N° RG 25/00647 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6HQ

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/00647 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6HQ

NAC: 54G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL LAGORCE & BILLIAUD AVOCATS

à la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDEURS

M. [L] [U] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Roxane BILLIAUD de la SELARL LAGORCE & BILLIAUD AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [X] [I] épouse [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Roxane BILLIAUD de la SELARL LAGORCE & BILLIAUD AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION, pour signification [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Sébastien SION de la SELARL LAZARE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

SNC PARALLELE 28, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Anne-Caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Sébastien SION de la SELARL LAZARE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 31 juillet 2022, la SNC PARALLÈLE 28, en qualité de vendeur, a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] ont assigné la SASU CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] ont également assigné la SNC PARALLÈLE 28 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par ordonnance en date du 23 septembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a ordonné la jonction des deux procédures susvisées sous le numéro de rôle général 25/00647.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 06 janvier 2026.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] demandent au juge des référés de :

débouter la société SNC PARALLÈLE 28 et la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;ordonner la levée de l’ensemble des réserves émises lors de la livraison et postérieurement à celle-ci au titre de la garantie de parfait achèvement, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;condamner la société SNC PARALLÈLE 28, représentée par la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION, à leur verser la somme de 944 € par mois au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu’à parfaite levée des réserves ;condamner la société SNC PARALLÈLE 28, représentée par la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION, à la prise en charge des frais de commissaire de justice s’élevant à 199,69 € ;condamner la société SNC PARALLÈLE 28, représentée par la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION, à leur verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

De leur côté, la SASU CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION et la SNC PARALLÈLE 28 demandent au juge des référés de :

débouter Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;condamner Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] à leur verser chacun la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur l’obligation de levée des réserves par la SNC PARALLÈLE 28

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil :

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil :

« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il résulte de la combinaison de ces textes que le juge des référés est compétent pour ordonner toute mesure, y compris l’exécution d’une obligation de faire, dès lors que l’existence de cette obligation n’est pas sérieusement contestable, notamment lorsqu’il s’agit d’enjoindre au vendeur d’un immeuble à construire de lever les réserves formulées lors de la livraison, à condition que celles-ci aient été déclarées dans le délai légal ou contractuellement prévu.

En l’espèce, par acte du 31 juillet 2022, Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] ont acquis un immeuble à usage d’habitation dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement auprès de la SNC PARALLÈLE 28.

Par procès-verbal de livraison en date du 01 mars 2024, l’immeuble objet du contrat de VEFA a été livré. Ce procès-verbal ne mentionnait qu’une seule réserve : « vitrage rayé » dans le séjour.

Le 03 mars 2024, soit deux jours après la livraison, Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] ont signalé un total de onze nouvelles réserves apparentes, détaillées dans un courriel adressé au service après-vente de la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION.

Le contrat de VEFA signé entre les parties prévoyait, en page 44, à la clause intitulée « Modalités d’application » de la garantie des défauts apparents, que les réserves pouvaient, même après réception, être signalées dans le délai d’un mois suivant le procès-verbal de livraison, par courrier recommandé.

Dans la continuité de leur courriel du 03 mars 2024, les époux [R] ont réitéré leurs réserves, mais cette fois-ci en adressant un courrier recommandé, dont l’avis de réception a été délivré au destinataire le 02 avril 2024.

Compte tenu des règles de computation des délais prévues aux articles 640 et suivants du code de procédure civile, le délai d’un mois a expiré « le jour du dernier mois (…) qui porte le même quantième que le jour de l’acte », c’est-à-dire le 01 avril 2024 à minuit.

Or, c’est la date à laquelle les réserves ont été « signalées » qui compte, c’est-à-dire la date d’expédition de la lettre recommandée avec avis de réception. Celle-ci n’est pas précisée sur l’avis de réception versé aux débats. Cependant, il paraît improbable, voire impossible pour les services postaux de pouvoir délivrer cette lettre le jour même de son expédition, ce qui signifie que celle-ci a nécessairement été expédiée avant l’expiration du délai d’un mois, puisqu’elle a été réceptionnée le 02 avril 2024

Il en résulte que le formalisme contractuellement prévu pour le signalement des réserves a été strictement respecté, dès lors que Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] rapportent la preuve de l’envoi de leur courrier recommandé dans le délai d’un mois suivant la livraison, soit avant le 01 avril 2024 à minuit.

Au surplus, s’il est constant que le courriel du 03 mars 2024 ne constitue pas, en tant que tel, un courrier recommandé, il n’en demeure pas moins qu’il a fait l’objet d’une réponse de la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION en date du 11 mars 2024.

Cette réponse caractérise nécessairement la réception effective dudit courriel par son destinataire.

Dès lors, ce courriel doit également être regardé comme ayant valablement porté à la connaissance du vendeur, dans le délai d’un mois suivant la livraison, l’ensemble des réserves invoquées par les acquéreurs.

Dans ces conditions, la SNC PARALLÈLE 28 ne saurait se prévaloir d’un supposé irrespect du formalisme contractuel pour se soustraire à son obligation de garantie de parfait achèvement, alors qu’il est établi qu’elle a eu connaissance, dans le délai requis, de l’ensemble des réserves émises.

Il s’ensuit que l’existence de l’obligation de lever ces réserves n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, en l’absence d’autre moyen opérant de défense, il y a lieu d’ordonner à la SNC PARALLÈLE 28 d’intervenir sur l’immeuble de Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R], situé [Adresse 2], afin de procéder à la levée des réserves mentionnées dans le courriel du 03 mars 2024 et ce, conformément à son obligation légale de garantie de parfait achèvement.

* Sur la demande d’indemnisation fondée sur un préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il est de jurisprudence constante que le juge des référés ne peut allouer de dommages et intérêts, qu’ils résultent d’un préjudice contractuel ou extracontractuel. Cette compétence relève exclusivement du pouvoir du juge du fond, le juge des référés ne pouvant, le cas échéant, qu’allouer une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (Civ. 2e, 11 décembre 2008, n° 07-20.255).

En tout état de cause, quand bien même un demandeur solliciterait, devant le juge des référés, non pas des dommages et intérêts, mais une provision destinée à réparer temporairement un préjudice, les conditions d’octroi d’une telle provision demeurent identiques à celles requises pour toute indemnisation.

Il appartient dès lors au demandeur de démontrer l’existence d’une faute, qu’elle soit contractuelle ou extracontractuelle, ainsi que l’existence d’un préjudice certain, personnel, direct et légitime, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] sollicitent la condamnation de la SNC PARALLÈLE 28 au paiement d’une somme mensuelle de 944,00 €, et ce jusqu’à la levée des réserves, au titre d’un prétendu préjudice de jouissance.

Toutefois, en premier lieu, une telle demande, présentée comme une demande de dommages et intérêts, ne peut, par nature, être accueillie par le juge des référés, lequel ne peut empiéter sur les compétences du juge du fond.

En second lieu, et en tout état de cause, les époux [R] ne démontrent ni ne caractérisent l’existence d’une faute, ni même celle d’un préjudice certain compte tenu du caractère mineur des réserves signalées. Celles-ci ne peuvent troubler l’habitabilité du logement de manière sérieusement contestable.

Il apparaît au surplus que le préjudice de jouissance invoqué ne s’est, à ce jour, pas encore réalisé et demeure purement éventuel, de sorte qu’il ne saurait, en tout état de cause, ouvrir droit à réparation, y compris devant le juge du fond, tant qu’il ne s’est pas concrétisé.

Dès lors, la demande de Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] tendant à l’indemnisation d’un prétendu préjudice de jouissance sera rejetée.

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

La SNC PARALLÈLE 28, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais de commissaire de justice, y compris les frais de constat.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité commande de condamner la SNC PARALLÈLE 28 à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En effet, Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R], à l’initiative de la présente instance, ont dû engager des frais non compris dans les dépens afin de faire valoir leurs droits, dans une procédure rendue nécessaire par l’inaction persistante de la SNC PARALLÈLE 28, pourtant tenue légalement et contractuellement à leur égard.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOYONS le cas échéant, les parties à mieux se pourvoir au fond,

Mais sur ce,

ORDONNONS à la SNC PARALLÈLE 28, conformément son obligation de garantie de parfait achèvement, d’intervenir sur les lieux afin de procéder à la complète levée de l’ensemble des réserves apparentes signalées à elle dans le procès-verbal de livraison du 01 mars 2024 et dans le courrier de Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] en date du 28 mars 2024 reçu le 02 avril 2024, relatives à l’immeuble sis [Adresse 2] ;

DISONS que ces travaux, qui doivent lever complètement les réserves signalées, dont elle devra savoir faire la preuve le cas échéant au moyen d’un procès-verbal de levée de réserve ou un procès-verbal constat par commissaire de justice, devront être réalisés à ses frais et charges et sous sa responsabilité, dans un délai maximal de 45 jours calendaires à compter de la signification de la présente ordonnance

DISONS qu’à défaut de respecter ce délai, la SNC PARALLÈLE 28 sera condamnée à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] une astreinte de 75 euros par jour calendaire de retard à compter du quarante sixième jour calendaire à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en œuvre ;

DISONS que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer une nouvelle le cas échéant ;

REJETONS la demande de Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS la SNC PARALLÈLE 28 à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SNC PARALLÈLE 28 aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais de commissaire de justice, y compris les frais de procès-verbal de constat du 18 mars 2025 (soit 199,69 euros TTC) ;

REJETONS le surplus des demandes formées par Monsieur [L] [R] et Madame [X] [I] épouse [R] ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la SNC PARALLÈLE 28 et la SASU CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,