Minute n°2025/879

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/02567

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KJ66

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDEURS:

Monsieur [O] [G]

né le 02 Mai 1965 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

Madame [V] [S] épouse [G]

née le 14 Mars 1967 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Frédéric MOITRY, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C500

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [M]

né le 31 juin 1986 à [Localité 8] (ALBANIE), demeurant [Adresse 3]

Madame [T] [A] épouse [M]

née le 02 Mars 1988 à [Localité 10] (ALBANIE), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Anabel GONZALES, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : A604, M^e Sébastien HERMANN, avocat plaidant au barreau de THIONVILLE

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 10 septembre 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [O] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] ont mis en vente quatre parcelles de terrains à bâtir situés [Adresse 9] sur la commune de [Localité 12] et cadastrés section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], pour une superficie totale de 31 ares et 87 centiares, pour lesquels ils avaient obtenu un permis d’aménager.

Le 22 janvier 2023, Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M] ont signé avec les époux [G] par l’intermédiaire de l’agence immobilière NOUVELLE AGENCE SAINT-CHRISTOPHE un document intitulé « offre d’achat » portant sur les 4 parcelles précitées, au prix global de 110.000 euros, soit 101.000 euros net vendeur et 9000 euros au titre des honoraires d’agence.

Le 16 mars 2023, les consorts [J] ont signé avec les époux [G] un compromis de vente portant sur les biens précités, la date de réitération du compromis ayant été fixée au plus tard au 30 juin 2023. Parmi les conditions suspensives prévues figurait notamment l’obtention d’un prêt immobilier par les acquéreurs.

Par lettre recommandée datée du 30 août 2023, le conseil des époux [G] a mis en demeure les consorts [J] de produire dans les 8 jours les justificatifs attestant du dépôt d’un dossier de demande de prêt conforme aux délais et conditions prévues dans le compromis ainsi qu’une éventuelle décision de refus de prêt.

A défaut de réponse, les époux [G] ont introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier de justice signifiés le 6 octobre 2023 et déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 13 octobre 2023, Monsieur [O] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] ont constitué avocat et assigné Monsieur [W] [Y] et Madame [T] [A] épouse [Y] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [W] [Y] et Madame [T] [A] épouse [Y] ont constitué avocat par acte notifié par RPVA le 25 octobre 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 16 mai 2025, Monsieur [O] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] demandent au tribunal au visa de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, de l’article 1231 du Code Civil, de l’article 202 du code de procédure civile, des articles 1128 et 1132 du code civil ainsi que de l’article 1589-2 alinéa 1er du code civil, de :

— Débouter Monsieur [W] [Y] et Madame [T] [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Monsieur [W] [Y] et Madame [T] [A] à payer aux époux [G] la somme de 11.000 € au titre de l’indemnité fixée par la clause pénale ;

— Condamner Monsieur [W] [Y] et Madame [T] [A] à verser aux époux [G] la somme de 11.580 € au titre du préjudice lié à la caducité du permis d’aménager ;

— Condamner Monsieur [W] [Y] et Madame [T] [A] à payer aux époux [G] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande tendant à la condamnation des consorts [M]- [A] à leur payer l’indemnité fixée par la clause pénale, les époux [G] font valoir, au visa de l’article 1304-3 du code civil, que les défendeurs n’ont pas procédé à la réitération de l’acte dans les temps et n’ont pas justifié des démarches liées à la levée des conditions suspensives dans les délais et selon les modalités prévues par le compromis. Ainsi, ils considèrent qu’ils ont par leur faute ou leur négligence fait échec à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier en ne sollicitant pas un prêt correspondant aux caractéristiques prévues par le compromis. Les époux [G] soulignent que les acquéreurs étaient informés que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues pouvait entraîner l’application la clause pénale et ajoutent qu’il revient à l’emprunteur de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par la promesse dans le délai stipulé. Ainsi, ils demandent le versement de l’indemnité fixée à 11 000 euros en précisant que cette somme est usuelle, puisqu’elle correspond à 10 % du prix de vente.

Au soutien de leur demande de condamnation des consorts [J] à leur verser des dommages et intérêts en réparation de la caducité du permis d’aménager, les époux [G] exposent que conformément aux stipulations du compromis de vente, ils ont procédé le 11 mai 2023 au transfert du permis d’aménager au bénéfice des acheteurs. A la suite de l’échec de la vente, ils ont cherché à récupérer le bénéfice dudit permis d’aménager. Toutefois, ils se sont vus opposer un refus de la part de la commune de [Localité 11], laquelle a précisé que le délai de validité du permis d’aménager expirait le 8 janvier 2024. Ils ajoutent que les consorts [J] n’ont pas répondu à leurs demandes d’intervenir auprès de la mairie de [Localité 11] afin de procéder au retrait de la décision de transfert intervenue à leur profit. Les époux [G] expliquent qu’ils n’ont ainsi pas pu réaliser les travaux interruptifs du délai de validité du permis d’aménager, dont ils n’ont pu que constater la caducité. Aux termes de leurs développements, ils exposent être en possession de terrains pour lesquels ils n’ont plus d’autorisation de réaliser des constructions, et font état de ce que les frais engagés pour obtenir le permis d’aménager l’ont été en pure perte.

En réponse aux arguments des consorts [J], les époux [G] exposent qu’outre le fait que certaines attestations produites ne respectent pas les dispositions de l’article 202 du code civil, il appartient aux défendeurs, en application de l’article 1128 du code civil, de prouver l’existence d’un vice affectant leur consentement. Ils considèrent qu’en l’occurrence les consorts [J] ne rapportent pas la preuve d’une totale incompréhension du français. Ils relèvent qu’il ressort au contraire tant de l’email de Maître [Z] en date du 19 avril 2024 que de l’attestation de Madame [H], une compréhension suffisante du français par les consorts [J]. Sur ce point, les époux [G] font valoir que le compromis de vente, s’il n’est pas un acte authentique, a toutefois été rédigé et régularisé devant un notaire, à savoir Maître [Z], lequel est chargé d’éclairer les parties sur la portée et les risques inhérents aux actes, en donnant les explications utiles. De plus, ils soutiennent que Monsieur [M] et Madame [A], qui exercent des professions impliquant une compréhension minimum du français, ont déjà conclu séparément des actes de vente sans être ni représentés ni assistés d’un interprète ou d’un traducteur. Les époux [G] font état de l’absence de force probante de la présence d’un traducteur lors de l’acte de vente conclu par Madame [A] le 20 décembre 2024, celui-ci étant postérieur au présent litige. En tout état de cause, les époux [G] font état de ce que Monsieur [M] a su réaliser les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt et considèrent en outre qu’il appartient à la personne de nationalité étrangère de prendre les mesures qui s’imposent avant de signer un acte qui l’engage et de s’entourer de toutes les garanties utiles, telle que se faire accompagner par un tiers susceptible de lui servir d’interprète.

Pour finir, les époux [G] se fondent sur les dispositions des articles 1589-2 du code civil et L442-8 du code l’urbanisme pour rejeter leur application au cas d’espèce. En effet, ils soutiennent que le premier ne trouve à s’appliquer qu’aux promesses unilatérales et non aux promesses synallagmatiques de vente, tandis que le second ne s’applique qu’aux hypothèses de construction de lotissement alors que les biens objets du compromis de vente font l’objet d’une emprise unique.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 16 mai 2025, qui sont leurs dernières conclusions, Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M] demandent au tribunal au visa des articles 1128, 1589-2, 1304-6 et 1152 du code civil ainsi que de l’article L 442-8 du code de l’urbanisme, de :

— Dire et juger le compromis vente du 16 mars 2023 est nul et de nul effet ;

Subsidiairement,

— Constater que Monsieur [M] et Madame [A] n’ont pas obtenu le financement nécessaire a la réalisation de l’opération ;

En conséquence,

— Débouter Monsieur et Madame [G] de l’intégralité de leurs prétentions ;

Très subsidiairement,

— Réduire le montant des dommages et intérêts réclamés par les époux [G] à la portion congrue ;

En tout état de cause,

— Condamner les demandeurs à payer à Monsieur [M] et Madame [A] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Condamner les époux [G] aux entiers frais et dépens.

