N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 24 OCTOBRE 2024

N° RG 23/00102 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IRVB

DEMANDEUR

Monsieur [N] [C]

né le 29 Juillet 1981 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sophie MONGIS, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSES

S.A.S. [Adresse 10]

(RCS de [Localité 11] n° 714 800 729), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

Madame [Z] [Y] divorcée [C]

née le 08 Juillet 1977 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame M-D MERLET,, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de J. GENTY, Greffier placée lors des débats et de V. AUGIS, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Décembre 2023 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024 puis prorogée à plusieurs reprises pour être rendue le 24 Octobre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [N] [C] et Mme [Z] [Y] se sont mariés sans contrat préalable le 16 juillet 2008.

Suivant acte authentique le 29 juin 2018, le couple a acheté un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 8] affecté à sa résidence principale. Le prix de ce bien s’élevait à 342 000 euros soit 318 000 euros net vendeur, le surplus correspondant à des frais. La vente avait été réalisée avec le concours d’un agent immobilier : la Sas Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou. Par son intermédiaire, les acquéreurs avaient adhéré au contrat d’assurance de groupe “garantie revente 7 ans” qu’elle avait souscrit auprès de la société CAMCA.

Dans la perspective d’une procédure de divorce, les époux [O], respectivement cadre commercial de banque et agent pôle emploi, ont contacté l’agent immobilier afin de mettre en vente l’immeuble. Par acte sous seing privé daté du 22 juin 2019, ils lui ont donné mandat exclusif de vendre le bien au prix net vendeur de 329 500 euros ramené par avenant du 02 septembre 2019 à 319 000 euros.

Entre temps, M. [N] [C] a interrogé l’agent immobilier sur les modalités de mise en oeuvre de l’assurance garantie revente. Par courriel émis le 05 juin 2019 avec comme objet “mise vente et point sur la garantie revente 7 ans”, une conseillère lui a répondu : “l’assurance vous garantit la prise en charge de la perte financière éventuelle, liée à la revente de votre maison dans la limite de 10 % du prix d’acquisition frais de notaire et d’agence compris savoir dans votre cas : prix d’acquisition 342 000 euros soit plafond de 34 200 euros de prise de charge” tout en détaillant des exemples chiffrés notamment “si vente à 308 000 € NV, 0 perte l’assurance prendra en charge à hauteur de 34 000 euros” en ajoutant “autre précision : pour bénéficier de l’assurance, le divorce doit être prononcé (la date retenue étant la date de jugement définitif) au plus tard à la date de signature du compromis de vente”. Le message s’achevait sur une proposition de rendez vous “pour la mise en vente de votre maison et la façon dont nous pourrons y travailler pour que la perte financière soit la plus réduite possible et que la vente se réalise dans les meilleurs délais (…)”. Par mail du 11 juin 2019, M. [N] [C] a sollicité une précision au sujet de la “prise en charge assurance revente et procédure de divorce” en ces termes : “vous annoncez une prise en charge uniquement si le divorce est prononcé avant la signature du compromis. La prononciation (sic) du divorce interviendra sous un délai d’environ 6 mois, soit un compromis à signer en 12/2019 dans ce cas. Il me semblait avoir lu qu’il fallait que les démarches aient été initiées. L’ordonnance de non conciliation avant signature du compromis valide t’elle la prise en charge de l’assurance ? Les démarches auprès de nos avocats respectifs sont en cours à ce sujet (délai de 15 jours environ)”. Cela permettrait d’envisager une vente plus rapide. Merci de vos réponses précises à ce sujet afin de pouvoir valider le mandat de vente ou pas avec votre agence”. Par courriel du 15 juin 2019, la conseillère clientèle lui a annoncé qu'“après vérification et pour répondre à votre 2éme question, l’ordonnance de non conciliation (était) suffisante pour valider la prise en charge de l’assurance (“démarches initiées”) et (que)le dédommagement de l’assurance a(vait) lieu quand le divorce (était) prononcé”.

Le 1er juillet 2019, Mme [Z] [Y], épouse [C] a présenté une requête en divorce et par ordonnance de non conciliation rendue le 03 décembre 2019, le juge aux affaires familiales a autorisé la poursuite de la procédure, constaté que les époux résidaient séparément, attribué à titre onéreux la jouissance du domicile conjugal au mari et dit qu’il rembourserait les deux emprunts immobiliers et les crédits à la consommation souscrits auprès du Crédit Mutuel -Cic contre créance au moment de la liquidation et les prêts à la consommation contractés auprès du Cetelem sans créance. L’assignation en divorce a été délivrée le 27 janvier 2020. L’immeuble a été vendu moyennant un prix de 308 000 euros. L’acte authentique a été reçu le 07 avril 2020. L’assignation en divorce a été délivrée le 27 janvier 2020. Par jugement en date du 25 mars 2021, le juge aux affaires familiales près le Tribunal judiciaire de Tours a prononcé le divorce sur le fondement de l’article 233 du Code civil et notamment débouté M. [N] [C] d’une demande tendant à obtenir l’attribution de l’immeuble à titre de récompense.

Par courrier du 08 juin 2021 adressé à la société [Adresse 9], l’assureur a refusé sa garantie au motif que l’immeuble avait été revendu avant que le divorce ne soit prononcé alors qu’il constituait l’événement susceptible d’y ouvrir droit.

Expliquant que la réponse apportée à M. [N] [C] était celle de ses services, l’agent immobilier a demandé sans succès à l’assureur de prendre en charge le sinistre.

Par courrier recommandé du 21 juillet 2021, M. [N] [C] qui reprochait à l’agent immobilier de l’avoir induit en erreur, l’a vainement mis en demeure de lui verser la somme de 30 800 euros correspondant à l’indemnité.

Suivant acte extra judiciaire du 21 décembre 2022, M. [N] [C] a assigné la SAS Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou et Mme [Z] [Y] devant ce Tribunal auquel il demande :

“Vus les articles 1130 du Code civil et suivants du code civil,

Vues les pièces versées aux débats, (de)

. DEBOUTER la SAS [Adresse 9] de l’ensemble de ses prétentions contraires aux présentes écritures ;

. CONDAMNER la SAS Square Habitat à (lui) verser la somme de 34.200 € (…) à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil.

. CONDAMNER la SAS [Adresse 9] à (lui) verser (…) la somme de 2602 euros (arrêtée au 16/09/2022) au titre de son préjudice financier.

. CONDAMNER la SAS Square Habitat à verser la somme de 5000 € à Monsieur [C] à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

. CONDAMNER la SAS [Adresse 9] à (lui) verser la somme de 3.000,00 euros (…) au titre de l’article 700 du code de procédure civile”.

Pour obtenir réparation de la perte d’une chance de bénéficier de la garantie revente 7 ans, M. [N] [C] explique rechercher la responsabilité de la Sas Square Habitat à laquelle il reproche un manquement au devoir de conseil dont elle était tenue en sa qualité d’intermédiaire d’assurances. Il soutient avoir perdu l’entier bénéfice de l’indemnité et subi un préjudice financier correspondant aux intérêts produits par l’indemnité depuis la vente de l’immeuble ainsi qu’un préjudice moral résultant d’un fort endettement.

Par conclusions transmises le 19 juin 2023 , auxquelles il convient de se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la SAS [Adresse 10] invite le Tribunal à :

“ . statuer ce que de droit sur le manquement au devoir de conseil (…),

. imputer cependant à M. [N] [C] une part de responsabilité dans la situation dont il se plaint,

. réduire à de justes proportions l’incidence de la perte de chance et la demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 34.200 €,

. débouter M. [C] de ses demandes au titre du préjudice matériel et du préjudice moral,

. statuer ce que de droit sur les dépens”.

A cet effet sans se prononcer sur le fondement juridique des demandes, elle explique pour l’essentiel que le manquement au devoir de conseil que lui reproche M. [N] [C] a été induit par la lecture erronée que ce dernier, nullement néophyte, donnait au contrat et la réponse tout aussi fausse des services de l’assureur interrogés verbalement. D’autre part, elle rappelle que le préjudice invoqué s’analyse en une perte de chance qui peut d’autant moins ouvrir droit au versement intégral de l’indemnité sollicitée que la revente a inutilement pâti de la hâte des époux [C] à divorcer et d’une mauvaise conjoncture économique. Elle fait également valoir que M. [N] [C] n’a subi aucun des autres préjudices invoqués.

L’ordonnance fixant la clôture de l’instruction au 30 novembre 2023 a été rendue le 05 octobre précédent.

Sur l’assignation délivrée le 22 décembre 2022 avec procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [Z] [Y] n’a pas constitué avocat de telle sorte que par application des dispositions de l’article 474, alinéa 1 du Code de procédure civile, la présente décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Sur quoi,

Sur la demande principale

Attendu qu’afin d’obtenir réparation de la perte d’une chance de bénéficier de la garantie revente 7 ans, M. [N] [C] qui évoque uniquement dans le corps de ses écritures, les dispositions de l’article 1112-1 du Code civil mais également des articles L 511-1 et 521-1 du Code des assurances ainsi que celles de l’article 1240 du Code civil, reproche à la SAS Square Habitat Crédit Agricole Touraine un manquement au devoir de conseil dont elle était tenue en sa qualité d’intermédiaire d’assurances ;

Attendu qu’en droit, “le souscripteur d’une assurance de groupe est tenu envers les adhérents d’une obligation d’information et de conseil qui ne s’achève pas avec la remise de la notice” et se poursuit au cours de l’exécution du contrat ;

Attendu qu’en sa qualité d’intermédiaire d’assurances et conformément aux dispositions de l’article L 520-1 du Code des assurances applicable à la date où le contrat a été souscrit, la Sas [Adresse 10] était débitrice d’une obligation légale d’information et d’un devoir de conseil envers M. [N] [C] ; qu’en l’espèce, elle était tenue de délivrer une information exacte sur les modalités de mise en oeuvre de la “garantie revente 7 ans” mais non pas d’en apprécier l’opportunité et les incidences sur le calcul du prix auquel l’immeuble pouvait être vendu, points qui en revanche relevaient de son activité d’agent immobilier d’autant que dans son courriel du 11 juin 2019, M. [N] [C] subordonnait implicitement la souscription du mandat de vente à la réponse apportée à ses interrogations lui qui écrivait “Merci de vos réponses précises à ce sujet afin de pouvoir valider le mandat de vente ou pas avec votre agence” ;

Que quoiqu’il en soit, les conditions générales du contrat définissent clairement l’événement ouvrant droit à la garantie ; que l’article 1 définit le “sinistre” comme une “perte financière consécutive à la revente du bien immobilier acquis, suite à la survenance d’événements garantis tels que précisés au $ 2-2 ci-après”; que l’article 2 mentionne le divorce au nombre des événements garantis pris en considération lorsque le bien immobilier est une résidence principale et il le définit comme “la dissolution du mariage par le prononcé du jugement définitif de divorce, la date retenue étant la date du jugement” ; qu’il ajoute que “seul sera pris en considération le divorce dont la demande introductive aura été enregistrée après l’expiration d’un délai de carence égal à douze mois décompté à partir de la date d’effet de la garantie” ; que l’article 4 relatif aux obligations de l’assuré impose à ce dernier de faire parvenir à l’assureur “en cas de divorce une pièce justificative de l’enregistrement de la demande introductive d’instance au greffe du tribunal, la copie du jugement définitif du divorce, la fiche individuelle d’état civil du ou des bénéficiaires désignés par le juge aux affaires familiales à la requête de l’assuré” ;

Que l’article 1 précise également que “la revente doit impérativement être réalisée dans les douze mois qui suivent la réalisation de l’événement générateur du sinistre en cas de revente au delà des 12 mois qui suivent la réalisation de l’événement générateur du sinistre la garantie revente ne sera donc pas acquise” ; que l’article 6 de la police d’assurance exige que “la revente à perte intervienne dans le délai maximum de douze mois à compter de la date de survenance de l’événement garanti “ soit “pour le divorce : la date du jugement définitif” ; qu’il n’existait donc aucune ambiguïté sur la nature de l’événement générateur qui ne pouvait être l’ordonnance de non conciliation ;

Attendu qu’en sa qualité d’intermédiaire d’assurance et dans le cadre de l’exécution du contrat d’assurance, la société Square habitat Crédit Agricole Touraine Poitou avait l’obligation de délivrer une information exacte sur la mise en oeuvre de la garantie et qu’elle engage donc sa responsabilité contractuelle ; qu’en l’espèce, à la lecture de son mail du 05 juin 2019, il apparaît qu’elle avait répondu correctement et que c’est sur l’insistance de M. [N] [C] qu’elle s’est ravisée après selon ses allégations avoir interrogé le service juridique de l’assureur ; que quoiqu’il en soit, au cours de la négociation d’un mandat exclusif de vente, elle a, à tort, conforté M. [N] [C] qui n’est pas un professionnel de l’assurance, dans sa lecture erronée du contrat ;

Attendu qu’en l’espèce, le bien a été vendu pour un prix de 308 000 euros qui n’a pas permis de solder l’intégralité de l’un des deux prêts contractés pour l’acquérir ; que l’ordonnance de non conciliation avait été rendue le 03 décembre 2019 et que sur l’assignation délivrée par l’épouse, le divorce n’a été prononcé que le 25 mars 2021 et qu’à la lecture du jugement, le juge aux affaires familiales a tranché plusieurs points de désaccord ; que si le mari avait réclamé l’attribution de l’immeuble à titre de récompense (sic), il apparaît qu’il lui incombait de rembourser les crédits à charge de créance et que la jouissance du domicile lui avait été attribuée à titre onéreux ; que la précipitation dans laquelle le bien a été vendu, est manifestement en lien avec les mesures provisoires ; qu’en tout état de cause, c’est à bon droit que l’assureur a refusé sa garantie ; que la Sas [Adresse 9] qui était tenue d’une obligation de moyens, a commis une faute dont elle doit répondre ce qu’elle ne conteste pas sauf à solliciter un partage de responsabilité qui en l’espèce ne sera pas retenu, eu égard aux qualités respectives des parties, son cocontractant n’étant pas un professionnel de l’assurance ;

Attendu que s’agissant du préjudice résultant de la perte d’une chance de percevoir l’indemnité de façon à revendre sans perte l’immeuble, M. [N] [C] estime qu’elle est totale alors qu’en droit (cf notamment Cass. 1ère chambre civile, 14 novembre 2019 n° 18-23.915), “la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée” ; qu’en tout état de cause, M. [N] [C] ne démontre pas que si l’immeuble avait été vendu en respectant les conditions contractuelles auxquelles il avait adhéré, il n’en aurait pas obtenu un meilleur prix étant rappelé que l’article 1 de la notice de la “garantie revente 7 ans” permet à l’assureur de retenir le prix du marché lorsque le prix de revente y est inférieur ; que d’autre part, l’ordonnance du juge conciliateur lui imposait de rembourser à charge de créance les emprunts contractés pour acquérir l’immeuble dont il avait obtenu la jouissance à titre onéreux ; que ces mesures ne cessaient de produire effet qu’une fois le divorce prononcé et devenu définitif soit après expiration du délai d’appel qui courrait à compter de la signification du jugement le prononçant soit après acquiescement ; qu’en revendant l’immeuble cinq mois après cette décision, M. [N] [C] a réduit d’autant ses obligations de sorte que l’opération présentait pour lui un intérêt personnel qui peut expliquer sa lecture erronée du contrat d’assurance et la pression insidieuse exercée sur la société Square Habitat qui quant à elle, a fait prévaloir son intérêt en tant qu’agent immobilier à obtenir un mandat de vente sur son obligation d’information ; qu’enfin, alors qu’il demande sans toutefois le reprendre dans le dispositif de l’assignation que la décision à intervenir soit jugée “commune et opposable” (sic) à son ex épouse, il ne démontre pas qu’il était ou aurait pu être l’unique bénéficiaire de l’indemnité ; que bien au contraire, le juge aux affaires familiales a rejeté la demande qu’il avait présentée aux fins d’obtenir l’attribution préférentielle de l’immeuble à titre de récompense ce qui lui aurait indirectement permis de remplir cette condition ;

Qu’il s’en suit que le préjudice personnel et direct résultant de la perte d’une chance de bénéficier de la “garantie revente 7 ans” ne peut pas correspondre à la somme réclamée et qu’en réparation, il sera alloué la somme de dix mille deux cents (10 200) euros ;

Attendu que pour réclamer réparation d’un préjudice financier, M. [N] [C] explique que la somme sollicitée correspond aux intérêts au taux légal qui ont courus à compter du 07 avril 2020 date de la vente ; que toutefois, il ne s’agit pas d’un préjudice financier puisqu’il ne pouvait pas bénéficier de l’indemnité mais a seulement perdu une chance de la percevoir ; que les dommages intérêts courent à compter de la décision qui les allouent de sorte que cette demande sera repoussée ;

Attendu que quant au préjudice moral, force est de relever à l’instar de la Sas [Adresse 10] que M. [N] [C] qui exerce la profession de cadre bancaire et était assisté d’un conseil, n’en justifie pas car il s’évince de l’ordonnance rendue le 03 juin 2022 que bien avant la revente de l’immeuble, le ménage était endetté et que l’achat à tempérament d’un immeuble revendu un an après n’est pas la cause déterminante de la saisine du juge de la protection et des contentieux ; que cette décision rappelle que le prix retiré de cette vente a permis de régler entièrement l’un des deux prêts immobiliers et partiellement le second ; que ce prêt n’est plus remboursé depuis le 05 décembre 2021 et que M. [C] a contracté le 08 janvier 2020, donc postérieurement à l’ordonnance de non conciliation, un nouvel emprunt à la consommation, que les mensualités d’apurement également supportées pour moitié par son ex -épouse bénéficiaire quant à elle de mesures de surendettement, s’élèvent à 267,68 euros alors que celles afférentes aux crédits à la consommation représentent 1 054,91 euros ; que le juge de la protection et des contentieux considère que M. [N] [C] est en capacité de faire face à ces remboursements mais en l’absence d’opposition du créancier à cette demande, suspend pendant 24 mois l’exécution des obligations de paiement notamment du prêt immobilier ; qu’en revanche, il condamne M. [N] [C] à payer à la banque Crédit mutuel de [Localité 7] les mensualités impayées entre le mois de décembre 2021 et le mois d’avril 2022 soit 1352,12 euros ; qu’il s’en suit que la situation financière de M. [N] [C] n’est nullement “invivable” de sorte que le préjudice moral invoqué n’est pas établi et qu’en tout état de cause, la Sas [Adresse 9] n’en est pas responsable ; que M. [N] [C] sera donc débouté de cette demande ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu que selon l’article 514 du Code de procédure civile “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement” ;

Qu’en l’espèce, aucune disposition légale ne déroge à cette règle qui ne peut être écartée puisqu’elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire ;

Sur les demandes annexes

Attendu que chaque partie succombe partiellement de sorte que chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens ;

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant, après en avoir délibéré conformément a la loi, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise a disposition au greffe,

Dit qu’en sa qualité d’intermédiaire d’assurances, la Sas Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou a manqué à son obligation d’information à l’égard de M. [N] [C] ;

Dit n’y avoir matière à partage de responsabilité ;

Condamne la Sas [Adresse 10] à verser à M. [N] [C] la somme de dix mille deux cents (10 200) euros en réparation de la perte d’une chance en résultant avec intérêts au taux légal ;

Déboute M. [N] [C] de ses demandes en réparation d’un préjudice financier et moral ;

Déboute M. [N] [C] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir motif à écarter l’exécution provisoire ;

Abandonne à chaque partie ses dépens ;

Rejette en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

M-D MERLET