Tribunal Judiciaire de Toulouse, Pole civil fil 2, 25 mars 2026, n° 23/04494

TJ Toulouse 25 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, pole civil fil 2, 25 mars 2026, n° 23/04494
Numéro(s) :	23/04494
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle VINCENTNathalie LAURENTRhislene SERAÏCHEMaider HENNEBUTTE
Cabinet(s) :	FIDAL
Parties :	S.C.I. c/ son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège de la société, S.A. SOCFIM, S.A.R.L. BC PROMOTION

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 23/04494 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SJWX

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 25 Mars 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 03 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 11 février 2026, puis prorogé au 11 mars 2026 et au 25 mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

DEMANDERESSE

S.C.I., GARITO, [A], RCS, [Localité 1] 501 548 960,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Nathalie LAURENT de la SELEURL NL AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 427 et Maître Maider HENNEBUTTE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant.

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. BC PROMOTION prise en la personne de son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège de la société.,

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Rhislene SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire :

S.A. SOCFIM, RCS, [Localité 2] 390 348 779,

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par Maître Annabelle LE MAILLOT de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 127 et Maître Isabelle VINCENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 22 février 2022, la SCI, [T], [A] a consenti à la société BC Promotion une promesse de vente portant sur un immeuble à usage commercial destiné à être démoli, avec terrain attenant, situé, [Adresse 4], moyennant le prix de 1 150 026 euros, payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

Cette promesse, consentie pour une durée de seize mois, était assortie de plusieurs conditions suspensives, en particulier l’obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs permis de construire pour la réalisation d’un ou plusieurs ensembles immobiliers collectifs à usage d’habitation et de commerce en pied d’immeuble, d’une surface de plancher totale de 3 400 m² au minimum pour la partie affectée à la partie habitation, et 580 m² au minimum pour la partie affectée à un usage commercial.

L’indemnité d’immobilisation était fixée à 115 000 euros.

La société BC Promotion a obtenu un permis de construire présentant ces caractéristiques le 8 février 2023.

Un voisin immédiat, M., [P], [U], a formé un recours gracieux contre l’arrêté de permis de construire, avant de saisir le tribunal administratif de Toulouse, le 22 mai 2023, d’une requête afin d’annulation de cet arrêté.

La SCI, [T], [A] et ce voisin ont signé un protocole transactionnel le 13 juin 2023.

M., [U] a déposé un mémoire en désistement enregistré le 14 juin 2023.

Toutefois, la société BC Promotion n’a pas réitéré la vente.

Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, la SCI, [T], [A] a sommé la société BC Promotion de lui verser l’indemnité d’immobilisation de 115 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2023, la SCI, [T], [A] a sommé la Société centrale pour le financement de l’immobilier (SOCFIM), qui s’était portée caution, de payer la même somme.

Par actes de commissaire de justice des 16 et 19 octobre 2023, la SCI, [T], [A] a fait assigner la société BC Promotion et la SOCFIM devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, la SCI, [T], [A] demande de :

— condamner solidairement la société BC Promotion et la SOCFIM à lui verser la somme de 115 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023,

— condamner solidairement la société BC Promotion et la SOCFIM à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, la société BC Promotion demande de :

— débouter la SCI, [T], [A] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la SCI, [T], [A] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner la SCI, [T], [A] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, la SOCFIM demande de :

— débouter la SCI, [T], [A] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la SCI, [T], [A] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 11 septembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 3 décembre 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 11 février 2026, délibéré prorogé au 25 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale relative à l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Enfin, l’article 1304-6 de ce code dispose : « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. / (…) En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 22 février 2022 stipule, en page 11 : « Si ce permis fait l’objet d’un recours contentieux, gracieux ou hiérarchique dans les deux mois de son affichage et/ou d’un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, les parties se rapprocheront afin de convenir de la suite à donner à la présente promesse de vente. / Passé le délai indiqué au paragraphe « DELAI » la condition suspensive sera réputée comme n’étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues sauf si le BENEFICIAIRE décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition ».

Le délai de cette promesse unilatérale de vente, « consentie le 22 février 2022 pour une durée de SEIZE (16) MOIS à compter des présentes », expirait le 21 juin 2023, ainsi que l’a rappelé l’avenant à ladite promesse de vente en date du 4 août 2022.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que la présidente de la 6ème chambre du tribunal administratif de Toulouse n’a donné acte à M., [U] de son désistement d’instance et d’action que le 22 juin 2023.

Dès lors, le 21 juin 2023, date d’expiration de la promesse de vente, le permis de construire accordé par arrêté du 8 février 2023 faisait toujours l’objet d’un recours contentieux, d’autant que, conformément à la jurisprudence constante dans le contentieux de l’excès de pouvoir, M., [U] pouvait retirer son désistement tant que le juge n’en avait pas donné acte.

Par suite, passé le 21 juin 2023, la condition suspensive devait être réputée comme n’ayant pas été réalisée.

Il en résulte qu’en application des stipulations contractuelles, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI, [T], [A] de sa demande de condamnation solidaire de la société BC Promotion et de la SOCFIM à lui verser la somme de 115 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

La société BC Promotion soutient que la SCI, [T], [A], qui ne s’est pas rapprochée d’elle pour convenir de la suite à donner à la promesse de vente à la suite du recours contre le permis de construire, contrairement à ce qu’imposaient les stipulations contractuelles, a commis une faute.

Toutefois, elle n’établit pas que ce manquement contractuel lui aurait causé un préjudice, d’autant qu’il lui était loisible de renoncer au bénéfice de la condition suspensive pour réitérer la vente.

Elle n’établit pas davantage que l’action judiciaire engagée par la SCI, [T], [A] lui aurait causé un préjudice distinct de celui réparé par l’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, il y a lieu de débouter la société BC Promotion de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner la SCI, [T], [A], partie perdante, aux dépens, ainsi qu’à verser à chacune des sociétés défenderesses une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI, [T], [A] présentée au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉBOUTE la SCI, [T], [A] de l’ensemble de ses prétentions,

DÉBOUTE la société BC Promotion de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI, [T], [A] à verser à chacune des sociétés BC Promotion et SOCFIM une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI, [T], [A] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT