TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03924

N° Portalis DBX4-W-B7J-UWUW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 13 Mars 2026

S.A. [Adresse 4], représentée par son président directeur général

C/

[E] [O]

[D] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mars 2026

à la SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 13 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par son président directeur général

représentée par Madame [P] [X], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [O]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [W]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 mars 2018,l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a donné à bail à Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] un appartement à usage d’habitation (Appartement n°12) situé [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 639,38 euros et une provision sur charges mensuelle de 62,28 euros.

Par acte notarié du 3 août 2020, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a vendu à la S.A D’H.L.M DES CHALETS un ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 3], dont l’appartement objet du litige.

La S.A D’H.L.M DES CHALETS a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 30 avril 2025

Le 22 mai 2025, la S.A D’H.L.M DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, la S.A D’H.L.M DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 23 juillet 2025 et, en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef,si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— de condamner solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] au paiement :

* à titre provisionnel de la somme de 4.274,12 euros, mensualité de juillet 2025 incluse, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer selon décompte qui sera fourni lors des débats,

* des loyers et des charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

* de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

* de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile),

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 septembre 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, la S.A D’H.L.M DES CHALETS, régulièrement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.728,08 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. Elle indique que le dernier règlement a eu lieu en avril 2025.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 2 septembre 2025, Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] ne sont ni présents ni représentés. Ils ont par courriel du 13 janvier 2026 sollicité le renvoi en indiquant qu’un dossier de surendettement avait été déposé, sans produire aucun justificatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A D’H.L.M DES CHALETS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 avril 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 mars 2018 contient une clause résolutoire (article « Locataire en situation d’impayés » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.211,33 euros a été signifié le 22 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] n’ont réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2025.

La résiliation est donc intervenue le 23 juillet 2025 et Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A D’H.L.M DES CHALETS produit un décompte du 12 janvier 2026 démontrant que Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] restent devoir la somme de 7.728,08 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.728,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 23 juillet 2025 au 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

La S.A H.L.M DES CHALETS sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, dont l’existence n’a pas été démontrée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La S.A D’H.L.M DES CHALETS, Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2018 entre la S.A D’H.L.M DES CHALETS et Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] concernant un appartement à usage d’habitation (Appartement n°12) situé [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 2] sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A D’H.L.M DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] à verser à la S.A D’H.L.M DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 7.728,08 euros (décompte arrêté au 12 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] à payer à la S.A D’H.L.M DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] à verser à La S.A D’H.L.M DES CHALETS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la S.A D’H.L.M DES CHALETS de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [O] et Madame [D] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,