TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00039 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYTV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

,

[A], [N],

[V], [Y] épouse, [N]

C/

,

[I], [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M., [A], [N], demeurant, [Adresse 4]

Mme, [V], [Y] épouse, [N], demeurant, [Adresse 4]

représentés par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substitué par M^e Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M., [I], [Z], demeurant, [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-46817 du 29/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2])

comparant en personne assisté de Maître Marie-elodie ROCA de l’AARPI LAUNOIS-ROCA, avocats au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 février 2018, M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] ont donné à bail à M., [S], [Z] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6], avec parking n°6, pour un loyer mensuel de 490 € et 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 juillet 2025 pour un montant de 1.639,07 € en principal.

M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 10 octobre 2025, M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] a ensuite fait assigner M., [S], [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M., [S], [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef,, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.675,85 € avec les intérêts au taux légal et avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 octobre 2025.

A l’audience du 16 janvier 2026, M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant deleur demande en paiement à la somme de 4.385,43 euros. Ils sollicitent de produire en délibéré autorisé un décompte actualisé, le locataire invoquant un paiement réalisé la veille de l’audience qui n’a pas pu être pris en compte.

M., [S], [Z], assisté de son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées, sollicite de :

— juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire;

— lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois ;

— débouter les bailleurs de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles et dépens engagés.

Il reconnaît le montant de la dette locative sauf à prendre en compte son dernier règlement et fait valoir qu’il rencontre des difficultés économiques momentanés en raison de problèmes de santé ayant entrainé la perte de son emploi. il indique percevoir une aide de retour à l’emploi (ARE) de 1.217 euros, outre 103 euros au titre des APL. Il invoque des charges incompressibles à hauteur de 942,46 euros par mois. Concernant les mesures accessoires, il fait valoir sa situation obérée et l’équité.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

En délibéré autorisé, le conseil de M., [Z] a fait parvenir le justificatif du paiement des sommes de 611 euros et 6 euros et le conseil des demandeurs a fait parvenir un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 février 2018 contient une clause résolutoire (article VIII.) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 28 juillet 2025 pour la somme en principal de 1.639,07 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 septembre 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] produisent en délibéré autorisé un décompte démontrant que M., [S], [Z] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.403,11 € à la date du 16 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier 2026. il doit être précisé qu’il a également été pris en compte le complément de règlement de 611 euros réalisé par le locataire le 19 janvier 2026 justifié par celui-ci en délibéré autorisé.

M., [S], [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée.

Il sera donc condamné à payer à M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] cette somme de 3.403,11 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il sera donc condamné à payer à M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] cette somme de 3.403,11 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du montant de la dette locative, des ressources de M., [S], [Z] ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant depuis décembre 2025, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 100 €, soit 33 mensualités de 100€ et une 34ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, conformément à la demande de M., [S], [Z], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M., [S], [Z] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991.

M., [S], [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N], et étant pris en considération la situation de chacune des parties, M., [S], [Z] sera condamné à leur payer une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2018 entre M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] et M., [S], [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], avec parking n°6 sont réunies à la date du 29 septembre 2025;

CONDAMNONS M., [S], [Z] à payer à M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] à titre provisionnel la somme de 3.403,11 € (décompte arrêté au 16 janvier 2026, incluant l’échéance de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS M., [S], [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 100 € chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M., [S], [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M., [S], [Z] soit condamné à payer à M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directementaux bailleurs;

CONDAMNONS M., [S], [Z] à payer à M., [A], [N] et Mme, [V], [Y] épouse, [N] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M., [S], [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente