TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/02343

N° Portalis DBX4-W-B7J-UJV4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

C/

[N] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses repésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 octobre 2014, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [N] [Z] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A 2ième étage [Localité 6] n°11) situé [Adresse 1] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 405,55 euros et une provision sur charges mensuelle de 73,88 euros.

Le 14 juin 2024, la S.A CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [N] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A CITE JARDINS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, la S.A CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location du 10 octobre 2014,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [N] [Z] et de celle de tous occupants de son chef du logement de type 2 sous le n°11, dans le bâtiment A d’un immeuble situé [Adresse 2],

— dire que pour mener à bien ladite expulsion la S.A CITE JARDINS pourra, si nécessaire se faire assister du concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner provisionnellement Monsieur [N] [Z] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à libération effective du logement, outre le paiement de la somme de 21.058,32 euros correspondant aux loyers et charges arrérages arrêtés au 27 juin 2025 quittancement de juin 2025 non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 juillet 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la S.A CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 27.520,49 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise. Elle indique qu’une partie importante de l’arriéré est composée de supplément de loyer de solidarité (SLS).

La citation destinée à Monsieur [N] [Z] n’ayant pu lui être délivrée, un procès verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile. Le locataire n’a donc pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application de l’article de l’article 473 du Code de procédure civile, l’ordonnance est réputée contradictoire du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 octobre 2014 contient une clause résolutoire ( « La résiliation pour défaut de paiement » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 14.704,29 euros a été signifié le 14 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il ressort du décompte versé aux débats que les sommes demandées dans le commandement de payer correspondent à hauteur de 7.385,21 euros à un supplément de loyer de solidarité facturé de juin 2023 à décembre 2023, à 5.384,29 euros de janvier à mai 2024 soit un montant total de supplément de loyer de solidarité de 12.769,5 euros, à deux pénalités de retard pour enquête supplément de loyer de solidarité de 25 euros chacune et à des pénalités de d’enquête facturée de mars à mai 2024 de 7,62 euros chacune.

En outre, il ressort du décompte qu’à la date du 9 octobre 2024, le montant du supplément de loyer de solidarité appliqué pour l’année 2023, soit de juin 2023 à décembre 2023 a été déduit pour régularisation, à hauteur de 7.385,21 euros.

Ainsi les impayés de loyer et de charges, déduction faite du montant appliqué au titre du supplément de loyer de solidarité de juin 2023 à mai 2024, se montent uniquement à la somme de 1.861,93 euros.

Monsieur [N] [Z] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 934,6 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 août 2024.

La résiliation est intervenue le 15 août 2024 et Monsieur [N] [Z] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [N] [Z] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [N] [Z] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A CITE JARDINS produit un décompte du 14 novembre 2025 démontrant que Monsieur [N] [Z] reste devoir la somme de 27.304,62 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite 215,87 euros.

En outre, il ressort du décompte produit par la S.A CITE JARDINS, qu’un supplément de loyer de solidarité est appliqué à Monsieur [N] [Z] depuis le mois de janvier 2024.

Il ressort de l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation qu’afin d’appliquer un supplément de loyer de solidarité : “L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…) Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L.821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret du Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer de solidarité afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte reproduction du présent article. “

La S.A CITE JARDINS produit, la mise en demeure de répondre à l’enquête du 22 novembre 2023 envoyée à Monsieur [N] [Z] et un procès verbal de constat de commissaire de justice dans lequel celui ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la S.A CITE JARDINS pour les enquêtes de supplément de loyer de solidarité pour l’année 2024, et dans lequel figure une liste comportant le nom de Monsieur [N] [Z]. Elle produit également, la mise en demeure de répondre à l’enquête du 22 novembre 2024 envoyée à Monsieur [N] [Z] et un procès verbal de constat de commissaire de justice dans lequel celui ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la S.A CITE JARDINS pour les enquêtes de supplément de loyer de solidarité pour l’année 2025, et dans lequel figure une liste comportant le nom de Monsieur [N] [Z].

Cependant, si la bailleresse justifie avoir mis en demeure le locataire de justifier de ses revenus préalablement à l’application du SLS conformément à l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, pour autant, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne sont, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours puisqu’à compter de cette date, il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire.

Dès lors les surloyers (SLS) sollicités pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 15 août 2024, seront écartés, soit un montant à déduire de 16.776.49 euros (16662.19 de SLS et 7,62x15de frais de pénalités d’enquête).

En revanche, les suppléments de loyer de solidarité réclamées antérieurement au 15 août 2024 seront retenus comme justifiés, les sommes due s’élevant à la somme de 10.527,93 euros (27.520.49-16.776.49).

Monsieur [N] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 10.527,93 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [N] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 15 août 2024 au 31 octobre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDINS, Monsieur [N] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2014 entre la S.A CITE JARDINS et Monsieur [N] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A 2ième étage [Localité 6] n°11) situé [Adresse 1] à [Localité 8] sont réunies à la date du 15 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la S.A CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] à verser à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 10.527,93 euros (décompte arrêté au 14 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] à verser à la S.A CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,