Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 23 mars 2026, n° 25/03719

TJ Toulouse 23 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 23 mars 2026, n° 25/03719
Numéro(s) :	25/03719
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	23 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adam LAKEHAL
Cabinet(s) :	REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03719

N° Portalis DBX4-W-B7J-UUQF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Mars 2026

[K] [V]

[D] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LAKEHAL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 23 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [V],

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [B],

demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [V] a, par l’intermédiaire de son mandataire, donné à bail à Monsieur [D] [B] un appartement à usage d’habitation (Etage [Adresse 6]) ainsi qu’un parking (n°10) situés [Adresse 7], [Adresse 8] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 1er juin 2023, moyennant un loyer initial de 540 euros et 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [V] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juin 2025 pour un montant en principal de 1.621,20 euros.

Monsieur [K] [V] a ensuite fait assigner Monsieur [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 17 septembre 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater la mauvaise foi évidente du locataire, pour défaut de paiement de loyers,

— juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [D] [B] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner par provision Monsieur [D] [B] au paiement de la somme de 2 947.64 € au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de septembre 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 663.22 €,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,

— juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26.06.2025,

— condamner Monsieur [D] [B] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [D] [B] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Après renvoi contradictoire, à l’audience du 23 janvier 2026, Monsieur [K] [V], représenté par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 3.610,86 euros, mensualité de janvier 2026 incluse et s’est opposé à tous délais.

Monsieur [D] [B], qui n’a pas comparu à cette audience malgré un renvoi contradictoire, avait comparu en personne à l’audience du 19 décembre 2025.

Il avait reconnu la dette et indiqué vouloir rester dans les lieux et avait donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il avait par ailleurs indiqué être au chômage depuis le 4 mai 2025 et percevoir une allocation de 1.073 euros par mois.

Il avait ajouté avoir eu un second enfant au mois de novembre 2025 avec son ex-compagne et ne plus percevoir d’allocations de la caisse d’allocations familiales.

Enfin, il a ajouté qu’il recherchait activement du travail.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 27 juin 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2025 pour un montant en principal de 1.621,20 euros à Monsieur [D] [B].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [K] [V] produit un décompte en date du 22 janvier 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.610,86 euros, mensualité de janvier 2026 incluse.

Monsieur [D] [B], lors de l’audience du 19 décembre 2025, avait reconnu la dette.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.610,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.621,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il est justifié que la somme de 671,22 euros a été réglée au titre du loyer courant, soit celui de janvier 2026 par Monsieur [D] [B] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [D] [B] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisation l’apurement de la dette.

Monsieur [D] [B] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [V], Monsieur [D] [B] devra lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 1er juin 2023 conclu entre Monsieur [K] [V] d’une part et Monsieur [D] [B] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (Etage [Adresse 6]) ainsi qu’un parking (n°10) situés [Adresse 9] à [Localité 2], sont réunies à la date du 27 août 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [B] à verser à Monsieur [K] [V] à titre provisionnel la somme de 3.610,86 euros, selon décompte en date du 22 janvier 2016, mensualité de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.621,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [D] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 101 euros et une 36ème qui soldera la dette en principal et

intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [K] [V] ;

* que Monsieur [D] [B] soit condamné à verser à Monsieur [K] [V] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [B] à verser à Monsieur [K] [V] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [V] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PREMIERE VICE PRESIDENTE