Tribunal Judiciaire de Toulouse, Pole civil fil 1, 11 mai 2026, n° 24/01557

TJ Toulouse 11 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, pole civil fil 1, 11 mai 2026, n° 24/01557
Numéro(s) :	24/01557
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	20 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jeanne-Cécile CAHUZACJehan DE LA MARQUEEmmanuelle RAJON-SUNE
Cabinet(s) :	RAFFIN ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. VICALME

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 24/01557 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SX5W

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 23 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

DEMANDERESSE

S.C.I. VICALME, RCS [Localité 1] 819 618 067, prise en la personne de son gérant., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], SIS AU [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL AIMA GESTION, RCS [Localité 2] 797 521 515, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jeanne-cécile CAHUZAC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 84

PARTIES INTERVENANTES

Mme [V] [N]

née le 11 Mai 1986 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

M. [O] [C]

né le 01 Septembre 1986 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 243

EXPOSE DU LITIGE

Faits

Par acte notarié reçu le 29 février 2016 par Me [D] [B], notaire, M. [Y] [W], propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] et cadastré section AB n°[Cadastre 1], a procédé à la division de l’immeuble composé de deux bâtiments en plusieurs lots en vue de leur vente.

Le 29 février 2016, un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont été dressés par M^e Rajon-Sune, Avocat.

Par acte notarié du 25 mai 2016, la société civile immobilière (Sci) Vicalme a fait l’acquisition du bâtiment B dit “Chartreuse” correspondant au lot n°10 auprès de M. [Y] [W].

Par courrier du 9 novembre 2021, la société à responsabilité limitée (Sarl) Aima Gestion ès qualités de syndic de la copropriété a pris attache avec la Sci Vicalme afin d’obtenir la transmission de tout document authentique permettant de justifier la taille de la terrasse privative dont elle dispose.

L’assemblée générale des copropriétaires a, le 18 juillet 2022, approuvé la réalisation de travaux visant à créer un local vide-ordures dans la cour commune et ont voté l’emplacement dudit local.

Le 14 juin 2023, elle a adopté une résolution n°13 donnant mandat au syndic de procéder à la délimitation de la cour-partie commune par un géomètre-expert.

M. [E], géomètre expert, a été mandaté par le syndic afin de procéder à la détermination de la délimitation de la cour-partie commune.

Le 8 janvier 2024, les copropriétaires, réunis en assemblée générale extraordinaire, ont adopté la résolution n°4 portant validation du plan de détermination du lot n°10 et de la cour-partie commune suivant le plan d’état des lieux établi par le cabinet [E], géomètre-expert, ainsi que la résolution n°5 portant approbation du projet modificatif de l’état descriptif de division état initial du rez-de-chaussée établi par le cabinet [E], géomètre-expert.

En revanche, la résolution n°6 portant approbation du projet modificatif de l’état descriptif de division état final – création du lot n°11 issu des parties communes à destination de terrasse privative établi par le géomètre-expert a été rejetée, tout comme celle de donner mandat au syndic pour signer tous actes juridiques et la publication du modificatif de règlement de copropriété-état descriptif de division établi par le cabinet [E], géomètre-expert au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Enfin, les copropriétaires ont adopté la résolution n°8 (approbation en cas de rejet de la résolution n°6) portant décision de régularisation de la terrasse privative du lot n°10 par restitution de la surface empiétée sur la cour intérieure commune générale, suivant le plan d’état des lieux de la limite du lot n°10 relevé par le géomètre-expert.

Procédure

Par actes du 8 mars 2024, la Sci Vicalme a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Aima Gestion et M. [Y] [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 20 septembre 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé expertise, au motif notamment qu’un expert géomètre avait déjà été mandaté pour délimiter la cour-partie commune et que la Sci Vicalme n’avait pas remis en question son rapport.

Entre temps, par acte du 18 mars 2024, la Sci Vicalme a fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Aima Gestion, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir celui-ci, annuler la résolution n°8 de l’assemblée générale exceptionnelle du 8 janvier 2024, ayant voté la régularisation de la superficie de la terrasse de la Sci Vicalme, titulaire du lot n°10, avec restitution de la superficie empiétée sur la cour intérieure commune.

En cours de procédure, la Sci Vicalme a vendu par acte du 25 avril 2025 le lot n°10 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à Mme [V] [N] et M. [O] [C].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026, avec fixation à l’audience du 23 février 2026 tenue à juge unique. L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2025.

Prétentions des parties

Par dernières conclusions du 14 janvier 2026, la Sci Vicalme, Mme [V] [N] et M. [O] [C] demandent au tribunal de :

— constater que la Sci Vicalme se désiste de l’instance,

— constater l’extinction de l’instance à l’égard de la Sci Vicalme,

— dire et juger Mme [V] [N] et M. [O] [C] fondés et recevables en leurs demandes,

— annuler la résolution n°8 de l’assemblée générale exceptionnelle du 8 janvier 2024 ayant voté la régularisation de la superficie de la terrasse de Mme [V] [N] et M. [O] [C], titulaires du lot n°10, avec restitution de la superficie empiétée sur la cour intérieure commune,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] au paiement d’une indemnité de 4 000 euros au profit de Mme [V] [N] et M. [O] [C] en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— dispenser Mme [V] [N] et M. [O] [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Dans ses dernières écritures notifiées électroniquement le 9 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande au tribunal de :

— prendre acte du désistement d’instance de la Sci Vicalme,

— débouter la Sci Vicalme, Mme [V] [N] et M. [O] [C] de leur demande d’annulation de la résolution n°8 régulièrement votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2024,

— débouter la Sci Vicalme de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter Mme [V] [N] et M. [O] [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum la Sci Vicalme, Mme [V] [N] et M. [O] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cours de délibéré, le tribunal a relevé d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des demandeurs sur le fondement de l’article 125 du code de procédure civile. Le tribunal a observé que tel que conclu en page 20 des conclusions n°4 du Sdc, la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024, dont l’annulation est poursuivie, a été à nouveau adoptée lors de l’assemblée générale du 19 mars 2025 (pièce 18 du défendeur). Il a invité les parties à faire valoir leurs observations.

Par note en délibéré reçue le 30 mars 2026, la Sci Vicalme, Mme [V] [N] et M. [O] [C] ont fait valoir que l’intérêt au succès d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet. Dès lors, l’adoption le 19 mars 2025 de la résolution contestée ne saurait être prise en compte pour apprécier l’intérêt à agir des demandeurs au jour de l’introduction de sa demande en justice, le 18 mars 2024. Par ailleurs, la résolution adoptée au cours de l’assemblée générale du 19 mars 2025 n’est pas définitive. La preuve de notification du procès-verbal de l’assemblée générale n’est pas rapportée par le Sdc et ne permet pas de vérifier l’identité du destinataire de cet acte, qui suite à la vente du bâtiment B de la copropriété intervenue entre la Sci Vicalme et les époux [N] [C] antérieurement à l’AG, devrait être notifié à l’égard de ces derniers.

Par note en délibéré reçue le 30 mars 2026, le Sdc de l’immeuble [Adresse 2] indique avoir notifié régulièrement le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2025 par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mars 2025. Aucune contestation n’ayant été introduite dans le délai de deux mois à compter de cette notification, la résolution litigieuse a acquis un caractère irrévocable. Dès lors, la demande d’annulation dirigée contre la première assemblée générale est dépourvue d’objet, la décision ayant été régulièrement reprise et purgée de tout recours.

MOTIFS

1. Sur l’intervention volontaire de Mme [V] [N] et M. [O] [C]

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat, notamment de l’acte de vente du 25 avril 2025 (pièce 21 des demandeurs) que la Sci Vicalme a vendu à Mme [V] [N] et M. [O] [C] le lot n°10 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6].

Une clause prévue dans le contrat de vente en page 15 précise que l’acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur en ce qui concerne la procédure de contestation d’une décision de l’assemblée générale extraordinaire intervenue en 2024 concernant l’empiètement sur les parties communes d’une partie de la terrasse du lot 10 objet des présentes.

Dès lors, la présente instance ayant pour finalité l’annulation de la résolution d’assemblée générale relative à la régularisation de la terrasse privative du lot n°10 par restitution de la superficie empiétée sur la cour intérieure commune générale, la présence de Mme [V] [N] et de M. [O] [C], apparaît nécessaire.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de Mme [V] [N] et M. [O] [C].

2. Sur le désistement d’instance de la Sci Vicalme

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En outre, aux termes de l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

En l’espèce, la Sci Vicalme se désiste de l’instance qu’elle a introduite contre le Sdc de l’immeuble [Adresse 2] qui souhaite voir prendre acte de ce désistement.

En conséquence, il y a lieu de constater le désistement d’instance de la Sci Vicalme et de le déclarer parfait compte tenu de l’acceptation du Sdc de l’immeuble [Adresse 2].

3. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 (pièce 18 des demandeurs) adoptée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance porte ‘décision de régularisation de la terrasse privative du lot n°10 par restitution de la superficie empiétée sur la cour intérieure commune générale, suivant le plan d’état des lieux de la limite du lot n°10 relevé par le géomètre-expert'.

La résolution n°14 de l’assemblée générale du 19 mars 2025 (pièce 18 du défendeur) adoptée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance reprend in extenso la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires a donc voté deux fois la résolution dans les mêmes termes et la mention ‘approbation confirmation de la résolution n°8 (…) du 8 janvier 2024' dans la résolution n°14 de l’assemblée générale du 19 mars 2025 démontre la volonté du syndicat d’approuver la régularisation de la terrasse privative du lot n°10 par restitution de la superficie empiétée sur la cour intérieure commune générale.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2025 a été notifié par lettre recommandée électronique du 27 mars 2025 à 14h59 (pièce déposée par note en délibéré par le défendeur) à la Sci Vicalme à l’adresse mail utilisée habituellement dans les échanges entre le syndic, la Sarl Aima Gestion, et la Sci Vicalme (pièce 21 du défendeur). L’envoi a été accepté le jour même à 18h32.

La Sci Vicalme n’a pas formé de recours à l’encontre de cette résolution n°14 de l’assemblée générale du 19 mars 2025 dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La résolution est donc devenue définitive.

Par ailleurs, la vente du lot n°10 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] entre la Sci Vicalme et Mme [V] [N] et M. [O] [C] étant intervenue le 25 avril 2025, la notification auprès de ces derniers n’était pas nécessaire et le défaut d’information des acquéreurs intéresse les seuls rapports entre ceux-ci et leur venderesse.

Dès lors, la demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 est devenue sans objet en cours d’instance, la décision initiale attaquée ayant été confirmée par une décision postérieure, contre laquelle le copropriétaire n’a pas formé de recours.

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande en annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 faute d’intérêt à agir des demandeurs.

4. Sur les frais du procès

Mme [V] [N] et M. [O] [C], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, Mme [V] [N] et M. [O] [C] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Mme [V] [N] et M. [O] [C] qui succombent à l’instance seront enfin déboutés de leur demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par par mise à disposition au greffe :

Reçoit l’intervention volontaire de Mme [V] [N] et M. [O] [C] ;

Constate le désistement d’instance de la Sci Vicalme et déclare ce désistement parfait ;

Déclare irrecevable la demande en annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 ;

Condamne Mme [V] [N] et M. [O] [C] in solidum aux dépens;

Condamne Mme [V] [N] et M. [O] [C] à verser in solidum au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes au titre des frais irrépétibles,

Rejette la demande formulée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 par Mme [V] [N] et M. [O] [C].

Le Greffier, La Présidente,