TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/54417 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7VR5

N° : 1-LF

Assignation du :

10 Juin 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

La société SEGINE, syndic de copropriété

[Adresse 4]

[Localité 6]

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société SEGINE, SAS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par M^e Jean-pascal ARNAUD, avocat au barreau de PARIS – #D1312

DEFENDERESSE

La société CABINET DENIS & CIE

[Adresse 5]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 15 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] du 29 novembre 2024 a révoqué la société Cabinet Denis & Co de son mandat de syndic pour manquements à ses missions et ont désigné en qualité de syndic la société Segine.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la société Segine et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Segine, ont fait assigner la société Cabinet Denis & Cie devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et 835, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile :

« Recevoir le syndic SEGINE et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic SEGINE, en l’ensemble de leurs demandes et les déclarer bien fondés,

Juger que le refus du cabinet DENIS & CIE de remettre au cabinet SEGINE, nouveau syndic du SDC [Adresse 2] la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque, l’ensemble des documents et archives du syndicat, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,

Juger que l’obligation du cabinet DENIS &CIE de rembourser au SDC [Adresse 2] les honoraires de gestion et de prestations particulières n’est pas sérieusement contestable au regard de la défaillance avérée de l’ancien syndic dans l’accomplissement de son mandat et dans la transmission au nouveau syndic de l’intégralité des documents du syndicat.

EN CONSEQUENCE :

ORDONNER, à titre de mesure conservatoire ou de remise en état et au titre d’une obligation de faire non sérieusement contestable,

— la remise par le cabinet DENIS & CIE au cabinet SEGINE de :

o du Relevé Général Des Dépenses (RGDD) 2024,

o du Relevé Général Des Dépenses (RGDD)2022,

o de l’annexe pour les années 2023 et 2024,

o du grand livre du 01/01/2021 jusqu’à ce jour,

o de la feuille de présence avec toutes les clés de répartition ou document identique,

— l’intervention du cabinet DENIS & CIE auprès du registre des copropriétés afin de permettre la mise à jour de la fiche d’immatriculation de l’immeuble,

sous 48 h à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de ladite ordonnance qui courra pendant 2 mois,

CONDAMNER le cabinet DENIS & CIE à régler au SDC [Adresse 1] une provision de 10 000 € à valoir sur les dommages et intérêts en indemnisation de son entier préjudice, comprenant notamment le remboursement des honoraires indus de gestion et de prestations complémentaires

CONDAMNER le cabinet DENIS & CIE à régler au syndic SEGINE et au SDC [Adresse 2], la somme de 2 500 € à chacun, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance en référé. »

Lors de l’audience qui s’est tenue le 3 juillet 2025, la société Segine et le syndicat des copropriétaires, représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à personne, la société Cabinet Denis & Cie n’a pas constitué avocat. Par application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, il sera ainsi statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » telles que formulées dans le dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés et, dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

Ainsi, l’article 33 dispose que « le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs. »

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

En l’espèce, il s’évince du procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2024 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] que la société Segine a été désignée en lieu et place de la société Cabinet Denis & Cie en qualité de syndic de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 décembre 2024, le conseil de la société Segine a mis en demeure l’ancien syndic d’avoir à lui proposer différentes dates pour la remise des pièces, de lui remettre la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque ainsi que le numéro ICS.

Or, il ressort de la lettre de mise en demeure que la société Segine a adressée le 3 avril 2025 qu’elle n’a pas obtenu la transmission des RGDD 2024 et 2022, de l’annexe pour les années 2023 et 2024, du [Localité 7] livre du 1er janvier 2021 au 3 avril 2025 et de la feuille de présence avec toutes les clés de répartitions ou document identiques.

Faute d’établir sa libération, la société Cabinet Denis & Cie sera condamnée à communiquer à la société Segine les pièces sollicitées, suivant les termes du présent dispositif.

Afin d’assurer l’efficacité de la condamnation et compte tenu des lettres de mise en demeure adressées par l’actuel syndic de l’immeuble à la défenderesse ainsi que de la subsistance d’éléments non communiqués malgré la procédure en cours, il y a lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, sur une durée de six mois.

En revanche, les demandeurs sollicitent également la condamnation de la société Cabinet DENIS & CIE à intervenir auprès du registre des copropriétés afin de permettre la mise à jour de la fiche d’immatriculation de l’immeuble sans, toutefois, expliciter dans le corps de l’assignation cette demande qui est également fondée sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, cet article ne porte que sur la remise des pièces et fonds qu’il vise.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur la demande de provision

Vu l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité,

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une provision de 10 000 euros, dès lors que la société Cabinet Denis & Cie a perçu des honoraires de gestion pour un montant de 5 400 euros TTC alors qu’elle n’a plus rien géré tant en 2023 qu’en 2024.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce qui établirait les manquements de gestion qu’il allègue à l’encontre de la société Cabinet Denis & Cie ayant conduit à son remplacement et qui pourraient conduire à un remboursement des honoraires versés à titre de dommages et intérêts.

Il n’établit pas non plus les préjudices qui résulteraient pour lui de l’absence de communication des pièces relatives à la copropriété à son nouveau syndic et de la nécessité de reporter l’assemblée générale des copropriétaires à deux reprises, ne produisant pas de pièce sur ce point.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

La société Cabinet & Cie, qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Cabinet Denis & Cie à remettre à la société Segine les documents appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] accompagnés d’un bordereau récapitulatif des pièces conformément à l’article 33-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, suivants :

— le Relevé Général Des Dépenses (RGDD) 2024,

— le Relevé Général Des Dépenses (RGDD)2022,

— l’annexe pour les années 2023 et 2024,

— le grand livre depuis le 1er janvier 2021,

— la feuille de présence avec toutes les clés de répartition ou document identique,

et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, sur une durée de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société Cabinet & Denis à intervenir auprès du registre des copropriétés afin de permettre la mise à jour de la fiche d’immatriculation de l’immeuble ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Segine, de provision ;

Condamnons la société Cabinet Denis & Cie aux dépens de l’instance ;

Condamnons la société Cabinet Denis & Cie à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Segine la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Cabinet Denis & Cie à payer à la société Segine la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 8] le 31 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