N° RG 25/01540 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKEU

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01540 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKEU

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

à M^e Katia PIZZASEGOLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JANVIER 2026

DEMANDEURS

Mme [I] [V] [H] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [E] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS JECAP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 04 septembre 1972 plusieurs fois renouvelé depuis et avec différents transferts du droit au bail, Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K], venant aux droits de Monsieur [D] [J], ont consenti à la SAS JECAP, venant aux droits de Madame [X] [W], un bail portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] (Haute-Garonne).

Sur fond de litige tenant au montant du loyer pour lequel le juge des loyers commerciaux avait été saisi par assignation du 23 février 2023 et estimant que le compte locatif de la SAS JECAP était débiteur, Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K] lui ont fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 17 juin 2024 pour un montant total de 8.245,45 euros.

Par ailleurs, un commandement d’avoir à réaliser des travaux visant la clause résolutoire a été également délivré au preneur par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025.

Par jugement du 25 juillet 2025, le juge des loyers commerciaux a rendu un jugement par lequel :

il était rappelé que le bail unissant les parties avait une durée de 9 ans à compter du 01 avril 2021, il fixait le loyer du bail renouvelé à la somme de 48.117,05 euros par an hors taxe et hors charges à compter du 01 avril 2021,déclarait irrecevable la demande des bailleurs que le preneur soit condamné à leur payer le différentiel de loyer entre celui versé et celui nouvellement fixé à compter du 01 avril 2021, estimant qu’une telle demande ne relevait pas de l’office du juge des loyers,disait que la SAS JECAP devait les intérêts de retard sur le différentiel de loyer à compter du 23 février 2023, date de l’assignation avec capitalisation des intérêts par année entière à compter de cette date.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K] ont assigné la SAS JECAP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail commercial, ordonner son expulsion et obtenir une provision au titre des loyers et charges impayés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 décembre 2025.

Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K] dans leurs dernières conclusions, demandent au juge des référés, de :

rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de l’inaction de la SAS JECAP dans le mois suivant les commandements de payer les loyers et charges et d’avoir à réaliser les travaux signifiés le 17 juin 2025,constater la résiliation du bail commercial à compter du 18 juillet 2025,ordonner l’expulsion de la SAS JECAP des locaux occupés, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfait délaissement, avec au besoin l’assistance de la force publique,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble aux frais, risques et périls des locataires et occupants,condamner la SAS JECAP à verser une provision d’un montant de 10.765,13 TTC, au titre des loyers et charges restant impayés au jour de la résiliation,condamner la SAS JECAP à verser la somme provisionnelle mensuelle de 4.009,75 € HT et HC au titre de l’indemnité d’occupation, telle que définie dans le bail et ses renouvellements, et par jugement du 25 juillet 2025, ainsi qu’aux charges y afférentes, dues depuis le 18 juillet 2025, date de prise d’effet de la résiliation du bail commercial, et jusqu’à parfaite libération des lieux,condamner, à titre provisionnel, la SAS JECAP au règlement de la taxe foncière 2025, au prorata de son temps d’occupation,condamner la SAS JECAP au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SAS JECAP aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification des commandements de payer et coût de l’acte, de la levée de l’état des nantissements et les éventuelles significations aux créanciers inscrits.

De son côté, la SAS JECAP demande au juge des référés, de :

principalement :

se déclarer incompétent eu égard à la contestation sérieuse quant au montant de la dette locative,débouter les consorts [K] de l’intégralité de leurs demandes,subsidiairement :

débouter les consorts [K] de l’intégralité de leurs demandes,suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre la SAS JECAP et les consorts [K],dire et juger que la clause résolutoire n’a pas joué,accorder des délais de paiement à la SAS JECAP soit le versement de la somme de 790 euros mensuelle en sus du paiement du loyer courant, jusqu’à apurement complet de sa dette locative,dire et juger n’y avoir lieu à prononcer une condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,dire et juger que chaque partie conserve à sa charge ses propres dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire et la demande de provision

* Sur les fondements légaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le contrat souscrit le 04 septembre 1972, son avenant du 20 janvier 2012 et son renouvellement du 01 juillet 1993, qui fixent les droits et les obligations de Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K], en leur qualité de bailleurs et de la SAS JECAP, en sa qualité de preneur, contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K] justifient avoir délivré un commandement de payer le 17 juin 2025 pour la somme de 8.073,06 euros (frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Selon décompte du 05 juin 2025, annexé au commandement de payer, cette somme correspond à un solde débiteur 2024 de 2.447 euros + 6 échéances mensuelles de 2.692,07 euros entre janvier et juin 2025 inclus = 18.599,42 euros, déduction à faire des paiements opérés par le locataire sur cette période de 10.526,36 euros.

Il est acquis qu’à la date du 17 juillet 2025, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par le commandement de payer, la SAS JECAP n’avait procédé aux paiements permettant de solder sa dette locative. Au contraire, le décompte daté du 17 juillet 2025, produit aux débats, montre que la dette s’est accrue de 2.692,07 euros, correspondant à l’échéance de juillet 2025, pour se porter à 10.765,13 euros (soit 8.073,06 euros + 2.692,07 euros).

Il convient de constater qu’à la date de l’expiration du commandement de payer, le juge des loyers commerciaux n’avait pas encore rendu sa décision. Il s’en déduit que la défaillance du preneur dans l’exécution de son obligation de paiement des loyers, des charges et des taxes ne trouve pas sa source dans la réévaluation du montant des loyers. Celui-ci connaissait déjà des difficultés avant même sa nouvelle fixation par le juge des loyers commerciaux

Le fait que la SAS JECAP n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 17 juillet 2025, traduit la défaillance du débiteur, et devrait en principe entraîner la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et devrait autoriser que soit ordonnée l’expulsion.

* Sur l’octroi de délai et la suspension de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

Cependant, la société défenderesse, dont la bonne foi est présumée, invoque des difficultés financières dont elle justifie, en produisant notamment une attestation de son expert-comptable qui mesure notamment l’impact économique à venir du doublement du montant du loyer.

De leur côté, même s’ils sont retraités, les bailleurs ne font pour leur part état d’aucune difficulté financière.

Au regard des pièces produites, de l’ancienneté de la relation contractuel et du fait que la SAS JECAP tente de contenir le solde locatif débiteur, il convient donc d’octroyer à la défenderesse un délai en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de loyers, mais également pour l’exécution des travaux, objet du commandement.

* Sur la fixation de la dette locative et la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile précité, les consorts [K] sollicitent l’octroi d’une provision.

Alors que dans le dernier décompte versé aux débats, daté du 09 octobre 2025, les bailleurs imputaient à leur preneur une régularisation de 87.955,34 euros, pour aboutir à un solde locatif débiteur supposément de 106.296,68 euros, ceux-ci ne sollicitent pas du juge des référés qu’il condamne la SAS JECAP à une telle somme. En effet, lors de l’audience du 09 décembre 2025 et dans leurs conclusions, ils ne sollicitent que la somme de 10.765,13 euros, arrêtée au 17 juillet 2025.

La présente juridiction n’est donc pas saisie de la contestation sérieuse soulevée en défense tenant à l’éventuelle application rétroactive du nouveau montant de loyer et l’interprétation différente qu’ont les parties du dispositif du jugement du 25 juillet 2025.

Il n’est pas contesté qu’au 17 juillet 2025, le solde locatif s’élevait à la somme de 10.765,13 euros. La SAS JECAT sera condamnée à payer cette somme provisionnelle aux consorts [K].

* Sur le commandement d’avoir à réaliser des travaux

Un commandement d’avoir à réaliser des travaux visant la clause résolutoire a été également délivré au preneur par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025. Il était plus particulièrement demandé à la SAS JECAT « d’avoir à procéder à la dépose totale et à la réfection totale de la douche, à la réparation du syphon et à la réparation de la canalisation d’alimentation d’eau chaude, et d’en justifier par des factures émise par un professionnel dûment assuré »

La clause résolutoire insérée au bail vise le défaut d’exécution « d’une des clauses du présente bail »

La SAS JECAT n’apporte aucune explication sur cette difficulté. Elle ne justifie pas avoir procédé aux travaux faisant l’objet de ce commandement et ne considère pas que ceux-ci incomberaient aux bailleurs.

Comme cela sera indiqué au dispositif de la présente décision, la suspension de la clause résolutoire sera également conditionnée à sa capacité à justifier de l’exécution de ces travaux qu’elle ne conteste pas.

Il ressort de l’ensemble de ces motifs qu’il y a lieu de :

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, sous réserve du respect par le preneur des engagements pris et des obligations ci-dessous,l’autoriser à s’acquitter de la provision de 10.765,13 euros (solde locatif de juillet 2025 inclus) en 12 mensualités de 790 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce, en plus du loyer et des charges courantes (fixé à 4.009,75 euros par mois HT et HC par le juge des loyers commerciaux),dire que le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, dire que la SAS JECAT devra justifier avoir exécuté les travaux consistant « à procéder à la dépose totale et à la réfection totale de la douche, à la réparation du syphon et à la réparation de la canalisation d’alimentation d’eau chaude, et d’en justifier par des factures émise par un professionnel dûment assuré » dans le mois suivant la signification de la présente décision,dire que faute pour le preneur de respecter l’une ou plusieurs des obligations précédentes, soit le respect scrupuleux des délais de paiement ainsi accordés et des travaux qui lui incombent dans le délai imparti, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendrait immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendrait son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre sans nouvelle instance l’expulsion de la locataire avec si nécessaire le concours de la force publique, dire que dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y aurait lieu de prévoir que cette dernière serait tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles (fixé à 4.009,75 euros par mois HT et HC par le juge des loyers commerciaux), au prorata temporis et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K].

En revanche, la procédure d’expulsion étant entièrement à la main des propriétaires des locaux commerciaux, il n’y aurait pas lieu de fixer une astreinte. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS JECAP, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût des deux commandements du 17 juin 2015 et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des parties demanderesses qui ont été contraintes d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en justice.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la SAS JECAP à payer à Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K] une somme provisionnelle de 10.765,13 euros (DIX MILLE SEPT CENT SOIXANTE CINQ EUROS et TREIZE CENTIMES) au titre des créances de loyers et de charges arrêtée au 17 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 inclus) ;

AUTORISONS la SAS JECAP à se libérer de cette dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en plus du loyer courant et des charges courantes (fixés à 4.009,75 euros par mois HT et HC par le juge des loyers commerciaux), de 12 mensualités de 790 euros, et une 13ème mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, dans les conditions et aux termes prévus par le bail ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DISONS que la SAS JECAT devra par ailleurs justifier avoir exécuté les travaux consistant « à procéder à la dépose totale et à la réfection totale de la douche, à la réparation du syphon et à la réparation de la canalisation d’alimentation d’eau chaude, et d’en justifier par des factures émise par un professionnel dûment assuré » dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais impartis et sous réserve de leur intégral respect qu’il s’agisse de l’obligation de paiement et d’exécuter les travaux ;

DISONS que faute pour la SAS JECAP, soit à l’expiration du délai imparti pour justifier de l’exécution des travaux, soit pendant le cours de ces délais, d’honorer chaque paiement complet à bonne date, en plus du loyer, des charges et des accessoires courants, une seule des sommes et des échéances susvisées ou le loyer courant et les charges et accessoires courantes :

l’intégralité du solde débiteur deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l’arriéré pourront être immédiatement mises en œuvre à la diligence de Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K],la clause résolutoire sera acquise de plein droit et produira donc son plein effet et entier effet soit le lendemain du délai imparti pour justifier de l’exécution intégrale des travaux, soit le premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée,il sera alors procédé l’expulsion de la SAS JECAP selon les formes et délais prévus par la loi ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin, sans astreinte,la SAS JECAP, en qualité d’occupant sans droit ni titre sera alors redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles (fixés à 4.009,75 euros par mois HT et HC par le juge des loyers commerciaux) au prorata temporis, qui sera alors due par la SAS JECAP, à compter du lendemain du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K], et au besoin l’y condamnons,en cas de besoin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de respect des obligations susvisées, d’exécution des travaux et d’apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement ;

CONDAMNONS la SAS JECAP à payer à Monsieur [E] [K] et Madame [I] [K] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS JECAP aux entiers dépens qui comprendront notamment les

frais relatifs au coût des deux commandements du 17 juin 2025 ainsi que ceux nécessités

par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 13 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,