Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02606 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2IU

[D] [J]

[Z] [S] épouse [J]

C/

[B] [Y] [G]

[V] [O] épouse [Y]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [D] [J]

Madame [Z] [S] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [B] [Y] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [O] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 04 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 03 Février 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 23 octobre 2023, M. [D] [J] et Mme [Z] [S] épouse [J] ont donné à bail à M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable le 22 octobre 2024 de 650 euros toutes charges comprises hormis la taxe des ordures ménagères.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, les époux [J] ont fait assigner les locataires devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon actes de commissaire de justice du 28 avril 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 novembre 2025.

Les époux [J], représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. A l’audience, ils indiquent que la dette locative s’élève désormais à 9 100 euros. Aucun paiement n’a eu lieu depuis un an.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifiés à étude, M. [Y] [G] et Mme [O] ne comparaissent pas, ne sont pas représentés, et ne font parvenir aucune pièce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Dès lors, toute demande visant à « rappeler que l’exécution provisoire est de droit » ou « dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire », en l’absence de toute demande de rejet de l’exécution provisoire ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisit donc pas la juridiction.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 04 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, M. [D] [J] et Mme [Z] [S] épouse [J] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors qu’ils sont des bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la signature du contrat litigieux, prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 octobre 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 300 euros, indiquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 février 2025 et d’ordonner l’expulsion de M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux au sens de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, les locataires se maintiennent dans les lieux alors que le bail est résilié depuis le 19 février 2025 ce qui cause nécessairement un préjudice aux bailleurs lesquels sont privés de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner solidairement, M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu de préciser que le bail ne contient pas de clause de révision annuelle du loyer. Seule une révision, en date d’octobre 2024 a été stipulée.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de la somme de 9.100 euros, les bailleurs produisent un décompte arrêté au mois de novembre 2025, échéance incluse démontrant que les locataires restent à lui devoir cette somme.

Absents, les locataires n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer aux époux [J] la somme de 9.100 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer aux époux [J] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. [D] [J] et Mme [Z] [S] épouse [J] à l’encontre de M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2023 entre M. [D] [J] et Mme [Z] [S] épouse [J] et M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [D] [J] et Mme [Z] [S] épouse [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques des expulsés ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] à payer à M. [D] [J] et Mme [Z] [S] épouse [J] la somme de 9.100 euros (neuf mille cent euros) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de novembre 2025, échéance incluse avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] à verser à M. [D] [J] et Mme [Z] [S] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2025 échéance incluse, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [Y] [G] et Mme [V] [O] épouse [Y] à verser à M. [D] [J] et Mme [Z] [S] épouse [J] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 03 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par M^me Christiane SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,