Concernant la nullité du compromis de vente du 16 mars 2023, les consorts [J] soutiennent, au visa de l’article 1128 du code civil, qu’ils ont souffert d’un vice du consentement dans le cadre de la passation du compromis de vente. En effet, ils déclarent ne pas savoir lire et écrire le français et exposent donc ne pas avoir été en mesure de comprendre les termes juridiques présents dans le compromis de vente. Les consorts [J] affirment que le compromis est un acte sous seing privé dont la trame a été établie par un notaire mais qui n’a pas été signé devant notaire, celui-ci refusant selon eux d’engager sa responsabilité pour un acte passé par des personnes dans l’incapacité de le comprendre. Les consorts [J] considèrent ainsi que le témoignage de madame [H], agent immobilier mandaté par les demandeurs, est partial, tout comme celui du notaire. Ils exposent que les biens immobiliers qu’ils ont déjà acquis séparément antérieurement ont toujours été conclus avec l’assistance d’un notaire, Monsieur [M] ayant en outre bénéficié de l’assistance de sa précédente compagne de nationalité française lors de l’acquisition d’un bien immobilier en 2014 tandis que Madame [A] a bénéficié de la présence d'[L] [P] pour effectuer une traduction lors de l’acquisition d’un bien immobilier au mois d’août 2022. Les consorts [J] font également état de ce que le notaire a eu recours à un interprète pour effectuer la traduction à Madame [A] dans le cadre de l’acte de vente du 20 décembre 2024. Les consorts [M] et [A] affirment que si Monsieur [M] parle et comprend partiellement la langue française, sa qualité d’exploitant d’une petite entreprise ne le met pas en mesure de lire des actes juridiques.

Les consorts [J] s’appuient également sur les articles 1589-2 du code civil et L442-8 du code de l’urbanisme pour soutenir que le compromis de vente est atteint par la nullité. En effet, ils considèrent que les époux [G] n’ont pas fait enregistrer la promesse de vente dans un délai de 10 jours suivant son acceptation comme ils le devaient. Ils prétendent en outre que le compromis de vente ne fait pas état du délai de rétractation de dix jours prévu au profit de l’acquéreur par ce second texte. Ainsi, ils expliquent qu’ils sont encore en capacité d’exercer leur faculté de rétractation à tout moment.

Sur la demande de paiement de la clause pénale, les consorts [J] exposent au visa de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil que n’ayant pas obtenu de leur banque le prêt envisagé pour financer l’opération, la condition suspensive de la vente n’a pas été réalisée. S’ils reconnaissent que leur demande de financement à hauteur de 200 000 euros dépasse les stipulations figurant dans la condition suspensive du compromis de vente, ils exposent que compte tenu de l’absence de maîtrise de la langue française, ils n’ont pas pu apprécier l’étendue de leur engagement. C’est pourquoi les consorts [J] estiment que la demande de financement répond suffisamment à l’obligation contractuelle mise à leur charge pour considérer que la condition suspensive n’a pas été réalisée. Ils en tirent la conclusion que le compromis de vente est réputé n’avoir jamais existé de sorte que les consorts [J] ne sont redevables d’aucune somme envers les époux [G].

Enfin, au soutien de leur demande de modération de la clause pénale, les consorts [M] et [A] exposent au visa de l’article 1152 du code civil que la somme stipulée au titre de la clause pénale est manifestement excessive dans la mesure où les époux [G] ne justifient d’aucun préjudice, et ont fait preuve de mauvaise foi en leur faisant signer un compromis de vente en connaissance de leur impossibilité de le comprendre.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DU COMPROMIS DE VENTE

A) Sur le fondement des vices du consentement

En application de l’article 1128 du code civil :

« Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain ».

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, les consorts [J] soutiennent que leur consentement a été vicié dans le cadre de la passation du compromis de vente en raison de l’absence de maîtrise de la langue française, les empêchant d’apprécier la portée de leur engagement, mais ils n’en rapportent pas la preuve.

En effet, les attestations de témoins faisant état de leur méconnaissance de la langue française ne sont pas convaincantes en ce qu’elles ne précisent pour la plupart pas qui sont les témoins, ni quels sont leurs liens avec les défendeurs. Par ailleurs, elles sont contredites par les professionnels qui sont intervenus dans le cadre du compromis de vente litigieux.

En effet, [D] [H], gérante de la société NOUVELLE AGENCE SAINT-CHRISTOPHE fait quant à elle état d’échanges fluides et clairs avec les consorts [J]. Il sera sur ce point souligné que le compromis litigieux a été précédé d’une offre d’achat via l’agence immobilière NOUVELLE AGENCE SAINT-CHRISTOPHE en date du 22 janvier 2023, de sorte que les défendeurs avaient d’ores et déjà eu l’occasion de prendre connaissance de l’objet de la vente dans laquelle ils s’engageaient.

Par ailleurs, il apparaît que si le compromis de vente est un acte sous seing privé qui ne présente donc pas la signature d’un notaire, il s’agit tout de même d’un acte préparé par un notaire et passé devant notaire et non un document signé en catimini comme peuvent l’affirmer les défendeurs. Ainsi, le notaire en charge du dossier dans son email du 19 avril 2024 a confirmé que l’ensemble des parties avait toute capacité et toute faculté pour contracter et appréhender la teneur des termes du contrat.

Il résulte de ce qui précède que les consorts [M] et [A] n’apportent pas la preuve d’un quelconque vice ayant affecté leur consentement à la passation du compromis de vente du 16 mars 2023, ils seront donc déboutés de leur demande d’annulation du compromis de vente du 16 mars 2023.

B) Sur le fondement du droit de la vente

Aux termes de l’article 1589-2 du code civil :

« Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date ».

Comme le relèvent les demandeurs, cette disposition n’étant applicable qu’aux promesses unilatérales de vente alors que le compromis litigieux est un acte synallagmatique, elle n’a pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce.

Les défendeurs seront donc aussi déboutés de leur demande d’annulation du compromis formée sur ce fondement.

C) Sur le fondement du droit de l’urbanisme

Il résulte de l’article L442-8 du code de l’urbanisme que :

« A compter de la délivrance du permis d’aménager, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. La promesse ne devient définitive qu’au terme d’un délai de dix jours pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter.

Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, dans les conditions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Le promettant peut, en contrepartie de l’immobilisation du lot, obtenir du bénéficiaire de la promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le versement d’une indemnité d’immobilisation dont le montant ne peut pas excéder un pourcentage du prix de vente fixé par décret en Conseil d’Etat. Les fonds déposés sont consignés en compte bloqué. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués au déposant dans un délai de trois mois, sauf si le contrat de vente n’est pas conclu de son fait alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées ».

Comme l’article 589-2 du code civil, cette disposition qui n’est applicable qu’aux promesses unilatérales, n’est pas applicable au compromis litigieux. Par ailleurs, le compromis précise clairement que les parcelles objets du compromis ne dépendant pas d’un lotissement, ces dispositions du code de l’urbanisme ne sont pas applicables.

Les défendeurs seront donc aussi déboutés de leur demande d’annulation du compromis sur ce dernier fondement.

2°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA CLAUSE PENALE

A) Sur le bien fondé de la demande

En application de l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Par ailleurs, l’article 1304-3 du code civil dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

En l’espèce, le compromis de vente du 16 mars 2023 contient une clause pénale en page 17, venant sanctionner l’absence de réitération de l’acte avant le 30 juin 2023 par la faute d’une des parties malgré la réunion des conditions suspensives.

Par ailleurs, s’agissant des conditions suspensives, le compromis mentionne d’une part le transfert du permis d’aménager, dont il n’est pas contesté que cette condition a été réalisée, et l’obtention d’un prêt par les défendeurs, la condition d’obtention du prêt bancaire étant considérée comme réalisée si l’acquéreur, par sa faute ou sa négligence, en empêche sa réalisation ou provoque sa défaillance. Il est également stipulé que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues peut entraîner l’application d’une telle sanction. Ainsi, les acquéreurs s’engageaient au terme du compromis de vente à obtenir une offre de prêt d’un montant global maximum de 110 000 euros dans un délai maximal de soixante jours.

Toutefois, il résulte du refus de prêt en date du 13 juin 2023 que Monsieur [W] [M] a effectué une demande de prêt en qualité d’unique emprunteur, pour un montant total de 200 000 euros et à un taux inférieur au taux maximal mentionné au compromis. Le prêt a donc été demandé à des conditions différentes de celles prévues par le compromis de vente et avoisinant le double du montant global prévu.

Outre le fait qu’ils n’ont pas respecté les délais dans lesquels ils devaient demander un prêt et en justifier aux époux [G], il apparaît que les consorts [J] n’ont pas effectué une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, ce qui caractérise leur faute. Conformément aux dispositions du compromis et de l’article 1304-3 du code civil, il convient donc de considérer la condition suspensive d’obtention d’un prêt comme réalisée.

Il sera souligné sur ce point que les arguments développés en défense selon lesquels le refus de prêt produit doit être considéré comme suffisant compte tenu du défaut de compréhension de la langue française par les défendeurs ne sont pas convaincants. En effet, d’une part, ils ne rapportent pas la preuve de cette difficulté de compréhension et d’autre part, cela ne les exonère pas de devoir respecter les termes de l’acte signé.

En conséquence, à défaut de réitération de la vente par la faute des défendeurs, la mise en œuvre de la clause pénale prévue au compromis de vente apparaît légitime et il sera fait droit à la demande des époux [G] sur ce point.

B) Sur la demande de modération du montant de la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil précité, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que le montant de la clause pénale est manifestement excessif dans la mesure où les époux [G] ne justifient d’aucun préjudice.

Toutefois, il convient de rappeler que les demandeurs n’ont pas besoin de justifier d’un préjudice pour obtenir la mise en œuvre de la clause pénale. Par ailleurs, le montant de la clause pénale prévue au compromis de vente étant fixé à 11 000 euros, ce qui représente 10 % du prix de vente, il n’apparaît pas excessif puisque cela correspond au montant habituellement prévus dans les compromis de vente. Ce montant apparaît d’autant moins disproportionné qu’il est établi que le bien a été immobilisé au profit des défendeurs pendant plusieurs mois, entre la signature de l’offre d’achat et la mise en demeure de justifier du prêt, ce qui est de nature à causer aux demandeurs un préjudice qui doit être indemnisé.

Ainsi, les consorts [J] seront déboutés de leur demande visant à obtenir la réduction du montant de la clause pénale et seront condamnés à payer aux époux [G] la somme de 11 000 euros au titre de l’indemnité prévue par la clause pénale.

3°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTERETS COMPLEMENTAIRES AU TITRE DE LA CADUCITE DU PERMIS D’AMENAGER

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En outre, le créancier d’une clause pénale est fondé à obtenir le paiement de dommages intérêts supplémentaires dès lors qu’un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale est avéré.

En l’espèce, les époux [G] déclarent subir un préjudice résultant du fait de ne pas avoir pu récupérer le bénéfice du permis d’aménager qu’ils avaient transféré aux consorts [J] le 11 mai 2023 en application du compromis de vente.

Ainsi, ils justifient de démarches infructueuses auprès de la mairie de [Localité 11] pour obtenir le retrait de la décision de transfert et de démarches auprès des défendeurs eux-mêmes pour qu’ils procèdent à ce retrait. En revanche, ils ne justifient pas que le permis d’aménager les parcelles litigieuses est effectivement devenu caduc. En effet, s’ils justifient qu’il n’était valable que jusqu’au 8 janvier 2024, ils ne produisent aucune décision de caducité.

Par ailleurs, les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice financier causé par une telle caducité. En effet, s’il appartient aux époux [G] en cas de caducité de refaire une demande de permis d’aménager, il n’est nullement établi que les travaux de VRD dont ils versent aux débats les factures devront être repris.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de débouter les époux [G] de leur demande de dommages et intérêts complémentaire formée au titre de la caducité du permis d’aménager.

4°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M] seront condamnés à régler à Monsieur [O] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 13 octobre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M] de leur demande d’annulation du compromis de vente en date du 16 mars 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M] de leur demande de réduction de la clause pénale prévue par le compromis de vente en date du 16 mars 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M] à payer à Monsieur [O] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] la somme de 11 000 euros au titre de l’indemnité fixée par la clause pénale ;

DEBOUTE Monsieur [O] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice lié à la caducité du permis d’aménager;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M] à régler à Monsieur [O] [G] et Madame [V] [S] épouse [G] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [W] [M] et Madame [T] [A] épouse [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président