TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

N° RG 25/03391 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSFW

Jugement du 12 Septembre 2025

N°: 25/779

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[T] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [E] [D], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [T] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [L] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 340,39 euros et d’une provision pour charges de 51,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2066,85 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 20 mars 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5091,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les loyers dus du 19 mars 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, il demande à ce qu’il soit prévu qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible et que, s’il est accordé un sursis à l’expulsion, à défaut de règlement, l’occupant devra libérer les lieux.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

prétentions et moyens des parties

Par conclusions signifiées à Mme [L] le 30 avril 2025, ARCHIPEL HABITAT demande, en outre, à être autorisé à pénétrer dans le logement, sans délai et en présence d’un commissaire de justice et de l’entreprise mandatée par ARCHIPEL HABITAT, pour procéder à l’entretien de la chaudière.

À l’audience du 16 mai 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2025, s’élève désormais à 8473,06 euros, dont 2494,38 € au titre du supplément de loyer de solidarité. Il ajoute que la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative depuis le mois d’avril 2024 et qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [T] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 29 mai 2024, Mme [T] [L] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2066,85 euros qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2025, Mme [T] [L] lui devait la somme de 8473,06 euros, soustraction faite des frais de procédure, dont 2494,38 € au titre du supplément de loyer de solidarité.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation sur la somme de 5091,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [T] [L] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 443,25 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la demande de pénétration dans le logement

Aux termes de l’article 7 e de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire a l’obligation de permettre l’accès au logement pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal du logement, de travaux d’amélioration de la performance énergétique.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT demande à être autorisé à pénétrer dans le logement pour faire procéder à l’entretien de la chaudière.

Il s’agit de travaux d’entretien normal du logement, si bien qu’en application des dispositions de l’article 7 e de al loi du 6 juillet 1989, il convient de faire droit à la demande d’ARCHIPEL HABITAT, dans les termes figurant au dispositif de la présente décision.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire (EN DERNIER)

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, étant précisé que le coût du commandement de payer du 29 mai 2024 n’est pas compris dans les dépens dans la mesure où il ne s’agit pas d’un acte nécessaire dans le cadre de la présente instance tendant au prononcé de la résiliation du bail.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 février 2022 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [T] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 13 mai 2025,

ORDONNE à Mme [T] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 443,25 (quatre cent quarante trois euros et vingt cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 8473,06 euros (huit mille quatre cent soixante-treize euros et six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5091,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [T] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

RAPPELLE que Mme [T] [L] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (2494,38 euros) incluse dans la dette locative si elle communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre des années 2022 et 2023 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

AUTORISE ARCHIPEL HABITAT a pénétrer dans le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 7], en présence d’un commissaire de justice et de l’entreprise mandatée par le bailleur, afin de faire procéder à l’entretien de la chaudière,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [L] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 20 mars 2025, mais ne comprenant pas le coût du commandement de payer du 29 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge