TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 27 Novembre 2025 N°: 25/00323

N° RG 24/02721 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBSI

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 18 Septembre 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice la Société l’Immobilier du Bassin Genevois (IBG) dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 8]

situé [Adresse 1]

représenté par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEURS

M. [F] [W]

né le 02 Juin 1986 à [Localité 7] (BULGARIE)

demeurant [Adresse 4]

Mme [G] [Y] épouse [W]

née le 27 Avril 1987 à [Localité 7] (BULGARIE)

demeurant [Adresse 4]

Défaillants, n’ayant pas constitué avocat

Grosse(s) délivrée(s) le 05/12/25

à

— Maître Damien MEROTTO

EXPOSE DU LITIGE

Le Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » est un ensemble immobilier sis [Adresse 2]. Il est régi par un règlement de copropriété reçu par Maître [K] [I] le 1er juin 1962, plusieurs fois modifié (pièces 1 à 2-8).

M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] ont acquis les lots n°54 et 67 dans le bâtiment B de l’ensemble immobilier, suivant acte du 1er octobre 2018 (pièce 3).

La SAS L’IMMOBILIER DU BASSIN GENEVOIS (IBG) a été désignée en qualité de syndic de copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2019 (pièce 4-1).

M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] n’ont pas réglé leurs charges de copropriété sur plusieurs exercices, de sorte que le Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » les a mis en demeure de payer par lettres recommandées avec accusés de réception des 27 octobre 2021, 2 et 23 mai, 3 et 24 août 2022, 30 janvier 2023 et 25 avril 2024 (pièces 8-1 à 8-7).

M. [F] [W] a par ailleurs été condamné par le Tribunal correctionnel de Thonon-les-Bains le 4 juin 2024 pour s’être illicitement revendiqué propriétaire des appartements de la copropriété, et avoir joui de ceux-ci, notamment en changeant les serrures et en concluant des baux d’habitation en lieu et place des propriétaires (pièce 13).

Par acte de Commissaire de justice du 13 novembre 2024, auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » représenté par son syndic en exercice, la SAS immobilier du bassin genevois (IBM), a assigné M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de :

Les condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :La somme en principal de 12 373.05 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 (4ème trimestre inclus) du 27 octobre 2021 sur la somme de 4 609.29 €, outre intérêts à compter :Du 2 mai 2022 sur la somme de 4 097.59 €,Du 23 mai 2022 sur la somme de 4 145.59 €,Du 3 août 2022 sur la somme de 4 728.87 €,Du 24 août 2022 sur la somme de 4 782.87 €,Du 30janvier 2023 sur la somme de 8 241.42 €,Du 25 avril 2024 sur la somme de 11 161.37 €,Outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement,La somme de 696 € au titre des frais de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024,La somme de 1 800,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.Condamner in solidum les consorts [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme totale de 429 € TTC à titre de dommages et intérêts en remboursement des dépenses de réparation des boites aux lettres de copropriété dégradées, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir jusqu’à parfait paiement,Ordonner la capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,Débouter M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Condamner in solidum les consorts [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme totale de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.

M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] bien que régulièrement cités à étude, n’ont pas constitué avocat à la présente procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS

I/ Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier »

1) S’agissant des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. (…)

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » sollicite la somme totale de 12 373,05 € au titre des charges de copropriété dues à compter du 22 novembre 2019. S’agissant de la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi susvisée, elle sera traitée ci-après dans le cadre des dépens.

Il résulte des pièces versées aux débats que :

— le syndic de copropriété IBG a été désigné ès qualités suivant contrat du 21 novembre 2019, à effet au 1er janvier 2020, et son mandat a été reconduit (pièces 4-1 à 4-5),

— différents appels de fond ont été émis par le syndic à l’encontre de M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] depuis le 22 novembre 2019 (pièces 6-1 à 6-11), ces créances apparaissant dans les relevés de compte depuis le 1er juillet 2018 (pièces 5-1 à 5-7),

— les différents exercices auxquels correspondent les appels de fonds ont été approuvés en assemblées générales des 21 novembre 2019, 12 janvier 2021, 10 décembre 2021, 15 décembre 2022, et 19 décembre 2023 (pièces 7-1 à 7-6).

Sont également produits aux débats :

— des mises en demeure des 27 octobre 2021, 2 mai 2022, 23 mai 2022, 3 août 2022, 24 août 2022, 30 janvier 2023 et 25 avril 2024 démontrent que M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] n’ont pas réglé leurs charges de copropriété (pièces 8-1 à 8-7),

— un décompte du 16 octobre 2024 arrête la créance du Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » à la somme de 12 373,05 € (pièce 12).

Par conséquent, M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] sont bien redevables de la somme sollicitée au titre des charges de copropriété, et seront ainsi solidairement condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » la somme de 12 373,05 €, outre intérêts aux taux légaux à compter des mises en demeure, tel que précisé au dispositif.

2) S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » fait valoir que le défaut de paiement des charges de copropriété par les défendeurs lui a causé un préjudice en le contraignant à avancer les sommes dues, afin de régler les dépenses courantes. Il ajoute que M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] n’ont jamais tenté de trouver de solution amiable.

Le fait de devoir avancer les charges de copropriétés au fil des exercices a nécessairement causé un préjudice pour le Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » au titre de sa trésorerie, qu’il conviendra d’indemniser.

En conséquence, M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] seront solidairement condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

3) S’agissant de la demande de remboursement des dépenses de réparation des boites aux lettres

L’article 12 du règlement de copropriété stipule que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et de disposer des locaux qui sont sa propriété à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il est par ailleurs constant que la dette de dommages-intérêts qui tend à réparer le préjudice résultant d’une infraction commise par le mari n’entre pas dans la catégorie des dépenses ménagères auxquelles est attachée la solidarité de plein droit (Civ. 1re, 9 janv. 2008, n°06-21.095).

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » explique que M. [F] [W] a dégradé les boites aux lettres situées à l’entrée de la copropriété.

Il verse aux débats une main courante du 18 mars 2023 déposée auprès de la police municipale d'[Localité 5] pour en justifier (pièce 14), ainsi qu’une facture du 3 avril 2023 d’un montant de 429 € TTC, payée le 11 avril 2023 (pièce 10).

Cependant, aucune pièce ne démontre que Mme [G] [Y] épouse [W] a également dégradé les boites aux lettres, de sorte qu’elle ne pourra pas être solidairement condamnée avec son époux, à en rembourser la réparation.

En conséquence, M. [F] [W] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » la somme de 429 € TTC au titre du remboursement des dépenses de réparation des boites aux lettres de copropriété dégradées.

4) S’agissant de la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est de jurisprudence constante, depuis un arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 16 avril 1996, que les seules conditions posées par ce texte sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dus pour au moins une année entière.

En outre, il est de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 16 juillet 1992, que la fixation du point de départ de cette capitalisation des intérêts n’est pas exigée des juges du fond.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande d’anatocisme formulée par la demanderesse.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte enfin de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] succombent à l’instance, et le Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » justifie avoir exposé 696 € de frais de procédure (pièce 12).

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux dépens, en ce incluant les 696 € de frais de procédure engagés par le demandeur.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] sont condamnés in solidum aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] à payer au Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » représenté par son syndic en exercice, la SAS immobilier du bassin genevois (IBM), la somme de 12 373.05 € au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du :

—  2 mai 2022 sur la somme de 4 097.59 €,

—  23 mai 2022 sur la somme de 4 145.59 €,

—  3 août 2022 sur la somme de 4 728.87 €,

—  24 août 2022 sur la somme de 4 782.87 €,

—  30 janvier 2023 sur la somme de 8 241.42 €,

—  25 avril 2024 sur la somme de 11 161.37 €,

— jugement à intervenir pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent des intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] à payer au Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » représenté par son syndic en exercice, la SAS immobilier du bassin genevois (IBM), la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [F] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » représenté par son syndic en exercice, la SAS Immobilier du bassin genevois (IBM), la somme de 429 € TTC au titre du remboursement des dépenses de réparation des boites aux lettres de copropriété dégradées ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] à payer au Syndicat des copropriétaires « Le clos greffier » représenté par son syndic en exercice, la SAS Immobilier du bassin genevois (IBM), la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [W] et Mme [G] [Y] épouse [W] aux dépens, en ce incluant les 696 € de frais de procédure engagés par le demandeur ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,