté au

14 novembre 2024 et un extrait du compte de copropriété arrêté au 22 janvier 2026 ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 16 et 68 (2ème alinéa) du code de procédure civile, si, bien que régulièrement assigné, le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence, modifier ou accroître ses prétentions sans que cette modification lui soit spécialement notifiée dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, la dette s’étant aggravée, il convient de constater que la demande en paiement des sommes postérieures à l’assignation constitue bien une nouvelle demande.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas signifié à Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] dans les mêmes formes que l’introduction de l’instance l’actualisation de la dette qu’il fait pourtant valoir à l’audience.

La demande d’actualisation de la créance principale est donc irrecevable, nonobstant la mention “à parfaire le jour de l’audience” contenue dans l’assignation qui ne permet pas aux défendeurs défaillants de connaître le montant exact de la somme qui leur est réclamée.

Toute demande excédant celles mentionnées dans l’assignation du 25 janvier 2025 est donc irrecevable à l’égard de Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] restent débiteurs des sommes suivantes au titre des charges de copropriété: 4046,72€.

Le syndicat sollicite la condamnation solidaire des copropriétaires indivis. Cependant, la solidarité ne se présume pas et doit être prouvée.

Or, le syndicat ne produit aucune pièce en ce sens et notamment le règlement de copropriété. Les débiteurs seront donc condamnés conjointement et non solidairement.

Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] seront condamnés conjointement à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7] la somme totale de 4046,72€, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 2934,65€, et à compter du 23 janvier 2025 pour le surplus.

II. SUR LES INTERETS ET LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de pré-état daté :

La lecture de l’extrait de compte arrêté au 14 novembre 2024 laisse apparaître une somme de 250€ facturée le 1er avril 2024 sous l’intitulé « Frais de pré-état daté ».

Il n’est produit aucun justificatif quant à la nature et l’exigibilité de ces frais, dont il n’est pas possible de déterminer à quel titre ils ont été facturés ni s’ils ont fait l’objet d’une demande en paiement auprès des copropriétaires.

Partant, ces frais doivent être exclus et ne peuvent être retenus au titre de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seuls les coûts de la mise en demeure du 13 février 2023 et du commandement de payer du

27 novembre 2023 doivent être comptabilisés au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de relance.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier à hauteur de 340€ (frais de mise en contentieux).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] seront donc condamnés uniquement au paiement de la somme de 191,11€ au titre des frais pré-contentieux, correspondant au coût de la première mise en demeure et au coût du commandement de payer, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2025, date du commandement de payer.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement des copropriétaires défaillants est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Monsieur et Madame, [P]. Il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct. La demande au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens et seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7] une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que le coût du commandement de payer du 27 novembre 2023 a été pris en compte au titre des frais nécessaires au paiement desquels Monsieur et Madame, [P] sont condamnés, de sorte qu’il n’y a lieu de l’inclure dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE conjointement Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 8], [Localité 2], agissant par la société NOVILIS, les sommes de :

—  4046,72€ au titre des charges et provisions impayés au 14 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 2934,65€, et à compter du 23 janvier 2025 pour le surplus ;

—  191,11€ au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] située, [Adresse 7], agissant par la société NOVILIS, une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la, [Adresse 4] située ,

[Adresse 7] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [P] et Madame, [B], [P] aux dépens.

La greffière, Le juge,