TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01209 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H6PH

S.A. AGIRE

C/

[R] [Y]

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 24 Avril 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A.I.E.M. AGIRE

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par le cabinet RSD AVOCATS , avocat au barreau de l’ EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 7] [Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 05 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 avril 2023, la SAIEM AGIRE a donné à bail à Monsieur [R] [Y], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 403,58 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAIEM AGIRE a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement visant la clause résolutoire le 19 décembre 2023 ; puis elle l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ÉVREUX par acte de Commissaire de justice du 29 novembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 février 2025, la SAIEM AGIRE, représentée par son conseil, s’est référée à son assignation, sollicitant du tribunal de voir :

condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer la somme actualisée de 2.866,70 due au titre d’arriérés de loyers compte arrêté au 10 février 2025,condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 du Code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement situé [Adresse 2] ; dire en conséquence que Monsieur [R] [Y] sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement appartenant à la SAIEM AGIRE, et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Monsieur [R] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a sollicité avant tout l’homologation du plan d’apurement signé le 06 janvier 2025, prévoyant le règlement de mensualités de 50 euros en sus du loyer courant, sur une période de 67 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [Y], comparant en personne, a reconnu la dette. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation et l’expulsion :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 31 janvier 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 29 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [R] [Y] le 19 décembre 2023 pour un montant en principal de 1.963,08 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Monsieur [R] [Y] pourra être ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SAIEM AGIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [Y] reste lui devoir après soustraction des frais de poursuite déjà compris dans les dépens (182,26 euros), la somme de 2.684,44 euros (terme de janvier 2025 inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 484,75 euros (« prélèvement ») en date du 10 février 2025 et une dernière ligne débitrice de 434,75 euros (« T 01/01/25 – 31/01/25 ») en date du 31 janvier 2025.

Monsieur [R] [Y], comparant, reconnait la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2.684,44 euros correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 20 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ; à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de janvier 2025 inclus).

Enfin, Monsieur [R] [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur l’homologation du plan d’apurement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

L’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, un plan d’apurement a été régularisé entre les parties le 06 janvier 2025, prévoyant un remboursement de la dette locative par 66 mensualités de 50 euros chacune, la 67ème et dernière étant de 45,70 euros, et ce à compter du mois de février 2025 jusqu’au mois de septembre 2030.

Au vu de la position de la bailleresse, du versement de 50 euros déjà effectué par le locataire le 10 février 2025, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement conformes au plan adopté soit à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant, et ce rétroactivement à compter du mois de mars 2025 jusqu’à apurement complet de la dette locative.

Pendant le cours de ces délais, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il doit être précisé que si Monsieur [R] [Y] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient de l’avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entrainera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision, sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

IV.Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard de la situation respective des parties, il serait inéquitable de condamner Monsieur [R] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SAIEM AGIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 avril 2023 entre la SAIEM AGIRE et Monsieur [R] [Y] sur un appartement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 février 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à la SAIEM AGIRE la somme de 2.684,44 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 10 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus) ;

HOMOLOGUE le plan d’apurement signé entre la SAIEM AGIRE et Monsieur [R] [Y] le 06 janvier 2025 annexé à la présente décision (en deux pages) sauf le montant en principal fixé hors frais de procédure à 2.684,44 euros ;

AUTORISE ainsi Monsieur [R] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 50 euros chacune et ce rétroactivement à compter du mois de mars 2025 jusqu’à apurement complet de la dette locative ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAIEM AGIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, si besoin l’y ordonne ;

* que Monsieur [R] [Y] soit tenu de verser à la SAIEM AGIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés et au besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER