TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/08420

N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5EI

Minute : 1397/24

Société DES PYRAMIDES

Représentant : M^e Marianne DEWINNE, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Monsieur [Y] [S]

Madame [C] [I] [O] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DEWINNE

Copie délivrée à :

M. [S]

MME [F]

Le 19 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société DES PYRAMIDES, SCI, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 8]

Représentée par Maître Marianne DEWINNE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

Comparant en personne

Madame [C] [I] [O] [F], demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 septembre 2002, SCI de Neuilly, aux droits de laquelle vient SCI des Pyramides, a donné à bail à M. [Y] [S] et Mme [C] [F] un logement situé [Adresse 5], [Localité 7], pour un loyer hors charges de 457,35 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 15,24 €.

Par jugement du 25 janvier 2022, signifié le 22 juillet 2022, le Tribunal judiciaire de Bobigny a condamné M. [Y] [S] et Mme [C] [F] à payer à SCI des Pyramides la somme de 3 009,54 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au terme du mois de novembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI des Pyramides a fait signifier à M. [Y] [S] et Mme [C] [F], par exploit de commissaire de justice du 27 juin 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 6 222,94 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 août 2024, SCI des Pyramides a fait assigner M. [Y] [S] et Mme [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

SCI des Pyramides, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [Y] [S] de l’intégralité de ses demandes et de :

o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion de M. [Y] [S] et Mme [C] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans un délai de 24 heures à compter du prononcé de la décision ;

o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o dire qu’en cas d’octroi de délais pour quitter les lieux, le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation entraînera la perte du sursis sans mise en demeure préalable ;

o condamner M. [Y] [S] et Mme [C] [F] à payer :

? la somme de 6 179,88 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 26 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

? une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 538,98 euros ;

? une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de la dénonciation à la préfecture ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 544 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 22 septembre 2002 fait force de loi entre les parties, que M. [Y] [S] et Mme [C] [F] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement, qu’il n’y a pas déféré, que le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [Y] [S], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 150,00 €, suspensif des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière, fait état de l’absence d’eau chaude, de chauffage et d’isolation dans son logement et rappelle avoir réalisé un paiement volontaire peu de temps avant l’audience.

Mme [C] [F], assignée en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 9 octobre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que M. [Y] [S] vit seul dans les lieux après le départ de la défenderesse, qu’il perçoit le RSA, qu’il est en situation difficile.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Par note en délibérée reçue au greffe le 05 novembre 2024, SCI des Pyramides a adressé un décompte actualisé arrêté au 31 octobre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [C] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Si M. [Y] [S] a fait état de divers désordres dans son logement, force est de constater, d’une part, qu’il ne les a pas prouvés, d’autre part, qu’il n’a formulé aucune prétention à ce titre. Le présent jugement n’a donc pas à se prononcer sur ces désordres, qui pourront néanmoins faire l’objet d’une procédure distincte.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L’article 1309 du code civil dispose que l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 22 septembre 2002 que M. [Y] [S] et Mme [C] [F] doivent payer un loyer d’un montant de 457,35 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 15,24 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 538,98 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Y] [S] et Mme [C] [F] restaient devoir la somme de 6 056,86 euros, arrêté au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Cependant le bailleur bénéficie déjà d’un titre pour la période antérieure au terme de novembre 2021.

Depuis cette date, une somme globale de 18 864,30 euros est venue au débit du locataire, contre une somme globale de 15 106,98 euros à son crédit, en ce compris le versement dont le défendeur a fait état à l’audience.

Il convient de considérer que faute d’imputations déclarées par lui lors des paiements effectués, ceux-ci sont réputés s’être imputés sur la dette qu’il avait le plus intérêt à acquitter, c’est-à-dire sa dette locative postérieure à celle déjà titrée, afin d’éviter autant que faire ce peut la constitution d’une nouvelle dette.

Aussi, la dette locative sur la période courant du terme de décembre 2021 au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus doit être arrêtée à la somme de 3 757,32 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Y] [S] et Mme [C] [F] au paiement d’une somme de 3 757,32 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Faute de démontrer l’existence d’une cause d’indivisibilité ou de solidarité, cette condamnation sera prononcée conjointement et les condamnés seront tenus chacun au paiement de la moitié de la somme due.

o Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets à l’égard de M. [Y] [S]

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre SCI des Pyramides et M. [Y] [S] et Mme [C] [F] ayant pour objet le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 7], est démontrée. Il est établi par le présent jugement que les locataires restent devoir la somme de 3 757,32 euros, chacun pour moitié, faute de solidarité.

Si des efforts sérieux de paiement du loyer courant peuvent être identifiés, des difficultés persistent. Surtout, l’arriéré global de loyers et de charges représente aujourd’hui plus de 7 termes de loyer courant. Ces faits constituent un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat, immédiatement à l’égard de Mme [C] [F] au 31 octobre 2024.

Toutefois, M. [Y] [S] propose de régler 150 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [Y] [S] et du diagnostic social et financier que celui-ci est en grandes difficultés sociales à ce jour. Néanmoins, il s’inscrit, aux termes du diagnostic social et financier, dans la mise en place d’un accompagnement MASP 2 susceptible de l’aider à augmenter ses ressources disponibles et à mieux gérer son budget. Ce faisant, il apparaît à moyen terme en situation de régler sa dette locative tandis que la société bailleresse ne fait pas état d’une situation de nécessité financière.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, avec une mensualité ramenée à de plus justes proportions. La situation particulière du locataire justifie que les paiements s’imputent en priorité sur le capital.

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, il n’y a pas lieu en l’état de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [Y] [S] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [Y] [S] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la résiliation judiciaire du contrat interviendra et dès lors que le bail sera résilié, SCI des Pyramides pourra faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [S] et Mme [C] [F].

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [Y] [S] uniquement du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à SCI des Pyramides une indemnité d’occupation fixée à la somme de 538,98 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux. Force est de constater, en effet, que Mme [C] [F] a quitté les lieux et qu’elle ne serait pas à l’origine du dommage subi par le bailleur s’il était caractérisé par un maintien dans les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 27 juin 2024, non nécessaire à la présente procédure, mais celui de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 22 septembre 2002 entre SCI des Pyramides et M. [Y] [S] et Mme [C] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 7], le 31 octobre 2024, à l’égard de Mme [C] [F] uniquement ;

CONDAMNE conjointement M. [Y] [S] et Mme [C] [F] à verser à SCI des Pyramides la somme de 3 757,32 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

RAPPELLE que cette condamnation étant conjointe, cette somme est due pour moitié par chacun des condamnés ;

AUTORISE M. [Y] [S] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 878,66 euros, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— le contrat de location en cours concernant les locaux situés [Adresse 5], [Localité 7] sera résilié à l’égard de M. [Y] [S], et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [Y] [S] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail en cours entre SCI des Pyramides et M. [Y] [S] et Mme [C] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 7], sur la période courant du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Y] [S] et Mme [C] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [Y] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme de 538,98 euros ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à SCI des Pyramides l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE SCI des Pyramides de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [S] et Mme [C] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer mais celui de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION