TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03312 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQST

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

,

[C], [V]

C/

,

[G], [B],

[I], [J] épouse, [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M., [C], [V], demeurant, [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M., [G], [B], demeurant, [Adresse 5]

Mme, [I], [J] épouse, [B], demeurant, [Adresse 5]

représentés par M^e Farah FAKHOURI, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 février 2024, M., [C], [V] a donné à bail à M., [G], [L] et Mme, [I], [J] épouse, [B] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6],avec parkings n°15 et 16, pour un loyer mensuel de 920 € et 80 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M., [C], [V] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juin 2025 pour un montant de 3.022,33 € en principal et aux fins de justifier de l’occupation du logement.

M., [C], [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 27 août 2025, M., [C], [V] a ensuite fait assigner M., [G], [L] et Mme, [I], [J] épouse, [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M., [G], [L] et Mme, [I], [J] épouse, [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique;

— et de les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.421,29 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux (1.016,71 euros à la date de l’assignation) ;

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 août 2025.

A l’audience du 21 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 16 janvier 2026, à laquelle M., [C], [V], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.803,43 euros. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 150 €, en plus du loyer et des charges courantes, comme demandé reconventionnellement par les défendeurs. Il sollicite de produire en délibéré autorisé un décompte actualisé, les locataires faisant valoir des règlements opérés le 13 janvier 2026.

M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B], représentés par leur conseil, se rapportent à leurs conclusions déposées aux termes desquelles ils sollicitent des délais de paiement par mensualités de 150 euros, en plus du loyer et des charges courants, et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Ils demandent à écarter l’exécution provisoire de la décision, de débouter le demandeur de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile et que chacune des parties conserve la charge de ses dépens. Il convient de se reporter aux conclusions pour un exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

Par mail en date du 19 janvier 2026, avec en copie le conseil des défendeurs, M., [C], [V], par l’intermédiaire de son avocat, a fait parvenir un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 07 février 2024 contient une clause résolutoire (article « Clause résolutoire » page 9) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de six semaines pour régler a été signifié le 12 juin 2025 pour la somme en principal de 3.022,33 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M., [C], [V] produit en délibéré un décompte actualisé démontrant que

M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] restent lui devoir la somme de 4.668,42 € à la date du 16 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier 2026, prenant en compte les règlements invoqués par les défendeurs.

M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer à M., [C], [V] cette somme de 4.668,42€, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] ont effectué un versement complémentaire de 135 euros en janvier 2026 afin d’apurer leur dette, du montant de celle-ci, de leurs ressources, ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 150 €, soit 30 mensualités de 150 € et une 31ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Conformément à la demande de M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse ,

[B], et ceux-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M., [C], [V], M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] seront condamnés à lui in solidum payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, si M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] sollicitent d’écarter l’exécution provisoire de la décision, celle ci est rendue en référé de sorte que le juge ne peut faire droit à leur demande. La présente décision est ainsi de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 février 2024 entre M., [C], [V] et M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6],avec parkings n°15 et 16 sont réunies à la date du

25 juillet 2025;

CONDAMNONS solidairement M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] à payer à M., [C], [V] à titre provisionnel la somme de 4.668,42 € (décompte arrêté au 16 janvier 2026, incluant l’échéance de janvier 2026) ;

AUTORISONS M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 150€ chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M., [C], [V] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] soient condamnés solidairement à payer à M., [C], [V] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] à payer à M., [C], [V] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M., [G], [B] et Mme, [I], [J] épouse, [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires.

La greffière La vice-présidente