TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00808 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U5SH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 28 Mai 2026

[C] [F]

[R] [T] épouse [F]

C/

[W] [Q]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée à toutes les parties le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [C] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Mme [R] [T] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [W] [Q], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Assia DERBALI, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 14 mai 2025, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Madame [W] [Q] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A1, n°207) et un parking (lot n°2006) situés [Adresse 4] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 485 euros et une provision sur charges mensuelle de 45 euros.

Le 22 octobre 2025, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] ont fait signifier à Madame [W] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 janvier 2026, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] ont ensuite fait assigner Madame [W] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.246,99 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, mensualité de décembre 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 janvier 2026.

A l’audience du 03 avril 2026, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.245,87 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2026 comprise.

Madame [W] [Q], représentée par son conseil, sollicite, aux termes de ses conclusions écrites déposées à l’audience :

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

— l’accord des plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette résultant de son arriéré de loyer,

— de réserver les dépens pour chacune des parties.

Elle expose avoir rencontré des difficultés financières en lien avec sa perte d’emploi entraînant une baisse brutale de ses ressources.

Elle indique percevoir actuellement des allocations chômage qui lui permettent d’envisager un apurement progressif de la dette.

Elle ajoute être activement engagée dans une recherche d’emploi.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 mai 2025 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RÉSOLUTOIRE) laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer a été signifié le 22 octobre 2025 pour régler la somme de 1.085,86 euros. Ce commandement de payer indique de façon contradictoire que cette somme doit être payée dans le délai de 2 mois alors qu’il vise et reproduit la clause résolutoire du bail avec la mention du délai de 6 semaines. Il convient donc d’appliquer le délai de six semaines qui correspond au délai contractuellement prévu entre les parties mais aussi au délai légal à la date de conclusion du contrat.

Madame [W] [Q] n’a réglé aucune somme dans le délai de 6 semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] produisent outre le contrat de bail, un justificatif sur la taxe des ordures ménagères pour l’année 2025 ainsi qu’un décompte du 1er avril 2026 démontrant que Madame [W] [Q] reste devoir la somme de 4245.87 euros, mensualité d’avril 2026 comprise.

Madame [W] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4245.87 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [W] [Q] sollicite des délais de paiement.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et que le dernier loyer intégralement payé remonte au mois d’août 2025. Elle ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité. En outre, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme conséquente de 4245.87€, soit l’équivalent de plus de 7 mois de loyers.

En outre, au regard du montant important de la dette, des faibles ressources de Madame [W] [Q] en l’état des éléments communiqués qui sont constituées de l’aide au retour à l’emploi dont le montant maximum perçu sur les derniers mois s’élève à la somme de 764,19 euros par rapport au montant du loyer et de ses charges, il est peu crédible de considérer qu’elle sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Par conséquent, la demande de délai de paiement de Madame [W] [Q] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 4 décembre 2025 et Madame [W] [Q] est depuis occupante sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [W] [Q] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [W] [Q] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 4 décembre 2025 au 30 avril 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesurses conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F], Madame [W] [Q] sera condamnée à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mai 2025 entre Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] et Madame [W] [Q] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A1, n°207) et un parking (lot n°2006) situés [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 4 décembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [W] [Q] à verser à Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] à titre provisionnel la somme de 4245.87 euros (décompte arrêté au 1er avril 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2026 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [W] [Q] à payer à Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [W] [Q] à verser à Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [F] et Madame [R] [T] épouse [F] de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNONS Madame [W] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,