DOSSIER N° RG 25/01947 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NMYC

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER STEPHANAIS

185 rue des Pré de la Roquette

BP 20

76800 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY

Représentant : Mme [A] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [D] [F]

2 rue des Jonquilles

54300 LUNEVILLE

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 30 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 août 2021, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Madame [D] [F] un appartement situé 1 rue de l’Eglise – Immeuble Mozart – Etage 3 – Appartement 32 à CLÉON (76410), pour un loyer mensuel de 330,20 euros et une provision pour charges de 77,75 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 330,20 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 25 août 2021.

Madame [D] [F] a donné congé à la bailleresse par courrier reçu le 9 octobre 2023 et suite à son départ des lieux, un commissaire de justice a dressé un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie le 7 février 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 avril 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a mis en demeure Madame [D] [F] de payer la somme de 9 373,42 euros au titre des loyers impayés, des réparations locatives et des frais de justice liés à l’abandon du domicile.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Madame [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— condamner Madame [D] [F] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 9 373,42 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, loyers et charges et frais liés à l’abandon du logement avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025, date de la mise en demeure ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire qui est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA LE FOYER STEPHANAIS fait valoir que Madame [D] [F] a quitté les lieux sans s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges, dont elle est bien fondée à solliciter le paiement. Elle ajoute que Madame [D] [F] a causé des dégradations locatives dont elle doit répondre.

A l’audience du 30 mars 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Madame [D] [F], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par la bailleresse, qu’à la date du 30 mars 2026, Madame [D] [F] demeure redevable de la somme de 1 446,30 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte que ce montant comprend des frais de dossier SLS ainsi que des frais d’enquête triennale, pour un montant total de 26,84 euros, qu’il convient de retirer de la dette locative dans la mesure où la SA LE FOYER STEPHANAIS ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [F] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 1 419,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 25 août 2021, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice le 7 février 2024.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que la locataire n’a pas restitué l’intégralité des clés qui lui avaient été remises à l’entrée dans le logement. Ainsi, la somme de 5,11 euros facturée pour le remplacement d’une clé de boîte aux lettres manquante est accordée à la bailleresse.

Il est également relevé dans l’état des lieux de sortie que le logement est dans un état de saleté général. Par conséquent, les frais de ménage réclamés par la demanderesse et justifiés par la production d’une facture de la société ACTION NET en date du 11 juin 2024, d’un montant de 192,52 euros (incluant les frais de déplacement), lui sont accordés.

Chambre 1

Il est relevé dans le constat d’état des lieux de sortie que la peinture de la porte de communication est salie sur toute la surface, qu’un autocollant est présent ainsi qu’un cadre photo collé et que de nombreuses tâches et traces sont présentes, notamment des tâches de dessin, de crayons de couleur et que la peinture est écaillée en partie haute et basse. Les réparations locatives réclamées à ce titre sont donc justifiées, soit la somme de 40,74 euros.

Il est également relevé que la tapisserie a été entièrement arrachée sur les murs, lesquels ont été laissés à l’état brut et que le plinthes présentent de nombreux impacts sur toute la surface de la pièce, alors même que ces éléments étaient en bon état à l’entrée dans les lieux. La somme facturée à hauteur de 392,19 euros pour la remise en état de ces éléments est donc justifiée.

La bailleresse produit une facture de la société OSSELIENNE DE PEINTURE en date du 11 juin 2024 pour justifier ces sommes.

Toutefois, la bailleresse sera déboutée de sa demande de peinture sur boiserie car, contrairement à ce qu’elle indique sur son décompte, il n’est pas mentionné dans le constat d’état des lieux de sortie que le bâti en bois est en mauvais état.

Chambre 2

Le constat d’état des lieux fait état d’une porte de communication dont la peinture est écaillée et salie sur toute la surface et qui présente des traces de frottements et de colle ainsi que des projections. La somme de 40,74 euros est accordée à la bailleresse pour la rénovation de cet élément.

S’agissant des murs, il est constaté qu’ils sont recouverts de peinture de plusieurs couleurs, que des autocollants et points lumineux ont été posés, que la peinture a été appliquée directement sur le bêton et que sur l’un des murs la tapisserie a été retirée mais que le mur n’a pas été repeint. La bailleresse applique un coefficient de vetusté de 50% dans la mesure où la tapisserie murale était “défraîchie” à l’entrée dans les lieux. Ainsi, il convient d’accorder à la bailleresse la somme de 183,33 euros pour la réfection des murs et qui correspond à 50% de la somme facturée par la société OSSELIENNE DE PEINTURE.

Cuisine

La peinture de la porte de communication est décrite dans le constat de sortie comme fortement tâchée sur toute la surface, jaunie et présentant des traces de crayons de couleur ainsi qu’un autocollant. En outre, la poignée est manquante. Ainsi, la somme de 84,95 euros (incluant les frais de déplacement) est accordée à la bailleresse pour la remise en état de la porte, conformément aux factures produites.

Le constat d’état des lieux de sortie fait état d’une peinture des murs jaunie sur toute la pièce, présentance de nombreuses tâches et traces de projections et de crayon, ainsi que des pointes de fixation et des autocollants. La somme facturée à hauteur de 320,77 euros (incluant les frais de déplacement) au titre de la réfection des murs de la cuisine est donc justifiée.

La bailleresse produit également un contrat d’entretien et de dépannage de la robinetterie qui justifie que lui soit accordée la somme de 31,90 euros au titre du remplacement du joint silicone de l’évier qui est jaunie et du remplacement du bouchon et de la chaînette de l’éviers manquants.

De même, il est accordée à la bailleresse la somme de 6,17 euros pour la refixation d’une prise électrique détachée du mur, cette somme étant justifiée par la fature de la société ELECTRICITÉ GÉNÉRALE B. DELAMOTTE du 31 août 2024.

Il convient toutefois de débouter la SA LE FOYER STEPHANAIS de ses demandes d’indemnisation concernant le bouchonnage d’une tuyauterie eau ou gaz ainsi que la réfection de la peinture sur boisierie et de la peinture sur tuyauterie, ces éléments n’étant pas mentionnés comme en mauvais état sur le constat du commissaire de justice. La bailleresse sera également déboutée de ses demandes au titre de la réfection de la peinture du plafond, des plinthes et du remplacement du sol vinyl, ces éléments étant simplement décrits comme légèrement jaunis ou poussérieux et pouvant faire l’objet d’un simple nettoyage.

Dégagement 2

Sur le constat d’état des lieux de sortie, la tapisserie murale est décrite comme présentant des traces de fixation sur l’un des murs et légèrement décollée ou déchiré sur certaines parties. Toutefois, il ressort des photos que la tapisserie est en effet décollée à un endroit, mais cela ne justifie pas de mettre à la charge de la locataire le coût de sa réfection complète. Il convient donc de débouter la bailleresse de sa demande.

En outre, ni le constat du commissaire de justice, ni les photos qui y sont annexées ne font état de l’absence d’un détecteur de fumée. Ainsi, la bailleresse sera également déboutée de sa demande de remplacement du DAAF.

Entrée

Il est relevé dans le constat du commissaire de justice que la gaine PVC de chemin de câbles électriques est décollée, ainsi la somme de 55,06 euros (incluant les frais de déplacement) est accordée à la bailleresse, conformément à la facture produite.

Le revêtement des murs, en bon état à l’entrée dans les lieux, est décrit comme recouvert de papier peint dont certains lés sont décollés, déchirés, salis ou présentant des traces de crayon et des pointes de fixation. Il est également relevé une absence de tapisserie en partie haute des murs. La bailleresse applique là encore un coefficient de vetusté de 50% dans la mesure où la tapisserie murale était “défraîchie” à l’entrée dans les lieux. Ainsi, la somme de 123,62 euros, correspondant à 50% de la somme facturée par la société OSSELIENNE DE PEINTURE, est accordée à la bailleresse pour la réfection des murs.

Salle de bain

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie que la porte de communication est abîmée en partie basse, que le bois est épaufré, que des traces de doigts sont présentes sur toute la surface de la porte, que des autocollants sont présents en partie haute et qu’à l’intérieur la peinture présente des traces de frottements et est écaillée. La somme de 40,74 euros est accordée à la bailleresse pour la remise en peinture de la porte.

Le commissaire de justice a également constaté la présence de 25 trous de fixation sur les murs et une peinture salie sur le mur à droite de la porte d’entrée. Toutefois, il paraît excessif de mettre à la charge de la locataire le coût de la réfection de la peinture de l’ensemble des murs de la pièce alors même qu’un seul des murs est décrit comme sali. Aussi, il n’apparaît sur aucune des factures produites par la bailleresse de poste correspondant au rebouchage des 25 trous. Ainsi, la bailleresse sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Séjour

La peinture de la porte de communication du séjour est décrite, dans le constat d’état des lieux de sortie, comme fortement salie sur toute la hauteur et présentant de nombreuses traces de crayon, ainsi que des traces de peinture sur le vitrage. Il convient d’accorder à la bailleresse la somme de 40,74 euros pour sa réfection.

Les plinthes sont décrites comme poussiéreuses, salies et présentant des traces. Il y a donc lieu de débouter la bailleresse de sa demande de réfection de la peinture des plinthes dans la mesure où un simple nettoyage suffit.

Le papier peint mural, en bon état à l’entrée dans les lieux, est décrit par la commissaire de justice comme présentant quelques traces et tâches sur l’un des murs, déchiré à certains endroits. Il est également noté la présence de deux trous de fixation chevillés de chaque côté des fenêtres et de la porte fenêtre. Le revêtement mural étant en état d’usage, il n’y a pas lieu de faire supporter le coût de sa réfection à la locataire et la bailleresse sera déboutée de sa demande.

Il ressort des photos annexées au constat que le boîtier fibre est au sol et que le câble n’est pas fixé. Toutefois le coût de cette intervention ne peut être mis à la charge de la locataire puisqu’il est indiqué sur la facture de la société ELECTRICITÉ GÉNÉRALE B. DELAMOTTE du 31 août 2024 “impossible de refixer le câble de la fibre”. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande.

La SA LE FOYER STEPHANAIS sollicite également la condamnation de la locataire au paiement des frais de débarras et d’enlèvement du mobilier laissé par Madame [D] [F] à son départ des lieux. La bailleresse produit un courrier de la locataire l’autorisant à procéder à la mise en déchetterie des meubles qu’elle a laissés, ainsi qu’un procès-verbal d’enlèvement de mobilier dressé par un commissaire de justice le 23 janvier 2024. Toutefois, la bailleresse ne produit aucune facture ou devis pour jusifier du montant de cette intervention, si bien qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Par conséquent, le montant des réparations locatives dues par Madame [D] [F] à la SA LE FOYER STEPHANAIS s’élève à la somme de 1 558,58 euros, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 330,20 euros.

Madame [D] [F] sera donc condamnée à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 1 228,38 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 330,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Madame [D] [F], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [D] [F] sera condamnée à verser à la SA LE FOYER STEPHANAIS une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [D] [F] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 1 419,46 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [D] [F] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 1 228,38 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 330,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [D] [F] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE