TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 21 avril 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00009 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ESUG

Prononcée le 21 avril 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Cadre Greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que l’ordonnance de référé était mise en délibéré au 24 Mars 2026 prorogé au 21 avril 2026 et serait rendue par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, l’ordonnance de référé est rendue par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[L] [E], demeurant [Adresse 1]

( aide juridictionnelle Totale numéro C-65440-2025-00549 du 06/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Christophe JEAN-LOUIS, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[T] [C], demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

représentée par Maître Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER BURTIN & PASCAL, avocats au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 19 mars 2021, prenant effet le 1er avril 2021, Mme [T] [C] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [L] [E] un appartement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 3] pour une surface de 46m² moyennant un loyer mensuel de 350 €, outre 150 € de charges. Un état des lieux d’entrée a été régularisé le même jour.

Un diagnostic performance énergétique a été réalisé pour le logement le 18 mars 2021 par le Cabinet [A] et a retenu une surface de 41,03m².

Par acte sous seing privé de renouvellement en date du 13 avril 2022, ayant pris effet le 1er avril 2022, Mme [T] [C] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [L] [E] le même appartement meublé pour une surface de 46m² moyennant un loyer mensuel de 355,63 €, outre 150 € de charges.

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er avril 2023, le bail a été reconduit moyennant un loyer de 355,63 € par mois et 192 € de charges.

Le 17 avril 2023 la bailleresse a mandaté le cabinet [Z], pour réaliser un nouveau diagnostic performance énergétique, pour lequel la surface habitable retenue est de 48,44m².

Un désaccord est survenu entre bailleur et preneur concernant tout d’abord la surface du logement loué, ensuite le calcul de l’indexation du loyer et enfin la justification des calculs et de la clé de répartition des charges.

Par courrier recommandé en date du 29 avril 2025, Mme [T] [C] a notifié sa volonté de donner congé du bail renouvelé pour motifs légitimes et sérieux à savoir des retards récurrents dans le payement des loyers ainsi que des nuisances et des troubles de voisinage récurrents, pour la date du 31 juillet 2025.

Mme [L] [E] a fait délivrer à son bailleur, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, une assignation aux fins de voir :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— constater l’existence de différends portant sur la surface du logement loué, la validité et le montant de la révision annuelle du loyer et sur la justification des charges locatives,

— désigner tel expert qu’il plaira aux fins de :

* établissement d’un diagnostic performance énergétique de l’appartement loué par Mme [L] [E] comprenant le calcul précis de la surface louée,

* vérification de l’augmentation annuelle du montant du loyer depuis le 1er avril 2022,

* vérification de la justification du calcul des charges locatives depuis le 1er avril 2022,

— ordonner que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

— ordonner que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

— à titre subsidiaire, si la juridiction limitait la mission de l’expert au seul premier point précité, condamner Mme [T] [C] à produire sous astreinte journalière de 100 € à compter du lendemain de la notification de la décision à intervenir, l’ensemble des justificatifs ayant motivé le calcul des charges locatives depuis le 1er avril 2022.

— réserver les dépens.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 17 juin 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties.

A l’audience du 24 février 2026, Mme [L] [E] – représentée par Maître JEAN-LOUIS– sollicite oralement le bénéfice de ses conclusions n°2 auxquelles elle se rapporte et par lesquelles elle sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— rejette toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— constate l’existence de différends portant sur la surface du logement loué, la validité et le montant de la révision annuelle du loyer et sur la justification des charges locatives,

— désigne tel expert qu’il plaira aux fins de :

* établissement d’un diagnostic performance énergétique de l’appartement loué par Mme [L] [E] comprenant le calcul précis de la surface louée,

* vérification de l’augmentation annuelle du montant du loyer depuis le 1er avril 2022,

* vérification de la justification du calcul des charges locatives depuis le 1er avril 2022,

— ordonne que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

— ordonne que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

— rejette toute demande visant à faire constater la résiliation du bail,

— à titre subsidiaire, si la juridiction limitait la mission de l’expert au seul premier point précité, condamne Mme [T] [C] à produire sous astreinte journalière de 100 € à compter du lendemain de la notification de la décision à intervenir, l’ensemble des justificatifs ayant motivé le calcul des charges locatives depuis le 1er avril 2022.

— réserve les dépens.

Mme [L] [E] expose que, malgré ses demandes répétées, le bailleur n’a jamais daigné prendre en compte la différence de surface réellement louée pour diminuer le calcul du loyer et ce malgré la contradiction entre les DPE communiqués et les mentions portées sur les renouvellements du bail, ni lui fournir les justificatifs utiles concernant le calcul de l’indexation du loyer ainsi que les décomptes de charges avec la clé de répartition appliquée.

En conséquence, la locataire estime disposer d’un intérêt légitime pour solliciter, au titre des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, une expertise judiciaire en vue d’un éventuel litige concernant une réduction du loyer en raison de l’erreur de surface de plus de 5% et du défaut de communication de justificatifs de charges et du calcul d’indexation annuelle appliquée.

La requérante s’oppose aux demandes reconventionnelles.

Tout d’abord, elle explique que la demande de dommages intérêts au titre de la réparation du préjudice lié à la présente procédure doit être rejetée pour être irrecevable en référé, que la demande de résiliation du bail doit être rejetée et que la demande au titre de l’indemnité d’occupation ne peut pas prospérer pour dépendre de l’expertise qui a pour objet le calcul des sommes dues par chacune des parties.

Ensuite, concernant le justificatif d’assurance logement et d’assurance pour le chien, elle produit aux débats les pièces utiles, ainsi qu’un rapport concernant le comportement du chien établi par un vétérinaire, outre l’assurance et le justificatif vaccinal.

Enfin, elle affirme que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne saurait prospérer la présente procédure étant pleinement justifiée.

*

En défense, Mme [T] [C] – représentée par Maître [V] [P] – se rapporte oralement à ses conclusions responsives, par lesquelles elle sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— prononce l’irrecevabilité de la demande d’expertise issue de l’assignation du 14 mai 2025,

— à défaut, déboute Mme [L] [E] de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— constate la résiliation du bail acquise par congé donné par LRAR du 30 avril 2025 depuis le 30 juillet 2025,

— ordonne l’expulsion de Mme [L] [E] en ce qu’elle est occupant sans droit ni titre sous un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— octroie à Mme [T] [C] le bénéfice de la force publique en cas de résistance,

— condamne Mme [L] [E] à payer à Mme [T] [C] une somme de 577,81 € au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er mai 2025, au titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer jusqu’à la libération des lieux,

— Subsidiairement, ordonne à Mme [L] [E] de communiquer sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, le justificatif de l’assurance du logement depuis son arrivée, le justificatif d’une consultation comportementale de son chien par un vétérinaire assermenté, et une assurance pour le chien depuis son arrivée dans le logement,

— condamne Mme [L] [E] à payer à Mme [T] [C] une somme de 2 000 € pour procédure abusive, outre 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Mme [T] [C] fait valoir que le bail a été renouvelé depuis 2022, sans que la locataire ne formule d’observation. Elle explique avoir fait réaliser un nouveau DPE en avril 2023 par le cabinet [Z] en raison de l’évolution des réglementations applicables, et qu’il est mentionné dans ce nouveau DPE une surface de 48,44m², sans que la locataire présente lors des mesures ne s’en soit émue.

La bailleresse rappelle que Mme [L] [E] occupe le logement avec son fils et son chien de catégorie 2, sans que le fils n’apparaisse sur le bail et que l’assurance du chien ne soit fournie.

Elle soutient que la locataire a dû être rappelée à l’ordre à de nombreuses reprises en raison des impayés et des retards de payement du loyer, outre les troubles de voisinage causés par son fils, le compagnon de celui-ci, ainsi que son chien, dénoncés par le voisinage au syndic. Elle explique que Mme [L] [E] est systématiquement en retard de payement des loyers et qu’elle fait preuve d’agressivité et tient des propos insultants à son égard, ce qui justifie, selon elle, le congé donné pour motifs sérieux et légitimes pour le 30 juillet 2025.

La bailleresse estime que l’assignation en référé est donnée pour des motifs dilatoires et précise que, depuis l’assignation, les loyers ne sont plus payés régulièrement.

Sur la demande d’expertise, Mme [T] [C] rappelle que la mesure ne peut être ordonnée que si le litige n’est pas imaginaire et que la mesure ne vise pas à pallier la carence de la preuve d’un grief.

D’une part, elle fait valoir que le litige est imaginaire s’agissant de la surface du logement, et que la requérante ne justifie pas d’un intérêt légitime puisque le bail indique que le logement a une surface de 46m² alors que le DPE de 2021 mentionne 41m² et celui de 2023 mentionne 48,44m². Elle explique en outre, qu’il n’y a pas de grief établi concernant la contradiction éventuelle des DPE.

D’autre part, concernant l’augmentation annuelle du loyer et des charges, la bailleresse fait valoir qu’elle a adressé à chaque régularisation l’ensemble des éléments justificatifs et que la demande n’est pas sérieuse.

A titre subsidiaire, Mme [T] [C] fait valoir que Mme [L] [E] n’apporte pas la preuve de ses affirmations conformément aux dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, et qu’elle ne fournit pas les documents à jour concernant son chien (vaccin, assurance et attestation comportementale).

A titre reconventionnel, d’une part, Mme [T] [C] sollicite de voir constater que le bail a été résilié du fait du congé donné le 30 avril 2025 pour motifs légitimes et sérieux. Elle fait valoir qu’au jour du congé la locataire était redevable de 79,04 € au titre de l’arriéré locatif, que les impayés étaient réguliers et chroniques et qu’elle causait des troubles de voisinage du fait de ses animaux qui aboient et pleurent en son absence, des odeurs propagées dans les communs (cigarette et chiens) et des nuisances sonores en lien avec son occupation des lieux (chants, cris, bruits). Elle demande, en conséquence, de voir ordonner son expulsion du logement, sa condamnation au payement d’une provision pour les loyers impayés, outre une indemnité pour frais de procédure. Elle rappelle que la locataire n’a pas contesté le congé et s’est contentée d’assigner le 14 mai 2025 en expertise pour se maintenir dans les lieux sans payer le loyer.

D’autre part, Mme [T] [C] affirme subir un préjudice financier de cette situation pour être en arrêt maladie et ne percevoir qu’un demi traitement. Elle sollicite donc réparation du préjudice subi en raison de la procédure, qu’elle juge, abusive.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

Mme [L] [E] a été autorisée, à sa demande et en l’absence d’opposition de la partie adverse, à produire pendant le temps du délibéré et en toute hypothèse avant le 02 mars 2026, un justificatif de l’assurance de son chien.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026, prorogé au 07 avril puis au 21 avril suivant, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue au greffe le 27 février 2026, Mme [L] [E] produit une attestation d’assurance responsabilité civile « chiens dangereux » valable du 24 février 2026 jusqu’au 1er octobre 2026.

MOTIFS :

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE JUDICIAIRE :

Au terme de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au Juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès, la mesure d’instruction s’inscrivant dans la perspective de trouver une solution au litige.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En outre, les dispositions de l’article 146 du Code de procédure civile, aux termes desquelles une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie au litige dans l’administration de la preuve, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties et notamment du bail d’habitation meublé du 19 mars 2021 (pièce 6 defendeur) et des renouvellements du bail (pièces 1 et 2 demandeur), des diagnostics de performance énérgétique en date des 18 mars 2021 et 17 avril 2023 (pièce 3 défendeur et pièce 4 demandeur), outre les diverses pièces et courriers relatifs aux indexations des loyers et aux demandes de payement des charges produits, et les contestations exposées par la locataire, qu’il existe un litige concernant le calcul de la surface réelle du logement (variation de plus 5% entre les DPE et les mentions du bail), ainsi que concernant le calcul de l’indexation annuelle du loyer effectué et le calcul de répartition des charges récupérables ainsi que la clé de répartition appliquée.

Ces éléments suffisent à établir le motif légitime dont dispose le preneur.

La bailleresse, informée de ces difficultés par la locataire, ne justifie pourtant ni d’une réponse circonstanciée pour y remédier (métrage par un géomètre) ni du détail, année par année, du calcul des charges avec les clés de répartition et les index de compteurs relevés à date, ni du détail des consommations refacturées. Elle se contente de s’opposer à la demande d’expertise au motif pris que sa locataire ne procède que par allégation, que le litige est imaginaire et qu’il n’existe pas de grief.

Il apparaît ainsi légitime que les éléments dont pourrait dépendre la solution du litige soient d’ores et déjà recueillis de manière à permettre à Mme [L] [E] d’obtenir le cas échéant l’indemnisation de son préjudice éventuel.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise dans les termes mentionnés au dispositif de la présente décision et aux frais avancés de la requérante.

II. SUR LA DEMANDE CONCERNANT LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION :

En application de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au Juge des référés de mettre fin.

La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

De jurisprudence constante (voir notamment JCP [Localité 4] 30 juillet 2024 n°24/04454), la validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du Juge des référés en ce qu’il s’agit d’une appréciation au fond de la validité d’un acte juridique. Ce dernier peut, en revanche, toujours examiner si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

*

En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 “ Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. (…)

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué”.

En l’espèce, le congé a été notifié par la bailleresse par lettre recommandée expédiée le 29 avril 2025, avec prise d’effet au 31 juillet 2025.

Or, le contrat de bail conclu le 19 mars 2021, ayant pris effet le 1er avril 2021, a été reconduit chaque année à date anniversaire. Le dernier renouvellement tacite est donc intervenu le 1er avril 2025 pour un terme du contrat le 31 mars 2026. Il en resulte que le congé donné pour le 31 juillet 2025 n’a pas été donné pour le terme du bail.

En conséquence, avec l’évidence requise en référé, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [T] [C] concernant la résiliation du bail et l’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l’arriéré locatif et de charges

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La preuve de l’obligation, en son principe, c’est-à-dire en tous ses caractères (certitude, liquidité, exigibilité), et en son quantum, repose sur le demandeur. Le défendeur pourra à l’inverse s’exonérer en justifiant de contestations sérieuses susceptibles d’affecter l’un ou plusieurs de ces éléments. Il est rappelé que la contestation est réputée sérieuse lorsqu’un débat au fond du litige est nécessaire pour la trancher.

*

Aux termes des articles 1302 et suivants du Code civil : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. (…) celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

Mme [T] [C] sollicite, à titre de provision sur l’arriéré locatif, la condamnation de Mme [L] [E] à lui verser la somme de 577,81 €.

Mme [L] [E] s’oppose à cette demande au motif que le calcul du loyer serait erroné en raison de la surface incorrecte du logement, que les indexations de loyers ne seraient pas correctement calculées et que les charges seraient pas justifiées, sollicitant une expertise afin d’y remédier.

En l’espèce, le décompte locatif produit à la procédure appelle plusieurs remarques :

— l’arriéré est constitué indistinctement de loyers et de charges,

— il existe un différend quand au calcul des loyers indexés, des régularisations de charges et aux charges provisionnées.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande ».

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu’il a payées.

Or, force est de constater d’une part que le bailleur ne justifie pas des charges réclamées au titre de l’eau ou des énergies refacturées, n’ayant produit aucune facture et aucun justificatif, et d’autre part qu’il ne produit aucune notification annuelle détaillée de demande de régularisation de charges, par laquelle il informerait notamment le preneur de ses consommations, des relevés de compteur effectués et joindrait copie des factures reçues par le bailleur à ce titre.

La créance n’est donc pas établie avec certitude que ce soit en son principe ou en son montant. L’expertise ordonnée a d’ailleurs pour but d’y remédier. Le principe de la créance ne peut donc être considéré comme non sérieusement contestable.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé concernant la demande de provision qui apparaît prématurée à ce stade de la procédure.

En ces motifs réunis, et en l’absence de demande de condamnation au titre de provision sur l’arriéré locatif seul, les demandes de Mme [T] [C] seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1231-6 in fine du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi, de faute ou encore de légèreté blâmable, dès lors qu’un préjudice en résulte.

Mme [T] [C] sollicite l’allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

En l’espèce, force est de constater que la présente décision a fait droit à la demande d’expertise présentée par Mme [L] et a dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes reconventionnelles formulées par Mme [T] [C].

En conséquence, la demande à titre de dommages-intérêts formée par Mme [T] [C] pour procédure abusive sera donc rejetée.

IV. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE COMMUNICATION DE [Localité 5] :

En vertu des dispositions des articles L 211-12 à 211-16 du Code rural, la détention d’un chien dangereux est soumise à un nombre d’exigences et d’interdictions strictes (notamment obtention d’un permis de détention, obligation de signaler en mairie tout fait de morsure..) parmi lesquelles l’obligation de les faire circuler sur la voie publique et dans les parties communes des immeubles collectifs, muselés et tenus en laisse par un majeur.

Madame [C] demande de voir ordonner à Mme [L] [E] de communiquer sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, le justificatif de l’assurance du logement depuis son arrivée, le justificatif d’une consultation comportementale de son chien par un vétérinaire assermenté, et une assurance pour le chien depuis son arrivée dans le logement.

En l’espèce, Mme [L] [E] est propriétaire du chien american staffordshire terrier « KING » (pièce 9 demandeur). Le Docteur [W] [M], vétérinaire, a procédé à son évaluation comportementale le 06 mars 2018 (pièce 7 demandeur). Il en ressort que ce chien, inscrit au LOF, appartient à la catégorie 2 de la classification prévue aux dispositions de l’arrêté du 27 avril 1999 et est classé au niveau de risque ¼ correspondant aux chiens ne présentant pas de risque particulier de dangerosité en dehors de ceux inhérents à l’espèce canine.

Mme [L] [E] justifie de son permis de détention de chien de deuxième catégorie (pièce 8 demandeur) en date du 15 mars 2018, de l’identification de l’animal (pièce 9 demandeur) ainsi que des attestations d’assurances (pièce 11 et pièce communiquée en délibéré une attestation d’assurance responsabilité civile pour chiens dangereux valable du 24 février 2026 au 1er octobre 2026), ainsi que du carnet de vaccination anti rabique à jour jusqu’en 2026.

Mme [L] [E] justifie par ailleurs de plusieurs attestations d’assurance habitation et notamment en pièce 13 d’une attestation d’assurance multirisque habitation couvrant la période du 27 octobre 2025 au 1er octobre 2026.

Dès lors, l’ensemble des pièces requises ayant été communiquées à la procédure, la demande est désormais sans objet.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée.

En l’espèce, les dépens, qui ne sauraient être réservés en matière de référé, seront provisoirement laissés à la charge de Mme [L] [E].

Au vu des circonstances de l’espèce, aucune responsabilité n’étant établie à ce stade de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront

Mais dès à présent, AU PROVISOIRE :

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et COMETTONS pour y procéder M. [O] [K] ([Adresse 5] ; 05 62 93 32 19 ; [Courriel 1]), avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, situés [Adresse 4] à [Localité 3],

— se faire remettre par les parties tous documents utiles, notamment :

* les baux d’habitation en date des 19 mars 2021, 13 avril 2022 et le bail ayant pris effet le 1er avril 2023,

* les diagnostics de performance énergétique précédemment établis,

— établir un diagnostic de la surface habitable du logement loué par Mme [L] [E] sis [Adresse 4] à [Localité 3],

— estimer le prix du loyer de ce bien immobilier en tenant compte de sa surface corrigée, de la situation de l’immeuble et des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage,

— à partir de ce nouveau loyer, établir le calcul des augmentations annuelles du montant du loyer en application des contrats,

— établir un décompte annuel des charges locatives justifiées par Mme [T] [C] en annexant les pièces justificatives et en précisant la clé de répartition ;

DISONS que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération ; que l’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution ;

DISONS qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés ;

DISONS qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert communiquera aux parties une estimation du montant total des opérations d’expertise et sollicitera le cas échéant une consignation complémentaire ;

DISONS que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations ; que passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’expert devra dresser un rapport écrit (en double exemplaire ) de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l’affaire sera rappelée à l’expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que, Mme [L] [E] bénéficiant de l’aide juridictionnelle, il n’y a pas lieu à consignation et que les frais d’expertise seront avancés par l’État, comme il est dit à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991 sur l’aide juridique ;

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile ;

DISONS que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de

rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [T] [C] et Mme [L] [E] pour le logement sis [Adresse 4] à [Localité 3] ;

DEBOUTONS Mme [T] [C] de sa demande provisionnelle de payement au titre de l’arriéré locatif ;

CONSTATONS que la demande de communication de pièces sous astreinte est sans objet depuis production de ces dernières dans le cadre de la présente instance ;

DEBOUTONS Mme [T] [C] de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;

LAISSONS provisoirement les dépens à la charge de Mme [L] [E] ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DISONS que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de

justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge