TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04044

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXHD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

S.A. CITE JARDINS

C/

[B] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Mars 2026

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [B] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 janvier 2020, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Mme [B] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 606,28 euros, provision sur charges comprise.

Par contrat distinct du 29 janvier 2020, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Mme [B] [I] un garage n°48 situé au [Adresse 7] [Localité 2], rue adjacente à l'[Adresse 8], pour un loyer mensuel de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A CITE JARDINS a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 28 mai 2025 pour un montant en principal de 1.221,34 €.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 septembre 2025, la S.A CITE JARDINS a ensuite fait assigner Mme [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pourloyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [B] [I] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner cette dernière au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 2.134,29 €, au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels ;

outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 septembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, la S.A CITE JARDINS, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 1.597,51€.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 15 septembre 2025, Mme [B] [I] n’est ni présente ni représentée.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la S.A CITE JARDINS justifie avoir préalablement avisé le 31 mars 2025 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Mme [B] [I], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 05 mai 2025 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés de loyers de Mme [B] [I] le 31 mars 2025, ce qui confirme l’envoi et la réception du courrier de la S.A CITE JARDINS dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient également de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 29 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article « Résiliation pour défaut de paiement » page 5) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif au garage a été conclu avec la même bailleresse et se situe à proximité immédiate du logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire. Ce bail prévoit également qu’en cas de non-paiement et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant ces clauses, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 28 mai 2025 pour la somme en principal de 1.221,34€, conformément aux clauses résolutoires.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des baux étaient réunies à la date du 29 juillet 2025.

Dans ces conditions, l’expulsion de Mme [B] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant ni alléguée ni établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Mme [B] [I] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A CITE JARDINS produit un décompte démontrant que Mme [B] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.505,56 € à la date du 23 janvier 2026, incluant l’échéance du mois de décembre 2025.

Mme [B] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, elle sera, par conséquent, condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.505,56 €.

Par ailleurs, Mme [B] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, sous déduction des prestations sociales directement versées à la bailleresse le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets des clauses résolutoires et le 31 décembre 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [B] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er janvier 2026.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [B] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que Mme [B] [I] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDINS, Mme [B] [I] sera condamnée à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2020 entre la S.A CITE JARDINS et Mme [B] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2020 entre la S.A CITE JARDINS et Mme [B] [I] concernant un garage n°48 situé au [Adresse 10], [Localité 3], sont réunies à la date du 29 juillet 2025

ORDONNONS en conséquence à Mme [B] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la S.A CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [B] [I] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 1.505,56 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 23 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse) ;

CONDAMNONS Mme [B] [I] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 29 juillet 2025 et le 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS Mme [B] [I] à payer à la S.A CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [B] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Juge