MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 21/02376 – N° Portalis DB3T-W-B7F-SOIK

AFFAIRE : S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE SAS C/ S.A.S. SAS [Localité 5]-BERCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Carole STEIMLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J097

DEFENDERESSE

S.A.S. [Localité 5]-BERCY, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Renaud BAGUENAULT DE PUCHESSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T03

Clôture prononcée le : 05 décembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 05 mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 29 juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 6 août 2015, la société [Adresse 9] a consenti à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE un bail commercial d’une durée de 10 années à effet du 11 décembre 2015 expirant le 10 décembre 2025, et portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8] et [Adresse 2] à [Localité 13].

Le loyer initial était fixé à 1 307 200 € HT HC, indexé sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

La S.A.S. TLP Acquisition I est par la suite venue aux droits de la société [Adresse 9].

Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2018, la S.A.S. TLP Acquisition I a fait signifier à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE un congé à effet du 10 décembre 2018 avec offre d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 22 octobre 2018, la S.A.S. TLP Acquisition I a vendu à la S.A.S. [Localité 5]-BERCY les locaux donnés à bail.

Par ordonnance du 22 octobre 2019, un collège d’experts judiciaires a été désigné par le Juge des référés du tribunal de céans aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation consécutives à la fin du bail.

Suivant assignation du 16 mars 2021, la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE a attrait la S.A.S. [Localité 5]-BERCY devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de voir juger nul le congé du 7 juin 2018 délivré par la S.A.S. TLP Acquisition I, et à titre subsidiaire de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 31 mai 2021, la S.A.S. [Localité 5]-BERCY a fait délivrer à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE un second congé avec offre d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 14 décembre 2021, le Juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans la présente instance jusqu’à ce que le collège d’experts désigné par le juge des référés suivant ordonnance en date du 22 octobre 2019 dépose son rapport définitif.

Le rapport définitif d’expertise judiciaire a été rendu le 29 décembre 2023.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024, la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE a demandé à la juridiction, au visa des articles 1358 du Code civil, L. 145-4, L. 145-14, L. 145-15, L. 145-28, L. 145-39 du Code de commerce, L. 112-1 du Code monétaire et financier, ainsi que 700 et 514-1 du Code de procédure civile, de :

« A titre principal :

— JUGER nul le congé en date du 7 juin 2018 donné par la société TLP Acquisition I.

A titre subsidiaire :

Sur l’indemnité d’éviction :

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction principale due par la SAS [Localité 5] Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 3 189 702 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité pour perte partielle d’exploitation due par la SAS [Localité 5]- Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 8 232 734 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité de remploi due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 112 985 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS au titre des coûts du personnel UPS dédié à l’étude, à l’organisation et au suivi du transfert à [Localité 15] à la somme de 626 977 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS au titre des frais de déménagement à la somme de 70 000 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité de travaux d’aménagement et d’adaptation due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 2 101 841,51 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’installation d’une machine de tri due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 2 465 022 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 341 550 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’achat et l’installation d’équipements informatiques / d’équipement de téléphonie / d’équipement de sécurité / d’un nouvel équipement de scanning due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 1 051 872 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité de sécurisation du site de [Localité 15] due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 200 367,41 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’aménagement et de sécurisation d’un parking poids lourds due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 759 114 €

— FIXER le montant de l’indemnité de double loyer due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 1 303 332 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité de différentiel de charges et taxes due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 1 209 587,10 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité de frais administratifs due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 20 000 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité de trouble commercial due par la SAS [Localité 5]-Bercy à la société United Parcel Service France SAS à la somme de 246 156 € ;

Sur l’indemnité d’occupation :

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société United Parcel Service France SAS à la SAS [Localité 5]-Bercy à la somme annuelle de 1 547 100 € HT HC à compter du 11 décembre 2018 jusqu’à libération effective des Locaux Loués.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société SAS [Localité 5]-Bercy au paiement de la somme de 30 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts au taux légal ;

— CONDAMNER la société SAS [Localité 5]-Bercy aux entiers dépens ;

— REJETER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2024, la S.A.S. [Localité 5]-BERCY a demandé au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1347 du Code civil, et L. 145-4, 145-14, 145-15, 145-18, 145-28, 145-33 du Code de commerce, de :

« Sur la validité du congé

CONSTATER la validité du congé délivré le 7 juin 2018 à la société United Parcel Service France SAS ;

En conséquence,

DEBOUTER la société United Parcel Service France SAS de sa demande en nullité du congé formulée à l’encontre de la société SAS [Localité 5]-Bercy ;

Sur l’indemnité d’éviction

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 564.000 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 73.000 € ;

— FIXER le montant des travaux d’aménagement d’intérieur à la somme de 497.190,60 € ;

— FIXER le montant du coût d’acquisition et d’installation de la machine de tri à la somme de 1.892.568 € dans l’hypothèse d’une libération les Locaux Loués au plus tard le 30 juin 2024 ;

Sur l’indemnité d’occupation

A TITRE PRINCIPAL :

FIXER l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 2.714.992 € HT HC, sauf à parfaire, à compter du 11 décembre 2018 jusqu’à la libération effective des Locaux Loués ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— FIXER l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 1.719.268 € HT HC, sauf à parfaire, à compter du 11 décembre 2018 jusqu’à la libération effective des Locaux Loués ;

En toute hypothèse

— ORDONNER la compensation entre les montants dus de part et d’autre entre les parties ;

— CONDAMNER la société United Parcel Service France SAS au paiement de la somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur ces chefs de demandes. »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 5 mai 2025 et mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande principale en nullité du congé pour reconstruire

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article L. 145-18 du Code de commerce, « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé, l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 ».

Il est de jurisprudence constante qu’il est loisible aux juridictions du fond, afin d’apprécier la validité du congé, de retenir l’intention du bailleur de démolir l’immeuble pour le reconstruire (Cass. Civ. 3e, 27 novembre 2012, n° 10-30071).

L’intention du bailleur de démolir pour reconstruire l’immeuble s’apprécie à la date du congé.

En l’espèce, les lieux loués sont sis au sein du quartier [Adresse 7] dont la transformation a été planifiée dans le cadre du contrat d’intérêt national (CIN), à travers un appel à projets « Inventons la Métropole du [Localité 11] [Localité 12] », prévoyant la construction de logements, de bureaux et de commerces en substitution d’aires affectées à des activités logistiques telles que celles exercées par le Preneur.

La société BOUYGUES IMMOBILIER a été désignée lauréate de cet appel à projets, et en a été avisée par courrier du 26 février 2018, décision rendue publique le 12 mars 2018.

Il ressort expressément des termes du congé pour reconstruire délivré le 7 juin 2018 par la S.A.S. TLP Acquisition I qu’elle a délivré celui-ci en application des dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce pour que la société BOUYGUES IMMOBILIER, bénéficiaire de la promesse synallagmatique de vente conclue le 6 juin 2018, puisse le démolir entièrement aux fins de reconstruction de nouveaux bâtiments à usage de commerce, bureaux et d’habitation.

Ce projet de démolition et reconstruction est bel et bien établi à la date de délivrance du congé le 7 juin 2018.

Le fait que la S.A.S. TLP Acquisition I n’a pas eu l’intention de démolir et reconstruire l’immeuble elle-même, qui est incontestable, ne suffit pas à dire que le congé est irrégulier dès lors que les circonstances de l’espèce établissent qu’il ne subsiste aucun doute sur la réalité de l’opération de démolition/construction ayant motivé le congé.

En effet, la S.A.S. TLP Acquisition I, qui n’était pas autorisée à participer à l’appel à projets en sa qualité de propriétaire de site en raison d’un conflit d’intérêts, s’était assurée, dans la promesse de vente signée le 6 juin 2018, de la volonté de la société BOUYGUES IMMOBILIER (ou de toute société qui se substituerait) de mettre en œuvre l’opération de démolition/reconstruction susvisée.

Aux termes de la promesse de vente du 6 juin 2018 souscrite entre la S.A.S. TLP Acquisition I et la société BOUYGUES IMMOBILIER (pièce n° 18 en défense), il était expressément stipulé que « le projet porté par la société « BOUYGUES IMMOBILIER » (…) prévoit notamment la démolition de l’ensemble des constructions existantes sur l’Immeuble et la réalisation d’un programme mixte comportant à la fois des logements, des hôtels, des bureaux et des commerces ». Cette promesse de vente comportait en son article 9 une faculté de substitution de l’acquéreur.

Dès lors, le congé donné par la S.A.S. TLP Acquisition I en sa qualité de bailleur des locaux destinés à l’opération de démolition/construction, n’est pas entaché de nullité, peu important en l’espèce que la bailleresse ne réalise pas, postérieurement, l’opération pour son compte.

Sous le bénéfice de ces observations, la demande de nullité de la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sera rejetée et le congé sera déclaré valable.

Sur la demande subsidiaire en paiement d’indemnités d’éviction et d’occupation

Aux termes de l’article L.145-14 du Code de commerce :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Sur l’indemnité d’éviction principale au titre de la la perte d’économie de loyer

Le transfert du fonds de commerce du Preneur a exposé ce dernier à un différentiel entre le loyer dû au titre des nouveaux locaux et celui qui lui aurait été réclamé si le bail s’était poursuivi au sein des locaux évincés.

Le collège des experts judiciaires a proposé en ce sens de retenir une première période d’indemnisation s’étirant entre la prise d’effet du bail dans les nouveaux locaux du Preneur, à effet du 31 décembre 2023 au plus tard, et l’expiration du bail litigieux à la suite du congé, à effet du 12 décembre 2025.

Il convient de retenir cette méthode de calcul et, pour l’appliquer, de déterminer si le montant du loyer dû en vertu du bail litigieux doit être ou non indexé.

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE soutient en effet que la clause d’indexation stipulée au sein du bail doit être réputée non-écrite en ce qu’elle constitue une clause tunnel limitant à la hausse comme à la baisse la variation du loyer dans une limite de 2 %.

L’article L. 112-1 du Code monétaire et financier dispose que :

« Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.

Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Est interdite toute clause d’une convention portant sur un local d’habitation prévoyant une indexation fondée sur l’indice « loyers et charges » servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n’ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application. »

L’article L. 145-39 du Code de commerce dispose que :

« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Il est de jurisprudence constante que l’indication d’un loyer plancher doit être réputée non-écrite en raison des dispositions précitées, mais le juge du fond conserve la possibilité de considérer que seule une partie de la clause d’indexation serait irrégulière dans la mesure où elle est dissociable (Cass. Civ. 3e, 11 mars 2021, n° 20-12.345, Inédit).

En l’espèce, l’article 6 du bail litigieux stipule en effet que :

« Les Parties conviennent néanmoins que l’application de la présente clause d’indexation conformément aux stipulations qui précèdent ne pourra en aucun cas conduire à une variation annuelle du loyer supérieure, à la hausse comme à la baisse, à 2% par an.

En conséquence, dans l’hypothèse où à une date de calcul de l’indexation :

— l’application de la présente clause d’indexation entrainerait une augmentation du loyer de plus de 2% par rapport au loyer de l’année écoulée, la variation appliquée sera égale à 2%.

— l’application de la présente clause d’indexation entrainerait une réduction du loyer de plus de 2% par rapport au loyer de l’année écoulée, la variation appliquée sera égale à 2%. »

En outre les stipulations de l’article 6.1 du bail litigieux précisent que « le loyer sera indexé automatiquement et sans qu’une quelconque formalité ou notification préalable soit nécessaire », tandis que l’article 6.5 précise que « le principe d’indexation annuelle du loyer tel que visé à l’article 6.1 constitue une clause essentielle et déterminante sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur. »

L’article 6.6 indique quant à lui que : « dans l’hypothèse où le mécanisme d’encadrement de l’indexation annuelle mentionné à l’Article 6.2 du Chapitre A ci-dessus serait déclaré nul ou inapplicable, cette circonstance n’affectera pas la validité du Bail ni le principe de l’indexation annuelle du loyer visé à l’Article 6.1 dudit Chapitre A. La nullité sera alors cantonnée à la seule stipulation concernée, la clause d’indexation restant alors applicable et le loyer indexé conformément audit Article 6.1, sans application des stipulations dudit Article 6.2. »

Il résulte de ce qui précède que cette partie de la clause, à savoir l’article 6.2, en ce qu’elle plafonne à la hausse comme à la baisse l’indexation du loyer, doit être réputée non-écrite, la circonstance que le Preneur ait pu bénéficier du plafonnement du loyer à la baisse du loyer étant sans incidence.

En revanche, le reste des clauses de l’article 6 est divisible et trouve à s’appliquer, de sorte qu’il convient de retenir une actualisation du loyer depuis 2015 sans plafonnement à la hausse comme à la baisse de 2 %, en prenant en compte comme indice de comparaison l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) de l’année suivante, à savoir celui du deuxième trimestre de chaque année d’actualisation, conformément aux stipulations divisibles et régulières de l’article 6.1 du bail :

— loyer initial annuel HT HC : 1 307 200 € ;

— Indice de référence (ILAT 2e trimestre 2015) : 107,86

Par ailleurs, l’indexation ayant été expressément stipulée comme d’application automatique, il y a lieu, pour déterminer le différentiel annuel résultant de la perte ponctuelle d’économie de loyer, de tenir compte du montant actualisé du loyer tel qu’il aurait dû résulter de l’application automatique des stipulations du bail litigieux, et non de son montant effectivement appelé par le Bailleur, quand bien même ce dernier n’aurait pas actualisé annuellement le loyer. En effet, la valeur vénale du droit au bail doit tenir compte du montant actualisé conformément à la volonté des parties selon les termes du bail, indépendamment de la circonstance que le Bailleur renonce, même implicitement, à réclamer un montant actualisé au cours dudit bail, une telle actualisation demeurant juridiquement exigible en son principe sous réserve des règles civiles applicables en matière de prescription.

Soit sur la période considérée depuis la prise d’effet du bail au 11 décembre 2015 :

— Actualisation au 11 décembre 2016 :

108,41 (ILAT 2e trimestre 2016) x 1 307 200 € (loyer année écoulée) / 107,86 (indice de référence) = 1 313 865,68 € ;

— Actualisation au 11 décembre 2017 :

109,89 (ILAT 2e trimestre 2017) x 1 313 865,68 € (loyer année écoulée) / 107,86 (indice de référence) = 1 338 593,54 € ;

— Actualisation au 11 décembre 2018 :

112,01 (ILAT 2e trimestre 2018) x 1 338 593,54 € (loyer année écoulée) / 107,86 (indice de référence) = 1 390 469,31 € ;

— Actualisation au 11 décembre 2019 :

114,47 (ILAT 2e trimestre 2019) x 1 390 469,31 € (loyer année écoulée) / 107,86 (indice de référence) = 1 475 681,64 € ;

— Actualisation au 11 décembre 2020 :

114,33 (ILAT 2e trimestre 2020) x 1 475 681,64 € (loyer année écoulée) / 107,86 (indice de référence) = 1 564 200,65 €

— Actualisation au 11 décembre 2021 :

116,46 (ILAT 2e trimestre 2021) x 1 564 200,65 € (loyer année écoulée) / 107,86 (indice de référence) = 1 688 919,04 € ;

— Actualisation au 11 décembre 2022 :

122,65 (ILAT 2e trimestre 2022) x 1 688 919,04 € (loyer année écoulée) / 107,86 (indice de référence) = 1 920 507,33 € ;

— Actualisation au 11 décembre 2023 :

130,64 (ILAT 2e trimestre 2023) x 1 920 507,33 € (loyer année écoulée) / 107,86 (indice de référence) = 2 326 117,91 €.

Ainsi, à la date prévue de prise d’effet du nouveau bail des locaux de la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sis à [Localité 15], le loyer actualisé dû en vertu du bail litigieux portant sur les locaux de CHARENTON-BERCY aurait dû s’élever à 2 326 117,91 €.

Or le collège des experts judiciaires ont estimé que la valeur locative de marché pour des locaux d’entrepôt sis à [Localité 5] au cours de la période comprise entre 2021 et 2023 à 1 719 000 € AN HT HC.

Le différentiel annuel entre cette valeur locative estimée et le montant actualisé du loyer conventionnel étant négatif, il s’ensuit que sur la période arrondie à deux années s’écoulant entre le début du bail portant les locaux de [Localité 15] et l’expiration escomptée du bail consenti sur les locaux litigieux de [Localité 5], la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE ne peut se prévaloir d’aucune perte d’économie de loyer, car le loyer indexé sans clause tunnel se serait avéré plus onéreux que la valeur locative de marché.

Concernant la seconde période d’indemnisation, le collège des experts judiciaires a évalué le différentiel de loyer entre la valeur économique de marché du nouveau loyer de [Localité 15] et celui qui aurait été dû à la S.A.S. [Localité 5]-BERCY en cas de renouvellement du bail litigieux de CHARENTON-BERCY.

En prenant en compte le prorata des surfaces des nouveaux locaux de [Localité 14], lesquelles présentent une superficie additionnelle de 5 241 m² par rapport aux locaux litigieux de [Localité 5], les experts ont estimé que le « loyer économique » de [Localité 14] devrait s’élever à 1 315 246 € AN HT HC, hors indexation et parking inclus.

En tout état de cause, il résulte de l’expertise que le « loyer annuel facial » des nouveaux locaux de la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sis à [Localité 15] s’élevait à 2 283 890 € HT HC, ce qui même sans prendre en considération la franchise de loyer de 16 mois HT HC consentie par le nouveau Bailleur, demeure inférieur au loyer actualisé exigible par la S.A.S. [Localité 5]-BERCY au 11 décembre 2023.

Dès lors, le différentiel de loyer au titre de cette seconde période est également négatif

En conséquence, la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sera intégralement déboutée de sa demande indemnitaire principale au titre du droit à bail.

Sur les indemnités accessoires

Sur la perte partielle d’exploitation

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE soutient que le déménagement de son site d’exploitation a engendré une perte partielle d’exploitation découlant de l’augmentation des temps de trajets des conducteurs, diminuant ainsi le ratio des colis collectés dans le cadre de son activité de desserte de [Localité 12].

Concernant ce préjudice de changement de site, le collège des experts judiciaires a estimé le coût unitaire par véhicule/conducteur non actualisé en prenant en compte un terme kilométrique, un terme horaire de coûts conducteurs et un terme journalier, en l’évaluant en décembre 2021 à 43 286,40 € annuels sur une base de 240 jours de travail par an.

Les experts préconisent d’apprécier ce montant unitaire de préjudice dans le long terme en ne prenant en compte que la période ferme du nouveau bail, soit neuf années, en l’actualisant au taux de 10 % pour le ramener, sur une période courant de début 2024 à fin 2032, à 249 285 €.

Il convient de retenir cette estimation et de l’appliquer au nombre de véhicules supplémentaires qui seront nécessaires pour compenser la perte d’exploitation résultant de l’éloignement géographique du nouveau site.

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE fait exposer que 25 nouveaux véhicules seront nécessaires, ce que le Bailleur réfute.

Les experts ont quant à eux estimé que ne pas être « en mesure de confirmer le préjudice chiffré par la société UPS à « 20 conducteurs supplémentaires, 6 agents de quai supplémentaires et 20 véhicules supplémentaires pour assurer le traitement du même nombre de colis qu’à [Localité 5] ».

D’autant plus que dans le dire récapitulatif d’UPS du 30 juin 2023, cette demande a évoluée pour atteindre 25 conducteurs et camions supplémentaires. » (pièce n° 25 en défense, p. 64)

Les experts se sont donc contentés dans leur rapport de proposer le calcul d’un coût unitaire actualisé « dans l’attente de connaître le nombre de véhicules/ conducteurs à considérer sur la base de justificatifs probants.

Le Juge appréciera. » (pièce n° 25 en défense, p. 65).

En l’espèce, la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE fait verser aux débats un tableau des tournées types des chauffeurs (pièce n° 13 en demande) et un tableau de comparaison entre les itinéraires des chauffeurs depuis [Localité 5] et [Localité 15] (pièce n° 14 en demande). Or ces éléments purement déclaratifs, et par ailleurs déjà produits dans le cadre de l’expertise, ne présentent pas un caractère suffisamment probant permettent à eux seuls de corroborer la matérialité du préjudice allégué.

La demanderesse produit également aux débats huit constats de commissaires de justice ayant accompagnés les livraisons de ses employés dans [Localité 12] depuis les deux sites de [Localité 5] et [Localité 15] afin de mesurer la distance horaire et kilométriques lors du trajet de première livraison depuis le site concerné, puis lors du trajet de retour vers ledit site après la dernière livraison, et ce durant les deux journées des 25 et 26 juin 2024 (pièce n° 24 en demande). Ces constats aboutissent à une différence cumulée horaire de 47 à 59 minutes, et à une différence cumulée kilométrique d’environ 25 kilomètres entre les deux sites, le temps et le trajet de livraison apparaissant au moins deux fois plus long depuis le site de [Localité 15].

Si la S.A.S. [Localité 5]-BERCY fait exposer que la circulation francilienne était perturbée lors de l’établissement de ces constats en raison des installations liées aux jeux olympiques de l’été 2024, ainsi qu’il ressort notamment d’un communiqué de la Préfecture de police du 30 mai 2024 (pièce n° 34 en défense) et qu’un incendie est survenu pendant l’un des trajets, ces circonstances ne permettent pas d’occulter la différence de trajet entre les deux sites qui apparaît structurelle, la perturbation du trafic francilien étant, en tout état de cause, censée impacter indifféremment les livraisons depuis chacun des sites concernés.

D’ailleurs, le collège des experts judiciaires relève dans son rapport que « effectivement, le changement de site de [Localité 6] à celui de [Localité 15] pourrait engendrer un coût supplémentaire lié à l’augmentation des temps de trajets et donc à la baisse du nombre de colis collectés et livrés par conducteur » (pièce n° 25 en défense, p. 63).

Il s’évince de ce qui précède qu’il existe un faisceau d’indices démontrant l’existence d’un préjudice de perte d’exploitation au détriment de la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE, et pour lequel la S.A.S. [Localité 5]-BERCY doit l’indemniser.

Il appartient néanmoins au Preneur d’établir l’étendue de son préjudice, à savoir en l’espèce le nombre de véhicules ou de conducteurs supplémentaires visant à compenser la distance de trajet supplémentaire induite par le déplacement de son activité dans les nouveaux locaux de [Localité 15]. Or, ainsi que l’ont relevé les experts, le défaut d’éléments probants ne permettait pas une approche quantitative et il appartenait à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE d’apporter des justificatifs permettant de chiffrer le nombre de véhicules ou de conducteurs supplémentaires effectivement employés depuis le basculement sur le nouveau site, lequel devait être livré au plus tard au 31 décembre 2023, et ce alors que la clôture de la procédure est intervenue le 5 décembre 2024, soit près d’un an plus tard.

Or, aucun élément versé en procédure ne permet d’établir le nombre de véhicules supplémentaires acquis ou le nombre de conducteurs supplémentaires embauchés depuis le transfert de l’activité vers [Localité 15].

Compte-tenu de l’ensemble des éléments versés aux débats, et en raison de la matérialité du préjudice constaté qu’il revient en tout état de cause à la juridiction d’évaluer, il y a lieu d’estimer à huit le nombre de véhicules supplémentaires à considérer, et d’appliquer cette estimation du nombre de véhicules à la proposition pertinente de coût unitaire actualisé par les experts, soit :

8 × 249 285 € = 1 994 280 €

En conséquence, la S.A.S. [Localité 5]-BERCY sera condamnée à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme de 1 994 280 € en réparation de son préjudice de perte d’exploitation.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur ainsi que les frais d’agence et de rédaction d’acte.

Elle est exclue si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé. Son montant est établi au réel (cf. art. 719, Code Général des Impôts) ou de façon forfaitaire (8 à 12 % du montant de l’indemnité principale).

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE estime que cette indemnité doit être évaluée à 112 985 € tandis que la S.A.S. [Localité 5]-BERCY considère qu’elle doit être limitée à 73 000 €.

Les parties doivent être regardées aux termes de leurs écritures comme s’accordant sur le montant de la facture de 66 270 € issue de l’expert immobilier [K] et sur le montant de 5 300 € HT pour expertise technique, soit un total de 71 570 €.

Aucune indemnité principale n’étant due, il n’y a pas lieu de mettre à la charge du Bailleur des droits d’enregistrement.

En revanche, si la demanderesse se prévaut d’une facture pour frais de rédaction d’acte d’un montant de 39 985 € qui n’est pas produite selon le bordereau des pièces communiquées, ni mentionnée par les experts ou la partie adverse. Un tel montant ne peut donc être regardé comme établi.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 71 570 €.

Sur les frais de déménagement

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sollicite en premier lieu un montant de 626 977 € au titre du coût de son personnel consacré à l’étude, à l’organisation et au suivi du transfert vers le nouveau site.

À ce titre le rapport du collège des experts judiciaires relève que les montants annoncés en page 30 du rapport [K] « sont anciens (2015) et non justifiés comptablement » et ajoute que « l’indemnisation accordée au titre des « frais de réinstallation » (ci-avant calculés) intègre déjà les honoraires d’un architecte en « mission complète » (± 13 % HT du montant total) pour le suivi technique (projet centre + projet HQ + ingénierie). » (pièce n° 25 en défense, p. 72).

De tels coûts n’étant pas établie de manière probante par la demanderesse, sur lequel repose la charge de la preuve, il convient donc de le débouter de ses prétentions à ce titre.

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sollicite en second lieu la prise en charge de frais de déménagement qu’elle évalue à 70 000 €, selon une première estimation des experts judiciaires.

Ces derniers ont considéré dans leur rapport définitif (pièce n° 25 en défense, p. 68) que « aujourd’hui, il ne nous paraît plus pertinent de retenir cette 1ère estimation [de 70 000 €] qui restait à parfaire sur devis. En raison de la prochaine date de transfert, il nous paraît justifié de considérer maintenant la facture à payer (la facture du déménagement restant à produire). »

Si la demanderesse ne produit aucune facture de déménagement, elle verse cependant aux débats un devis de déménagement (pièce n° 25 en demande) d’un montant de 34 200 €, qu’il y a lieu de retenir, en écartant la première estimation des experts, que ces derniers retiennent eux-mêmes comme obsolète aux termes de leur rapport.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. [Localité 5]-BERCY à indemniser la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE des frais de déménagement pour un montant de 34 200 €.

Sur les travaux d’aménagement

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sollicite la prise en charge de travaux d’aménagement qu’elle évalue à 2 101 841,51 € après déduction d’un coefficient de vétusté de 20 % préconisé par les experts, et qu’elle accepte, tandis que le Bailleur considère qu’il convient d’appliquer également à ce montant le coefficient de surface recommandé par le collège des experts en raison de la plus grande superficie des locaux de [Localité 15], ainsi qu’un coefficient de vétusté de 70 %, ramenant ainsi la somme due au titre des travaux d’aménagement à un montant de 497 190,60 €.

Le collège des experts préconise quant à lui un montant de 1 325 000 €, après proratisation des surfaces et application d’un abattement pour vétusté de 20 % compte-tenu du fait que « Les locaux exploités à [Localité 5] ne sont pas neufs. Le bail a pris effet le 11 décembre 2015. Il est justifié de considérer l’obsolescence des lieux » et de « tenir compte de l’importance de la partie à usage d’activité qui représente environ 75 % de l’assiette locative » (pièce n° 25, p. 69).

En l’espèce, la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE produit des devis d’un montant cumulé de 2 627 301,89 € HT et la proratisation préconisée par les experts apparaît adaptée, de sorte que cette somme doit être ramenée à la somme de 1 657 302 € HT issue du premier calcul du collège des experts.

En revanche, le coefficient de vétusté de 20 % apparaît trop faible et il convient de le fixer à 30 %, soit :

1 657 302 € HT x 0,70 = 1 160 111,40 € arrondis à 1 160 111 €.

En conséquence, il convient de mettre une telle somme à la charge de la S.A.S. [Localité 5]-BERCY.

Sur les frais afférents à la nouvelle machine de tri

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE fait exposer que le coût d’acquisition et d’installation de la nouvelle machine de tri dans les locaux de [Localité 15] s’élèverait, après amortissement, à la somme de 2 465 022 €. La S.A.S. [Localité 5]-BERCY et le collège des experts judiciaires estiment quant à eux que cette indemnisation devrait être de 1 892 568 € correspondant selon les experts au « prix d’achat de la machine de [Localité 5] [2 900 457 € HT en 2016] corrigé de l’inflation [soit un montant actualisé de 3 407 251 € HT], auquel nous avons soustrait le montant des amortissements déjà effectués » (pièce n° 25 en défense, p. 71).

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sollicite en revanche de tenir compte du coût de la nouvelle machine installée à [Localité 15] auquel a été retranchée l’option d’équipement de rayons X (90 000 €), moins l’amortissement sur la machine installée à [Localité 5].

Or c’est à raison que les experts relèvent que le différentiel entre ces deux approches s’explique par « les seules capacités techniques présumées supérieures de la nouvelle machine de tri en 2023 par rapport à une technologie datant de 2016 mais aussi par le dimensionnement de la nouvelle installation en comparaison à l’ancienne, sachant que l’assiette locative des locaux situés à [Localité 14] est d’environ 61 à 63 % supérieure à celle de [Localité 5] » (pièce n° 25 en défense, p. 71).

Dès lors, il convient de retenir l’approche du collège des experts judiciaires, laquelle est pertinente, et d’évaluer l’indemnité afférente à l’installation d’une nouvelle machine de tri à la somme de 1 892 568 €.

En conséquence, la S.A.S. [Localité 5]-BERCY sera condamnée à verser cette somme à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE.

Sur les bornes de recharge pour véhicules électriques

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE fait exposer que l’activité sur le nouveau site de [Localité 15] nécessite l’installation de vingt bornes de recharges pour véhicules électriques, dont le coût est estimé à 341 550 € HT. Elle produit à cet effet des factures d’installation de premières bornes de rechargement sur le nouveau site (pièce n° 27 en demande).

La S.A.S. [Localité 5]-BERCY s’oppose à l’indemnisation de ce poste de préjudice en considérant que les pièces produites ne revêtent pas un caractère probant.

Le collège des experts estime quant à lui que seules dix bornes de recharges doivent être indemnisées, dans la mesure où l’ancien site de [Localité 5] n’en comporte qu’un tel nombre, et évalue le montant de l’installation de dix bornes à 171 000 € HT.

Il apparaît là encore pertinent de suivre les préconisations des experts et de n’indemniser que le nombre de bornes déjà présentes sur le site consenti aux termes du bail litigieux, en limitant ce nombre à dix.

En tout état de cause, les engagements pris par le Preneur en matière de dotation de véhicules électriques et l’instauration éventuelle d’une zone à faible émission à [Localité 12] ne sont pas opposables au Bailleur.

En conséquence, la S.A.S. [Localité 5]-BERCY sera condamnée à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme de 171 000 € HT au titre de la prise en charge de l’installation des bornes de recharge pour véhicules électriques sur le nouveau site de [Localité 15].

Sur la prise en charge de divers équipements informatiques, de téléphonie, de sécurité et de scanning

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sollicite la prise en charge des frais d’acquisition de divers équipements pour un montant de 1 051 872 € HT.

Les experts judiciaires ont relevé dans leur rapport définitif que : « la seule approche pertinente serait de la part d’UPS de produire les factures des coûts réels des aménagements spécifiques (sécuritaires et postes informatiques) des seuls locaux objet de la présente éviction sis à [Localité 5] au lieu de produire le coût des équipements de sécurité d’un site de tri lyonnais dont nous ignorons tout et qui ne figure qu’en annexe du dire récapitulatif.

Sur la base des dites factures relatives au seul site de [Localité 5] à communiquer au juge, il conviendra de déduire l’amortissement déjà effectué du matériel (à certifier) et de tenir compte de l’inflation sur la période échue qui est de +/-17,50% ».

En l’espèce, si le Preneur produit plusieurs devis et des factures acquittées à l’appui de ces devis, il ne démontre pas avoir assumé la charge de factures pour de tels équipements pour le seul site litigieux de [Localité 5], or le Bailleur n’étant tenu de ne prendre en charge que les équipements déjà acquis par la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sur l’ancien site, après déduction des amortissements et de l’inflation, la demanderesse échoue à démontrer l’exigibilité, par équivalence, d’un tel poste de préjudice.

En conséquence, la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais de sécurisation temporaire du site de [Localité 15]

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE fait exposer qu’elle peut prétendre à la prise en charge des frais de gardiennage du nouveau site au cours du montage de la machine de tri et de l’installation de divers équipements déjà détaillés supra.

Le Bailleur s’oppose à la prise en charge de ce poste d’indemnisation et le collège des experts judiciaires ne l’a pas évoqué dans son rapport.

En tout état de cause, le gardiennage d’un site d’activité relève d’un choix du Preneur qu’il lui est loisible d’effectuer indépendamment de toute période de déménagement de son activité, l’opportunité de protéger son matériel de tout vol ou dégradation ne pouvant être circonscrite à la seule période de transfert de l’activité depuis l’ancien site.

Ainsi le Bailleur ne peut être amené à indemniser des frais que le Preneur a entendu assumer et qui sont sans relation causale avec le changement de sites, la sécurisation d’un site n’étant pas une charge ponctuelle uniquement liée à un déménagement de l’activité.

En conséquence, la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur l’aménagement, la location et la sécurisation du parking poids-lourds du nouveau site de [Localité 15]

La demanderesse fait exposer que les frais de location et de gardiennage d’un parking poids-lourds sur le nouveau site d’activité sont dus par le Bailleur dès lors que cette activité était permise sur l’ancien site de [Localité 5]. Elle soutient notamment que l’usage des parties communes pour le stationnement de tels véhicules était autorisée par l’article 8.3.11 de la notice descriptive du Bail et est attesté par le marquage des places de stationnement au sol.

La S.A.S. [Localité 5]-BERCY fait valoir que ce stationnement n’était pas permis par le bail litigieux, ce que concluent également les experts judiciaires qui préconisent de rejeter un tel poste de préjudice « en raison de l’absence d’autorisation de stationnement sur le site pour les poids lourds, en dehors de la période correspondant aux opérations de chargements / déchargements » (pièce n° 25 en défense, p. 72).

En l’espèce, les experts ont notamment relevé que : « L’article 8.3.9 alinéa 2 des conditions générales du bail de [Localité 5] stipule que : « le preneur ne devra déposer ou entreposer aucun objet dans les emplacements de stationnement ; lesquels sont réservés exclusivement au stationnement des véhicules ayant les proportions d’une voiture de tourisme ou de véhicule deux roues ».

Nous en concluons que le site de [Localité 5] ne disposait pas de parc sécurisé exclusivement dédié au stationnement des poids lourds. » (pièce n° 25, p. 72).

Il résulte des stipulations expresses du bail reproduites supra que ce type de stationnement n’était pas régulièrement consenti au Preneur sur les locaux donnés à bail par la S.A.S. [Localité 5]-BERCY, cette dernière ne pouvant dès lors, par équivalence, prendre en charge son coût sur le nouveau site.

En conséquence, la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sera déboutée de sa demande indemnitaire relative aux frais de stationnement des véhicules poids-lourds.

Sur la prise en charge du double loyer

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE soutient que le Bailleur doit l’indemniser d’une somme d’un montant de 1 303 332 € représenté par les frais de consommations et de police d’assurance à sa charge au cours de la convention de mise à disposition anticipée des nouveaux locaux, ainsi que par le double loyer du 1er janvier au 30 juin 2024.

La S.A.S. [Localité 5]-BERCY s’oppose à l’indemnisation de ce poste de préjudice en arguant de l’existence d’une franchise de loyer au profit du Preneur.

Le collège des experts judiciaires relève à ce titre que : « l’existence d’une franchise de loyer de 16 mois et de la mise à disposition anticipée des locaux pendant 4 mois (afin de permettre au Preneur de réaliser l’ensemble des démarches et des travaux nécessaires à son installation dans les nouveaux locaux), nous ne retenons pas d’indemnité au titre de « double loyer ». »

Il est constant que le Preneur ne saurait mettre à la charge du Bailleur un coût qu’elle n’a pas supporté du fait de l’octroi d’une franchise, les experts ayant calculé que cette mesure d’accompagnement au profit de la demanderesse peut être chiffrée à :

(1 315 249 € AN HT HC / 12 mois) x 16 mois = 1 753 665 € HT HC.

Dès lors, un tel poste de préjudice n’apparaît pas justifié, et il conviendra d’en débouter la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE.

Sur le différentiel de taxes et de charges

La demanderesse fait valoir que le Bailleur doit l’indemniser du différentiel existant au titre de ces postes de dépenses entre l’ancien site et le nouveau, et l’évalue à la somme de 1 209 587,10 €.

Les experts judiciaires ont précisé dans leur rapport définitif que le différentiel invoqué par le Preneur repose sur un aléa « car les charges annoncées sont provisionnées dans un cas ([Localité 5]) et estimées dans l’autre ([Localité 14]) » et que « même s’il était révélé un différentiel des charges et taxes plus élevé à [Localité 14] – ce qui reste à démontrer sur la base de documents probants-, ces coûts supplémentaires s’inscriraient dans le temps. Par conséquent, tout calcul devrait faire l’objet d’une actualisation financière ». À la suite des constatations liminaires, les experts ont proposé « un 1er calcul basé sur l’estimation [K] » (pièce n° 25 en défense, p. 73) en appliquant un coefficient de proratisation des surfaces entre l’ancien site et le nouveau, ainsi qu’un taux d’actualisation de 10 % pour aboutir à une estimation de 276 433 €.

Le Bailleur fait valoir quant à lui en défense que ce montant n’est qu’un estimatif dans la mesure où le bail consenti sur les nouveaux locaux de [Localité 15] ne prévoir qu’un budget prévisionnel et où le Preneur ne verse aux débats aucun élément nouveau.

En l’espèce, il est constant que les experts judiciaires ont relevé que le différentiel ressortant du rapport [K] reposait sur des charges estimées en ce qui concerne les nouveaux locaux, et qu’il appartenait donc à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE d’actualiser ces montants sur le fondement de pièces probantes et détaillées réclamées par les experts dans leur réponse au dire récapitulatif du Preneur du 30 juin 2023.

Or, la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE ne verse aux débats aucun document nouveau et ne peut se prévaloir que du montant du « budget prévisionnel annuel pour l’année d’Achèvement des Locaux » fourni à titre estimatif par le nouveau Bailleur aux termes de l’article 7.1 du bail consenti sur les locaux de [Localité 15].

Dès lors, le Preneur n’ayant produit au tribunal aucun autre élément probant à même d’établir la réalité d’un différentiel de charges entre les deux sites, et l’estimatif réclamé à titre prévisionnel par le nouveau Bailleur présentant un caractère aléatoire pour des locaux neufs sous réserve la première régularisation des charges à intervenir sur le nouveau site, un tel poste de préjudice ne peut être regardé comme certain et avéré, le défendeur ne pouvant être condamné à supporter le coût d’un différentiel sur neuf années ne reposant que sur des éléments indicatifs estimés pour la seule année d’achèvement des nouveaux locaux.

En conséquence, la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE sera déboutée de sa demande formée au titre du différentiel de charges.

Sur les frais administratifs

Les experts judiciaires ont préconisé de retenir une indemnisation forfaitaire de 20 000 €, dont le Preneur accepte le montant, tandis que le Bailleur s’y oppose sous réserve de la production de justificatifs.

L’évaluation forfaitaire des experts apparaissant pertinente, il y a lieu de retenir cette somme sans qu’il soit besoin de réclamer un justificatif au Preneur.

En conséquence, la S.A.S. [Localité 5]-BERCY sera condamnée à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme de 20 000 € au titre des frais administratifs.

Sur le trouble commercial

La S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE fait exposer que le trouble commercial résultant du changement de site doit être évalué à 15 jours de masse salariale selon évaluation du rapport [K], soit le somme de 246 156 €.

Le Bailleur s’oppose à tout versement d’une indemnité pour ce poste de préjudice en faisant valoir que le Preneur jouit d’une mise à disposition anticipée des nouveaux locaux et qu’il a reconnu dans son dire récapitulatif du 30 juin 2023 que le déménagement serait opéré de l’ancien site vers le nouveau en un seul week-end.

Les experts judiciaires n’ont pas proposé d’évaluation dans la mesure où ils relèvent que « Depuis l’envoi de nos pré-rapports et de la réception des dires récapitulatifs, nous n’avons reçu aucun document comptable » (pièce n° 25 en défense, p. 74).

En l’espèce, il convient de considérer que le trouble commercial ne saurait être inexistant compte-tenu de la matérialité du transfert de l’activité vers le nouveau site quand bien même ce dernier était immédiatement disponible et compte-tenu de l’activité considérée reposant sur des délais de livraisons rapides portant sur des stocks continus de volume important, et il y a lieu de l’évaluer à 7 jours de masse salariale en retenant le chiffre de la masse salariale avancé par la demanderesse et non contesté en défense, soit :

(246 156 € / 15) x 7 = 114 872 € arrondis.

En conséquence, il y a lieu de mettre cette somme à la charge de la S.A.S. [Localité 5]-BERCY.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du Code de commerce :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation étant distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès l’exercice par le bailleur de son droit d’option, cette indemnité doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative (Cass. Civ. 3e, 3 octobre 2007, n° 06-17.766, Bull. 2007, III, n° 160)

L’article 12.7 du bail litigieux stipule que :

« Dans l’hypothèse où le Preneur se maintiendrait dans les Locaux Loués après l’expiration du Bail ou que des réparations locatives ne soient pas complètement réalisées, le Preneur devra au Bailleur, outre l’intégralité des charges, impôts et taxes dus en application du Bail, une indemnité d’occupation annuelle égale à deux (2) fois le montant du loyer annuel toutes taxes comprises, calculée prorata temporis ».

Une telle stipulation présentent le caractère d’une clause pénale et vise à sanctionner le maintien indu du Preneur dans les locaux, alors que ce maintien est en l’espèce de droit en vertu d’une disposition législative à laquelle une stipulation contractuelle ne saurait déroger, et ce jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Il convient dès lors d’évaluer l’indemnité d’occupation à la valeur locative, estimée selon les experts judiciaires à la somme annuelle de 1 547 100 € HT HC, après application d’un abattement de précarité de 10 %, lequel se justifie compte-tenu de la précarité résultant du changement vers un site géographiquement plus éloigné de sa zone de livraison pour le Preneur.

Dès lors, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à cette somme jusqu’à la date de libération des lieux par la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE et de débouter le Bailleur de sa demande principale tendant à la fixer au double du loyer conventionnel ensemble sa demande subsidiaire visant à ne pas appliquer d’abattement de précarité.

Sur la demande reconventionnelle de compensation

Aux termes de l’article 1347 du Code civil :

« La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

En l’espèce, le défendeur sollicite la compensation entre l’indemnité d’éviction qu’il devra verser au Preneur et l’indemnité d’occupation due par ce dernier.

Il y a donc lieu de l’ordonner.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE à payer à la S.A.S. [Localité 5]-BERCY la somme de 20 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE de sa demande de nullité du congé délivré le 7 juin 2018 par la S.A.S. TLP Acquisition I ;

DÉBOUTE la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE de sa demande indemnitaire au titre de la perte d’économie de loyer ;

CONDAMNE la S.A.S. [Localité 5]-BERCY à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme de 1 994 280 € en réparation de son préjudice de perte d’exploitation ;

CONDAMNE la S.A.S. [Localité 5]-BERCY à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme de 71 570 € au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE la S.A.S. [Localité 5]-BERCY à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme de 34 200 € au titre des frais de déménagement sur le site de [Localité 15] ;

DÉBOUTE la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE de sa demande indemnitaire de prise en charge du coût de son personnel consacré à l’étude, à l’organisation et au suivi du transfert vers le nouveau site ;

CONDAMNE la S.A.S. [Localité 5]-BERCY à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme de 1 160 111 € au titre des travaux d’aménagement ;

CONDAMNE la S.A.S. [Localité 5]-BERCY à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme de 1 892 568 € au titre de l’installation d’une nouvelle machine de tri ;

CONDAMNE la S.A.S. [Localité 5]-BERCY à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme de 171 000 € HT au titre de l’installation des bornes de recharge pour véhicules électriques ;

DÉBOUTE la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE de sa demande indemnitaire de prise en charge de divers équipements informatiques, de téléphonie, de sécurité et de scanning ;

DÉBOUTE la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE de sa demande indemnitaire au titre des frais de sécurisation temporaire du nouveau site de [Localité 15] ;

DÉBOUTE la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE de sa demande indemnitaire relative aux frais de stationnement des véhicules poids-lourds ;

DÉBOUTE la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE de sa demande indemnitaire au titre de la prise en charge du double loyer ;

DÉBOUTE la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE de sa demande indemnitaire au titre de la prise en charge du différentiel de charges ;

CONDAMNE la S.A.S. [Localité 5]-BERCY à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme forfaitaire de 20 000 € au titre des frais administratifs ;

CONDAMNE la S.A.S. [Localité 5]-BERCY à verser à la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE la somme de 114 872 € au titre du trouble commercial ;

FIXE le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE à la S.A.S. [Localité 5]-BERCY à la somme annuelle de 1 547 100 € HT HC à compter du 11 décembre 2018 jusqu’à libération effective des locaux qui avaient été donnés à bail ;

ORDONNE la compensation de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. [Localité 5]-BERCY avec l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE ;

CONDAMNE la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE à payer à la S.A.S. [Localité 5]-BERCY la somme de 20 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. UNITED PARCEL SERVICE FRANCE aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 10], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT-NEUF JUILLET

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT