TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/03246 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQIR

JUGEMENT

N° B

DU : 15 Janvier 2026

S.A. [Adresse 7],

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

C/

[S] [F]

[B] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 8]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 15 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [S] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [B] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 septembre 2018, la SA [Adresse 7] a donné à bail à

M. [S] [F] et Mme [B] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 467,84 €, provision sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier le 30 juillet 2024 un premier commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 900 euros.

Par suite, la SA [Adresse 7] a fait signifier les 27 novembre et 12 décembre 2024 un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.843,36 euros.

La SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner M. [S] [F] et Mme [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir :

— à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion sans délai de M. [S] [F] et Mme [B] [F] et tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement:

* de la somme de 1.816 € représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation arrêté au mois de mai 2025, quittancement d’avril 2025 inclus, réactualisée avec les échéances échues impayées de mai à novembre 2025, avec intérêts conformes au bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 décembre 2024;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 539,97 euros, révisable, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire à compter de l’assignation pour défaut de paiement des loyers et charges, l’expulsion sans délai de M. [S] [F] et Mme [B] [F] et tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 1.816 € représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation arrêté au mois de mai 2025, quittancement d’avril 2025 inclus, avec actualisation de la dette, et avec intérêts conformes au bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 décembre 2024 ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’assignation d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 539,97 euros, jusqu’à leur départ effectif des lieux;

— à titre infiniment subsidiaire,le prononcé de la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et charges, l’expulsion sans délai de M. [S] [F] et Mme [B] [F] et tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.816 représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation arrêté au mois de mai 2025, quittancement d’avril 2025 inclus, avec actualisation de la dette, et avec intérêts conformes au bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 décembre 2024 ;

— des loyers et des charges en deniers ou quittances sur la base du quittancement courant à compter de l’audience et jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— dans tous les cas, leur condamnation au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 mai 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025, la SA [Adresse 7] – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1835,89 € , pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise. Au soutien de ses demandes, la SA HLM DES CHALETS a fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans les délais, justifiant l’acquisition de la clause résolutoire. Subsidiairement, elle a indiqué qu’ils ont manqué à leur obligation de payer leur loyer et leurs charges et que deux commandements de payer leur ont été délivrés, justifiant la résiliation à leurs torts.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié selon procès-verbal de recherches infructueuses le 21 mai 2025 (AR revenu destinataire inconnu à l’adresse indiquée),

M. [S] [F] n’est ni présent ni représenté.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 mai 2025, Mme [B] [F] n’est ni présente ni représentée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA [Adresse 7] justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs des locataires le 02 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 20 et 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 septembre 2018 contient une clause résolutoire (9-Clause résolutoire-résiliation) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 27 novembre 2024 et

12 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.843,36 euros.

M. [S] [F] et Mme [B] [F] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 437,38 euros et il convient également de prendre en consiération un rappel d’APL qui concerne les loyers et charges visés dans le commandement pour un montant de 306,04 euros, soit un montant total de 743,42 euros. Néanmoins, à défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025.

En outre, s’il ressort du décompte locatif produit que la dette n’a pas augmenté et que les locataires ont repris le paiement des loyers courants, le juge n’a pas été saisi par M. [S] [F] et Mme [B] [F] aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et le juge ne peut le faire d’office.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [S] [F] et Mme [B] [F], devenus occupants sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche d’ordonner cette expulsion sans délai et de supprimer ainsi le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [S] [F] et Mme [B] [F] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

Le contrat étant résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire, les demandes subsidiaires de résiliation judiciaire du bail deviennent sans objet.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’engagement solidaire souscrit par des copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail. L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 mai 2004, 03-10.201)

En l’espèce, la SA [Adresse 7] produit un décompte démontrant que M. [S] [F] et Mme [B] [F] restent devoir la somme de 1.835,89 € à la date du

17 novembre 2025, incluant une dernière facture d’octobre 2025.

M. [S] [F] et Mme [B] [F], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le contrat le bail prévoit expressément la solidarité des preneurs en son article 4 « Loyers et charges » concernant tant les loyers que les indemnités d’occupation. Or si les modalités de délivrance de l’assignation à M. [S] [F] tendent à démontrer qu’il ne résiderait plus dans le logement, aucun élément probant ne le confirme et la bailleresse n’a reçu aucun congé valablement délivré par ses soins . Dès lors, il reste contractuellement tenu du paiement des loyers et des charges mais également des indemnités d’occupation.

M. [S] [F] et Mme [B] [F] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1.835,89€, avec les intérêts à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, M. [S] [F] et Mme [B] [F] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, soit le 1er novembre 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [S] [F] et Mme [B] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS,

M. [S] [F] et Mme [B] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2018 entre la SA [Adresse 7], d’une part, et M. [S] [F] et Mme [B] [F], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au

[Adresse 1] sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de ses demandes de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [F] et Mme [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [F] et Mme [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [B] [F] à verser à la SA HLM DES CHALETS la somme de 1.835,89 € (décompte arrêté au 17 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [B] [F] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 539,97 euros, révisables selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [F] et Mme [B] [F] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [S] [F] et Mme [B] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute autre prétention ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière, La vice-présidente,