N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT

du

19 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/03611 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKHR

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 8]»

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice, la S.A.S.. FONCIA VAL DE LOIRE,

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 307 213 249

dont le siège social est sis “[Adresse 9]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [P]

né le 06 Mars 1974 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [P]

né le 10 Octobre 1978 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 01 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [P] et M. [S] [P] sont propriétaires des lots n°131 et 186 dans l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 6].

Le 30 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" , représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, a donné assignation à M. [R] [P] et M. [S] [P] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 3 567,41 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 mai 2024 ;la somme de 938,69 euros au titre des frais de recouvrement ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 3 mai 2024 la somme de 3 567,41 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 1er octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

M. [R] [P], cité par acte déposé en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas.

M. [S] [P] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement. Il expose sa situation financière personnelle ainsi que celle de M. [R] [P].

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur le décompte actualisé produit lors de l’audience

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Si le demandeur rapporte la preuve que le pli contenant le décompte actualisé et l’appel de fonds de juillet 2024 a été mis à disposition de la défenderesse en point de retrait le 27 septembre 2024, M. [R] [P] conservait la faculté, à la date de l’audience, de retirer le pli. Il ne saurait dès lors être considéré que celui-ci était, à la date de l’audience, valablement notifié. Dès lors, le décompte actualisé et les appels de fonds ultérieurs à l’assignation, ne seront être retenue dans cette décision.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 janvier 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée,

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 3 mai 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3 567,41 euros

Frais sollicités 938,69 euros

TOTAL 4 506,10 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [R] [P] et M. [S] [P] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 3 mai 2024 à hauteur de la somme de 3 567,41 euros.

La lettre de mise en demeure, le commandement de payer, puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [R] [P] et M. [S] [P] seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 567,41 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 3 mai 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les avis de réception des courriers de mises en demeure n’étant pas versés et n’étant pas précisé à partir de quelle mise en demeure les intérêts au taux légal sont sollicités.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée (95 euros).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (153.69 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, les impayés de M. [R] [P] et M. [S] [P] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération de 700 euros.

M. [R] [P] et M. [S] [P] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 948,69 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation des débiteurs et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources des défendeurs, telle qu’exposée lors de l’audience et non contestée par le demandeur, il convient d’accorder des délais de paiement sur 6 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [R] [P] et M. [S] [P] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement de défaut rendu en dernier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [R] [P] et M. [S] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" les sommes suivantes :

3.567,41 € (TROIS MILLE CINQ CENT SOIXANTE-SEPT EUROS QUARANTE-UN CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 3 mai 2024 ;948,69 € (NEUF CENT QUARANTE-HUIT EUROS SOIXANTE-NEUF CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic;

augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [R] [P] et M. [S] [P] à se libérer de cette dette en cinq mensualités de 600 euros payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, et une sixième mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

DIT que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [P] et M. [S] [P] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [P] et M. [S] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD