TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00238

N° Portalis DBX4-W-B7J-UZOY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice

C/

[N] [Q] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [L] [F], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Q] [T]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 mai 2016, la S.A. PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [N] [E] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A Etage 4 Logement n°16) situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 667,65 euros et une provision sur charges mensuelle de 109,76 euros.

Par note en délibéré dûment autorisée du 02 avril 2026, la S.A. PROMOLOGIS justifie de ce que Madame [N] [Q] [E] a divorcé de Monsieur [V] [X] [E]par jugement du 30 novembre 2015 et qu’elle se nomme depuis lors Madame [N] [Q] [T].

Le 17 avril 2025, la S.A. PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [N] [Q] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A. PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la S.A. PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [N] [Q] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 11956,08 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 16 septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 octobre 2025.

A l’audience du 3 février 2026, la S.A. PROMOLOGIS maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 15601,89 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Il est précisé que suite à la décision de la commission de surendettement, le loyer postérieur n’ayant pas été réglé, un second commandement de payer a été délivré. Une mise en demeure a été adressée car Madame [T] ne respectait pas les paiements prévus par le plan de la commission de surendettement, mais cette mise en demeure est restée sans effet. La S.A. PROMOLOGIS s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, indiquant que le loyer n’a pas été payé depuis octobre 2023. Il est confirmé que Madame [T] a affectué un virement de 870 euros le 28 janvier 2026.

Madame [N] [Q] [T] comparaît en personne et reconnaît avoir une dette locative. Elle dit avoir repris le paiement du loyer. Madame [N] [Q] [T] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant. Elle indique ne pas avoir perçu de salaire entre juin 2025 et décembre 2025, étant en disponibilité. Elle explique ses difficultés financières par le fait qu’elle a dû payer des soins pour ses parents qui résident en Afrique. Elle précise que ces soins n’étaient pas remboursés. Elle indique travailler au CHU de [Localité 2] et produit une fiche de paie pour le mois de janvier 2026 attestant d’un salaire de 1924 euros net. Elle confirme ne pas avoir été en capacité de régler les échéances du plan de surendettement. Elle dit son intention de redéposer un dossier de surendettement. Elle se dit dans l’incapacité de régler la dette locative actuelle en une seule fois. Elle indique avoir deux enfants à charge, âgés de 16 et 19 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

Dans le cadre du délibéré, le juge a sollicité la production par la S.A. PROMOLOGIS du courrier de la commission de surendettement mentionnant la clause résolutoire permettant de constater la caducité des mesures du plan en cas d’inexécution quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse. Les éléments sollicités ont été adressés par transmission du 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 mai 2016 contient une clause résolutoire (article Article 4-7-1 « Résiliation pour non paiement ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2367,37 euros a été signifié le 17 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [N] [Q] [T] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. PROMOLOGIS justifie de la mise en oeuvre d’un plan de surendettement validé en date du 9 avril 2025 pour la dette de loyers de Madame [T] arrêtée à la date du 31 décembre 2024.

La S.A. PROMOLOGIS justifie des délais qui ont été octroyés par la commission de surendettement à Madame [T] pour le remboursement de la dette locative, avec des échéances mensuelles à hauteur de 615,60 euros, pour un total de 8 mensualités. Ces mesures sont entrées en application le 6 juin 2025, conformément au courrier de la commission de surendettement, fourni par la S.A. PROMOLOGIS.

La S.A. PROMOLOGIS produit également du courrier du 9 avril 2025 de la commission de surendettement, fixant dans les « conditions générales d’exécution des mesures imposées » que « ces mesures sont de plein droit caduques quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse adressée au débiteur d’avoir à exécuter ses obligations ».

En l’espèce, la S.A. PROMOLOGIS justifie d’avoir adressé une telle mise en demeure à Madame [T] en date du 7 août 2025. Madame [T] n’a pas régularisé la situation en reprenant les paiements prévus par la commission de surendettement dans le délai de 15 jours.

Ainsi, il convient de considérer les mesures ordonnées par la commission de surendettement sont effectivement devenues caduques le 22 août 2025, de sorte que les sommes dues au titre des loyers et charges impayés antérieurement au 31 décembre 2024 redeviennent exigibles et doivent être pris en compte dans le calcul de la dette locative.

La S.A. PROMOLOGIS produit un décompte du 3 février 2026 démontrant que Madame [N] [Q] [T] reste devoir la somme de 15224,94 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite(178,65€+198,30€).

Madame [N] [Q] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 15224,94 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2025 sur la somme de 11956,08 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

La demande de Madame [N] [Q] [T] de se maintenir dans les lieux, associée à son incapacité à s’acquitter de la dette locative en un seul paiement, s’analyse comme une demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient de relever que si Madame [N] [Q] [T] a connu des difficultés financières, notamment liées à l’absence de revenus stables jusqu’en décembre 2025, ce qui a conduit au non respect du plan de surendettement, elle justifie au jour de l’audience de la reprise d’une activité salariée avec des revenus à hauteur de 1924 euros par mois, et justifie également de la reprise du loyer courant.

En effet, il convient de considérer que le versement effectué le 27 janvier 2026, à hauteur de 870 euros, couvre le loyer courant hors charges.

Il convient de considérer que les revenus actuels de Madame [T] lui permettent de s’acquitter du loyer courant, ainsi que d’une mensualité de 420 euros en apurement de la dette locative, et ce sur le délai maximal de 36 mois.

Ainsi, Madame [T] sera autorisée à à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 420 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [T], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [N] [Q] [T] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [Q] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PROMOLOGIS, Madame [N] [Q] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2016 entre la S.A. PROMOLOGIS et Madame [N] [Q] [T] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A Etage 4 Logement n°16) situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 juin 2025 ;

CONDAMNONS Madame [N] [Q] [T] à verser à la S.A. PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 15224,94 euros (décompte arrêté au 3 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2025 sur la somme de 11956,08 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [N] [Q] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 420 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [Q] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [N] [Q] [T] soit condamnée à verser à la S.A. PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [Q] [T] à verser à la S.A. PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [Q] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,