TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AG

N° RG 26/00662

N° Portalis DBX4-W-B7J-U4O5

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Mai 2026

[P] [S]

C/

S.A. PROMOLOGIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à la SELARL VERBATEAM [Localité 2]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et de Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [P] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 juillet 2020, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M. [P] [S] un appartement situé [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7], avec garage/parking couvert n°6128, moyennant un loyer de 504,98 euros pour le logement et 31,68 euros au titre des accessoires, outre 81,99 euros de provision sur charges.

M. [P] [S] a quitté le logement le 19 mars 2025.

Se plaignant d’infiltrations dans le logement et de l’inaction de la bailleresse, M. [P] [S], assignait par acte de commissaire de justice en date du 06 octobre 2025, la SA PROMOLOGIS devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins d’obtenir sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil sa condamnation à lui payer la somme de 5.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis pour la période de mars 2024 à mars 2025 ainsi que la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 10 mars 2026, M. [P] [S] maintient l’ensemble de ses demandes et se rapporte à son acte introductif d’instance.

Il fait valoir qu’à partir du 12 mars 2024 il a constaté des infiltrations au plafond de son appartement, que la bailleresse est intervenue pour une recherche de fuite le 14 mars 2024, que des travaux ont été réalisés sur la toiture mais que le trouble n’a pas été résolu, qu’une expertise amiable, à l’initiative de son assureur, s’est tenue le 11 octobre 2024 et qu’il a été constaté par rapport déposé le 27 novembre 2024 des auréoles au plafond de la chambre de l’appartement provenant de la couverture, pourtant remaniée courant juin 2024. Il affirme avoir subi une nouvelle fuite d’eau le 23 décembre 2024 et qu’une nouvelle expertise a été organisée le 20 février 2025. Il fait valoir qu’il a été relogé selon nouveau bail à compter du 25 février 2025, la bailleresse reconnaissant ainsi l’impossibilité pour le locataire de se maintenir dans le logement en état de location normale. Il fait valoir que la bailleresse n’a consenti aucune diminution de loyer pendant la période, qu’il a perdu diverses affaires du fait du sinistre et qu’il a vécu avec sa fille dans un environnement sanitaire inapproprié justifiant l’octroi d’une indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 450 euros par mois pendant 12 mois soit 5.400 euros.

En réponse, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions déposées de voir :

— débouter M. [P] [S] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [P] [S] à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que l’expertise amiable à relever des auréoles au plafond de la chambre mais qu’il n’a pas été constaté d’humidité ou de moisissures, qu’il n’a pas été constaté l’inoccupation de cette chambre, que le logement est composé d’autres pièces non touchées par les infiltrations, que la demande est injustifiée et qu’elle est excessive au regard du montant du loyer. Elle ajoute que le locataire a été indemnisé par son assureur pour les diverses affaires perdues dans le sinistre.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION AU TITRE DU PRÉJUDICE DE JOUISSANCE

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et lui impose également de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est constant que des infiltrations se sont produites dans le logement donné à bail à M. [P] [S] le 12 mars 2024, lesquelles ont été signalées à la bailleresse immédiatement, et qu’il a été procédé à une recherche de fuite dans les meilleurs délais.

M. [P] [S] fait valoir que les désordres ont persisté, l’expert mandaté par l’assureur de M. [P] [S] ayant constaté dans son rapport amiable contradictoire rendu le 27 novembre 2024, non remis en cause par les parties, que le plomb de recouvrement du faîtage a glissé et n’assure plus l’étanchéité, que des tuiles canal ont glissé et que la rive de toiture n’est pas étanche.

Néanmoins, à l’intérieur du logement de M. [P] [S], il a été constaté dans le cadre de cette expertise l’existence d’auréoles au plafond de l’une des deux chambres du logement, à l’exclusion de toute trace d’humidité ou de moisissures.

Par ailleurs, M. [P] [S] ne justifie pas avoir avisé la bailleresse entre le 14 mars 2024 et le 27 novembre 2024 de la persistance d’infiltrations.

S’agissant du second sinistre survenu le 23 décembre 2024, il n’est pas établi que sa nature soit en lien avec le précédent sinistre puisqu’il est précisé sur le rapport d’expertise commun rendu le 25 février 2025 qu’il s’agit d’une fuite sur une canalisation d’eau et qu’il n’est produit aucun autre élément.

Ainsi, il n’est pas établi l’existence de désordres dans le logement autres que ceux déjà relevés auparavant et l’état des lieux de sortie, établi de façon contradictoire le 19 mars 2025, corrobore l’existence d’auréoles au plafond de l’une des chambres, à l’exclusion de tout autre désordre.

Cet état des lieux démontre toutefois que la SA PROMOLOGIS n’a pas fait reprendre entre-temps les embellissements du logement, sans pour autant que le changement de location du locataire n’emporte reconnaissance par la bailleresse de l’impossibilité de maintenir ce logement en état de location normale comme le soutient le demandeur.

La présence de ces auréoles dans l’une des pièces du logement, qui a perduré pendant plusieurs mois, peut être considérée comme modérément incommodante et donnant lieu à un trouble de jouissance pour le locataire sans pour autant être de nature à rendre le logement indécent. Elle caractérise un manquement de la SA PROMOLOGIS à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement du mois de mars 2024 au mois de mars 2025, étant rappelé que cette obligation qui pèse sur le bailleur est une obligation de résultat.

Il ne peut toutefois être retenu une indemnisation au titre des objets que M. [P] [S] affirme avoir perdu du fait du sinistre puisqu’il est justifié de la prise en charge de son indemnisation à ce titre par son assureur. Par ailleurs, la fiche d’intervention du SAMU 31 en date du 11 septembre 2024 n’établit pas de lien entre l’état de santé de M. [P] [S] et les désordres affectant le logement.

Par suite, le locataire ne justifiant pas que son logement était totalement inutilisable et le préjudice de jouissance étant modéré, il sera réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts que la bailleresse sera condamnée à payer à M. [P] [S].

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La rémunération du technicien obéit au régime des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et les frais et honoraires de l’expert sont inclus dans les dépens en application des articles 695 et 696 du même code.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS, partie perdante, sera tenu aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de dire que chacun conservera la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA PROMOLOGIS à payer à M. [P] [S] la somme de 400 euros en dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA PROMOLOGIS aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente